广州商改住松绑 房企租售难选择

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[摘要]值得注意的是，《意见》规定，如果企业改为出租，就不会出售，而是直接成为出租房屋。对于房地产企业来说，选择直接出售实现现金还是改革出租长期持有已经成为一个经营难题。

《时代周刊》记者蔡颖

广州的出租房供应正在扩大。

7月16日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商务办公及其他既有建筑租赁住房改造指导意见》(以下简称《意见》)。

根据《意见》，广州市符合产权清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、产权标准、配套设施完善、技术标准七项要求的非住宅存量房屋，可向有关部门申请租赁房屋改造。

然而，新政出台后，商业地产的库存压力依然存在，与此同时，房企面临着新的选择问题，租还是卖？

库存压力依然存在

鉴于《意见》的出台，中原地产首席分析师张大伟认为，一、二线城市存在大量商业闲置现象，原因是多方面的。但是，从利用的角度来看，将这部分房屋改为出租房屋，确实有利于缓解出租房屋的短缺，减少资源的浪费。在租赁市场上，这种增量住房供应比同等存量的第二房东的改造更有利于稳定市场供求结构。

“库存积压，商业机构可能会进行一些非法改革。利用这种情况，将有助于解决相关库存问题，增加新的用途。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者。

事实上，《意见》背后的广州商业地产库存压力不容忽视。例如，作为长期租赁公寓的主要供应来源之一，广州公寓库存一度很高。

2017年3月30日，广州市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》(以下简称“330政策”)。根据新政，从2017年3月31日00: 00开始，公寓的销售目标仅限于法人实体，也就是说，只有企业才有资格购买公寓。

房地产市场限制的进一步收紧已导致公寓产品遭受重大损失。数据显示，在“330政策”实施后的20个月里，广州公寓的月平均成交量降至6.7万平方米，库存积压严重，去库存高峰期达到53个月。

去年底，广州公寓市场迎来了一次“放松”。广州市住房和城乡建设委员会发布了《1219商业服务政策》。根据相关政策，2017年3月30日前(含当日)出售的土地的商业服务性质不再局限于销售目标，个人在取得房产证2年后可以再次转让商业服务性质。

在政策的暖风下，广州公寓市场逐渐解冻。根据中原广州的相关数据，去库存周期在2019年6月降至10.2个月；近7个月来，平均月营业额一直保持在137，000 ㎡的水位。

据广州中原研究部统计，“330政策”出台后，广州近80%的商业用地需要一定比例的自持，其中约40%需要超过70%的自持比例。从市场前景看，广州新增的商业供应将为企业自用或出租。这也意味着未来广州将会有很多闲置的商业服务地产。

办公楼的消化速度也在逐渐放缓。根据广州中原地产的调查数据，2019年上半年，广州共售出1561栋写字楼，面积34.1万平方米，同比下降36%，同比上升15%。与去年年底相比，/0/安置率略有下降，下降了0.4%，至7.55%。天河北和越秀商务区的写字楼入住率分别上升至6.72%和7.45%。

广州中原房地产研发部指出，随着新商务区项目推向市场，预计明年空广州写字楼的入住率将会上升，这将加大项目的租赁压力。目前，琶洲在建商业项目超过25个，总建筑面积超过250万平方米。其中，17个项目将在明年封顶并完工，预计将为市场带来160万平方米的新供应量。

此外，新兴商业区金融城部分写字楼项目已交付市场，但由于该区商业配套设施不完善，项目空入住率仍偏高。

租赁和销售选择的困难

值得注意的是，《意见》规定，如果企业改为出租，就不会出售，而是直接成为出租房屋。对于房地产企业来说，选择直接出售实现现金还是改革出租长期持有已经成为一个经营难题。

广州一家中小房企的内部人士告诉《时代周刊》记者，从商业角度来看，销售回报率肯定更高。目前，长期租赁公寓的租金是有限的，而且付款时间很长。但具体来说，如果那个地方的商业办公楼不能建成，那就只能考虑作为公寓来消化这些物业。

“由于一、二线城市普通住宅的年租金回报率只有2%左右，这样低的收入实际上已经给一批早期进入租赁市场的运营机构造成了严重的损失，一些企业甚至想过要打退堂鼓。虽然“由商转居”的优势在于商住楼的成本低于住宅楼，但综合盈亏平衡点仍相对较高，叠加了管理成本、财务、税费等。至少可以肯定的是，即使年租金回报率达到4%-5%，经营机构仍会亏本，甚至连财务成本也无法负担。”房地产专家邓浩志向《时代周刊》记者指出。

广州万科的一位知情人士向《时代周刊》记者透露，目前，万科内部的预售业务和长期出租公寓停车业务相互独立，不存在交叉业务。目前，我们不会考虑将现有企业改造成长期租赁公寓，今后我们会继续关注以下落地规则，然后研究后再考虑下一步。

“在万科内部，公司可以在公寓售完之后再租回来，这符合长期租赁公寓的商业逻辑，而不是直接将待售公寓改造成长期租赁公寓。”上述知情人士补充道。

“对企业来说，他们肯定更倾向于出售，因为当他们拿走土地时，企业必须抱着商业销售的目的。如果他们做长期租赁，他们应该看看企业是否有能力经营公寓。第二是看看是否有相应的融资方案。如果项目本身是一个存量项目，住房企业也可以将其转让给其他愿意租赁的企业。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉《时代周刊》记者。

事实上，新政的实施细则还不明确，完成商住改革还有许多实际困难。明远房地产研究所股票房地产首席研究员艾振强向《泰晤士报》记者指出，一些房地产企业以前曾将商场改造成长期租赁公寓，但效果并不好，因为空房型已经形成，可改造的空房型数量并不多。

“商业改造是有条件的，建筑的安全性、结构必须符合要求，消防必须符合标准，然后还有6%的公共设施。但是，从防火的角度来看，要求已经很严格了，因为住宅建筑的防火比商业建筑好。高得多。”李告诉《时代周刊》记者。