房企到位资金依靠快周转，下半年融资成本或将继续升高

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随着房地产行业进入白银时代，房地产市场从高速发展到稳定落地，市场不断分化，行业集中度逐渐提高。在应对融资紧缩和债务压力的同时，如何在规模和利润之间找到平衡，是住宅企业面临的一个新课题。

2018年8月7日，2019博鳌房地产论坛发布了《2019年中国房地产业发展视点指数白皮书》，对当前资本状况和政策收紧趋势下房企融资环境的变化进行了多维数据解读。根据这份报告，在今年上半年，用新的高利率债券取代到期债务是很常见的。如果下半年紧缩资金的态度不变，住房企业的融资成本将进一步增加。

二线城市成为主角

补充粮食的保险费率略有回升

2019年上半年，住房企业的土地购买价格和面积大幅下降。根据国家统计局发布的数据，2019年1-6月，房地产开发企业征地面积为8035万平方米，同比下降27.5%；土地成交价3811亿元，下降27.6%。

视点指数监测的重点城市情况显示，土地市场略有回升。2019年1月，交易面积小幅增长至1206.46万平方米，同比增长3.42%，2月份交易面积负增长-11.37%。然而，在接下来的几个月里，它迎来了正增长。

在城市结构上，土地市场继续分化，一、二线城市供需活跃，成为住宅企业争夺资源的主战场。二线城市的比例逐渐上升，2019年3月最高为94.29%。与一线城市相比，二线城市的地价相对较低，商品数量充足，不受一线城市“五限”的影响。此外，考虑到三、四月份二线城市的销售难以改善，二线城市自然成为房企的一致选择。

资金到位取决于快速周转

超过50%来自销售和支付

上半年，房地产企业的土地收购价格和土地面积明显下降，部分原因是房地产企业面临资金压力，严重依赖销售回报，这不可避免地使其土地收购“吃紧”。

根据国家统计局数据，2019年1-6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，1-5月增速下降0.4个百分点。其中，国内贷款13330亿元，增长8.4%；利用外资43亿元，增长51.8%；自筹资金26731亿元，增长4.7%；存贷款28465亿元，增长9.0%；个人住房抵押贷款12806亿元，增长11.1%。

可见，2019年1-6月，存款、预付款和个人按揭贷款同比增幅均超过9%。

据中国人民银行统计，截至2019年5月底，社会融资规模存量为211.06万亿元，比2018年1-5月增加20.12亿元，同比增长10.6%，增速较2018年同期下降0.10%。总体而言，信贷数据确实出现了反弹，但由于实体经济的压力，反弹率低于之前。此外，表外融资经历了负增长。

其中，2019年5月末，社会融资规模存量对实体经济发放的人民币贷款余额为143.04万亿元，同比增长13.4%；委托贷款余额11.97万亿元，同比下降10.4%；信托贷款余额7.88万亿元，同比下降6.7%；未贴现银行承兑汇票余额为3.9万亿元，同比下降14%；公司债券余额21.16万亿元，同比增长10.9%；地方政府专项债券余额8.1万亿元，同比增长41.1%。

以房地产业为重点，2019年1-5月，房企资金到位66689亿元，同比增长7.6%。其中，2017年5月的存款和预付款累计金额占实收资金的30.26%，2019年1-5月达到33.58%，创历史新高。

个人抵押贷款也大幅增加，2018年5月和2019年5月累计金额分别占到位资金总额的14.92%和15.37%。这也意味着房企的到位资金严重依赖销售和支付，2019年1月至5月，48.95%的到位资金来自销售和支付。另一方面，融资渠道的资金继续呈负增长，面临的财务压力不言而喻。

高利率替代在今年上半年更为常见

住房企业的融资成本可能会继续上升

2019年1月至5月，开发商对投资热情高涨。其中，1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%。1-4月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，其中住宅投资24925亿元，同比增长16.8%。

按月计算，2019年4月住房企业融资总额达到最高水平，达到3309亿元，为全月最高，其中债券融资1636.29亿元，公司债券占债券融资的36.76%。4月后，随着监管机构收紧融资，融资额大幅下降。2019年5月，样本企业融资额为2278.27亿元，其中债券融资1305.1亿元，公司债券在债券融资中占绝对地位，达到61.07%。6月份，房企融资活动进一步减少，仅融资2074.74亿元，比上个月下降8.93%。

从融资期限来看，2019年上半年，住房企业短期融资(不足2年)占25.38%，2-4年融资占41.47%；五年以上的融资比例为33.15%。面对债务支付的压力，房地产企业的主要信条是解决债务，并急于输血，以缓解资金链紧张。因此，在今年上半年，用新的高利息债务取代到期债务更为常见。

值得注意的是，住房企业的融资成本也在上升。根据意见指数统计，2019年上半年房企平均融资成本为6.96%。单个月来看，呈波动上升趋势，其中2月、4月和6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%和7.48%。当然，从单个企业的角度来看，单个小户型住宅企业的融资成本高达15%。此外，不少债务压力较大的大型或龙头住宅企业的发债成本高于10%。如果下半年资本紧缩的态度不变，住房企业的融资成本将进一步增加。