扛不过融资寒冬 近三百家中小房企破产

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[摘要]今年第二季度以来，我已经清晰地感受到了政策的收紧和市场的下行趋势。目前，我最重要的任务之一就是跟着领导到处集资，即使资金成本是10%，也是可以接受的。

《时代周刊》记者蔡颖

随着调控政策的持续高压和融资渠道的全面收缩，房地产行业特别是中小房企进入了3月9日的严寒。

一个残酷的事实是，中小住宅企业的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断增加，甚至一些中小住宅企业陷入资本和债务危机，直至死亡。《时代周刊》记者登录了人民法院的网站。截至2019年7月21日，全国共有271家房地产企业发布了破产公告。

“自助”已经成为中小企业的年度关键词。“自今年第二季度以来，我已清晰地感受到政策收紧和市场下跌的趋势。目前，我最重要的任务之一是跟随领导筹集资金，即使资本成本是10%。”广州一家中小房企的内部人士向《时代周刊》记者透露，融资和借款是该企业今年的重中之重，上市也将提上日程。

四面受敌

但是“筹集资金”并不容易。今年二季度以来，从暂停部分房地产企业的内债发行和abs融资，到严格控制房地产信托规模，再到房地产企业的美元发债压力，各种渠道的房地产融资都有不同程度的收紧。

“目前，开发贷款的额度有限，对住房企业的借款门槛很高。一般来说，只有业内排名前30位的房企才能获得我们的银行贷款。”招商银行(600036)(香港股票03968)的一位账户经理告诉《时代周刊》记者。

不同规模住宅企业的融资成本差异逐渐扩大。7月9日，中国海运发行了20亿港元的5.5年期双币种固定利率优先债券和4.5亿美元的10年期优先债券，总规模约为48.55亿元人民币。其中，20亿港元定息债券的利率约为2.9%，是同业中最低的，而美元债券的利率仅为3.45%，是中资房地产企业发行债券的最低利息成本，也是中海历史上10年期债券的最低利率。

仅三天后，嘉园国际控股(香港股票02768)宣布向HKEx申请批准高达13.75%的2.25亿美元的利率。

作为住房融资的另一个重要渠道，公司债券的市场反馈并不乐观。“经过严格监管，承销商受到了很大影响。最近，他们帮助一家中小房企对接了公司债券基金，票面利率超过7%，但市场反应不佳，尚未找到基金购买者。”一位负责债券融资的人士告诉《时代周刊》记者，目前整体市场环境不是很好，所以房地产企业的资质和规模尤其受到重视。

房屋的渗漏与整夜的雨同时发生，海外融资的水库在不久的将来也开始收紧。

7月12日，国家发展和改革委员会发布文件，增加海外融资限制，明确要求房地产企业发行外债只能替代下一年到期的中长期海外债务，并对海外债务的规模、期限、信息披露、资金使用和债务结构进行了多项控制。

「NDRC限制房屋企业发行外债融资，这肯定会影响香港的上市房屋企业。由于股票和债券是上市公司融资的两种方式，限制发行外债融资必然会切断其中一种融资渠道，这将对上市房地产企业的融资和上市公司的积极性产生负面影响。”苏宁的高级金融研究员陈家宁告诉《时代周刊》记者。

目前，房企的融资渠道主要包括公司债券、银行、信托和私募，其中公司债券和银行贷款为房企设定了较高的门槛。对于大多数中小房企来说，他们只能选择信托作为下一个最佳选择。

然而，信托主导的非标准业务也受到严格限制。该信托公司的一位知情人士向《泰晤士报》记者证实，银监会最近采访了一些信托公司，以严格控制房地产信托的规模。房地产信托的进一步收紧对住房企业的影响最为直接，即中小住房企业只能被迫选择融资成本较高的其他渠道。

拯救你自己，活下去

随着融资环境的不断收紧，许多中小开发商开始关注海外资本市场，并在香港争夺IPO。

自2019年1月以来，香港共有8家房地产企业和2家房地产公司上市。其中，仅德信中国(香港股票02019)和殷诚国际控股(香港股票01902)在第一季度成功登陆香港证券交易所，其余六家房地产企业和两家房地产公司处于审计状态。

“在融资紧张的情况下，上市是中小房企输血的有效途径。然而，高上市准入标准和成本可能成为中小房企通过上市筹集资金的障碍。”陈家宁向《时代周刊》记者补充道。

种种迹象表明，香港房地产企业的上市步伐正在逐渐放缓。今年5月，海伦堡、鳌山控股、万创国际和中梁控股(香港股票02772)都没有申请上市。

在谈到上述房地产企业申请失败的原因时，陈家宁告诉《泰晤士报》记者，港股实际上是“审计系统”，所以有些企业可能只是出于各种原因才披露招股说明书，六个月后才显示“失败”。它可以稍后被激活以继续列表过程。失败的原因有很多，包括财务数据的到期或上市计划的可能改变。

除了上市融资，出售资产是实现现金最直接的方式，许多中小房企已经开始寻求项目股权的转让。

据《时代周刊》记者不完全统计，截至7月22日，2019年共有44项房地产项目转让信息，自5月中旬以来已披露32项转让信息，平均每两天转让一个项目。

其中，粤泰股份有限公司(600393)与世茂房地产有限公司(港股0813)下属五家子公司分别签署了项目转让协议，交易总额为63.97亿元人民币。阳光100转让卓兴集团的金额高达43.97亿元。

从上市融资到出售资产甚至投资金融机构，房地产企业的融资触角正在逐渐延伸。据乐居金融统计，目前有22家房地产企业参与传统金融机构，涉及24家银行、7家经纪公司、9家保险公司、1家期货公司、1家基金公司和1家信托公司，共计43家。

同一个政策研究所所长张宏伟告诉《时代周刊》记者:“参与的银行不能直接进行融资和输血。在过去的融资环境中，他们可以利用银行的理财产品，通过信托和资产管理计划进行融资。目前，融资政策正在收紧。这种做法能否实施，还有待核实。”

“银行贷款要符合一定的标准。参股后有助于提高房企的信用评级。评级提高后，将有助于他们获得更便宜的资金。”易振强接着说道。

事实上，对于中小房企来说，他们可以选择的融资渠道非常有限，一些企业还在寻找其他的捷径。“虽然监管部门一直对房企的前期融资保持着很高的压力，但他们可以先支付地价。抵押融资将在获得土地证书后进行。”一位负责房地产企业融资业务的人士向记者透露。“按照最高融资比例，自有资金只占30%。”