“湾区价值”：机遇与挑战并存

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9月5日，主题为“新扩张与再平衡”的第九届中国价值地产年会在深圳正式开幕。

俗话说，“谁赢得了海湾地区，谁就赢得了世界”。在本次中国价值地产年会上，国家商报邀请了戴德梁行执行副总经理、华南区高级总监蒋；阳光城市执行副总裁吴建斌(000671)；冯慧明，三盛房地产执行副总裁；金地公司总裁助理王勇(600383)；和凯撒集团首席增长官、经济研究所所长刘策将举行“中国世界级海湾地区房地产价值”峰会对话。

大湾区的布局有自己的策略

海湾地区经济整体竞争力和可持续发展能力的提升离不开城市协调机制的深入作用。除核心城市发展壮大外，其他城市将逐步消除协调机制驱动的市场分割和过度竞争，实现功能互补。

粤港澳大湾区有11个城市，属于“9+2”城市群。大湾区的房地产价值不言而喻，但不同的企业在具体的城市布局中有不同的策略。

吴建斌说，粤港澳大湾区是一个大国，国内生产总值超过10万亿元。近年来，不同的城市有不同的发展水平，而深圳的房地产发展非常快，所以很难在这个城市创造增量机会。阳光城市更集中在广州，从广州到南沙、中山、珠海一路都有更多的机会。

“我对广州很乐观，因为这里的人很多，人多，城市很老，是一线城市。”政府的政策也已经到位，所以我们将把重点放在广州，其次是珠海。”吴建斌说。

广州也是三盛地产的主战场之一。冯慧明说，公司还在广州设立了营业部。只要这个行业有合作的机会，比如与工业资源的合作、土地收购的机会，就会采取各种手段和方法，包括通过招标、拍卖、挂牌的方式取得一些土地，在这个市场上保持一定的步伐，因为竞争的强度比较大。核心战场仍在广州、深圳、东莞、惠州和佛山。

金地，这个原本出生在粤港澳大海湾地区的核心城市深圳，有着更多想象的空空间。王勇表示，大湾区的发展必然会给每个城市和地区带来新的活力，城市路网密度和人口密度将会越来越高。每个城市的潜力是不同的，但更多的是结合企业现有的能力，他们擅长的和他们希望在未来建立的能力。

具体到城市，王勇认为大湾区东海岸的价格会更好，但竞争会更激烈。中国前100名房地产开发商大多集中在深圳、广州和佛山，而西岸的开发商较少。目前，从传统的住宅开发角度来看，东莞、中山、广州和佛山有更多的机会，但如果你开阔眼界，结合文化旅游，你在肇庆也会有机会；结合杨康，清远也有机会；结合教育和工业，东莞的土地不会这么贵。竞争巨头聚集在这个地方，每个人都很乐观，资本迅速积累。这里的竞争力应该更强，应该有更多的合作，应该有更多的朋友圈，不擅长的可以和别人合作，我们应该一起做好这个生态。

据了解，今年上半年，金地新增总土地储备约675万平方米。深入培育一线城市和核心二线城市，一线城市总投资占14%，二线城市占63%，三四线城市占23%。

当地领先的房地产公司碧桂园也在不断增加其在大湾区和该地区核心城市深圳的业务。截至今年上半年末，碧桂园已在大湾区获得权益，可销售资源3467亿元，可销售建筑面积约2457万平方米。潜在可交易权益资源5519亿元，加上已获得的可交易权益资源8986亿元，发展巨大。

其中，碧桂园在深圳获得的市场资源达225亿元，潜在市场资源约1961亿元；深圳的目标市场是已获得的市场资源约1155亿元，潜在的市场资源约4144亿元。

海湾地区的多元化机会

在粤港澳大湾区这片热土上，不仅房地产行业有机遇，其他行业的未来更是无限。如今，房地产行业正在不断增加更加多样化的领域，而大湾区自然是他们布局的重中之重。

如何做多元化的产业，每个房企都有不同的考虑和选择。吴建斌认为，每个企业都有自己的选择，阳光城市做住宅房地产。如果很难在其他领域做更多的投资，最好是专注于自己的行业。

阳光城市将更加关注城市更新领域。吴建斌指出，阳光城市今年成立了一个城市更新小组。“我认为，对于一个新的城市来说，这是一个很好的机会。对于城市更新，国家将在政策和资金方面给予支持。”

从日照市目前的土地储备来看，粤港澳大湾区有30%的土地储备，长三角地区占20%，渤海湾地区占10%。“(阳光城)在粤港澳大湾区部署了大量部队。”

至于如何实现多元化，吴建斌表示，阳光城的母公司是一个行业，阳光控股有六大行业，而房地产只是其中之一。未来，它将与教育产业、环保产业等几个产业一起促进其在粤港澳大湾区的落地。

“目前，政府对行业有很高的要求，这就需要高技术，最好是5g和ai智能技术。因此，我们与拥有这种技术和行业能力的公司联手在粤港澳大湾区推广项目。他们每个人都有自己的长处。改造后，这种分工的效果会更好。”吴建斌认为。

冯慧明的观点与吴建斌相似。三盛集团有三大业务，包括房地产、教育和科技。

三生集团首先以教育的形式进入湾区，而三生集团则服务于广东省周边地区近3000所学校。

“三盛也在寻求更多的产业协同。在后期，在科技、教育，包括房地产方面，我们将向海湾地区迈进。海湾地区现在不仅是热点和重点，而且长期以来也是先导区。我相信这是一个所有企业都不能忽视的战略。最近，我们的房地产业务刚刚进入大湾区。”冯慧明指出。

王勇认为，如果今后只做住宅工作，将大大限制金地的发展。有必要从住宅转向商业和金融合作。办工业园区不仅仅是为企业和政府服务，还可以提供幼儿园，提供良好的生活服务和医疗服务。

此外，基于金谷地产目前管理的约3亿平方米的住宅小区，以及未来商业设施将服务的大量客户，集团将在健康、教育、体育、科技、文化、旅游等领域做出努力，抓住消费升级、产业升级和科技赋权的机遇，为金谷未来30年的发展翻开新的篇章。

幸运的凯撒产业在各个领域都有深远的布局。刘策说，凯撒五年前就开始了多元化转型，是最早的多元化住宅企业之一。“通过多元化更好地支持主营业务的发展，主营业务的发展也能更好地支持行业的发展。”

如何在激烈的竞争中突围？

虽然粤港澳大湾区有机会，但它也是一个高度竞争的市场。

蒋告诉《国家商报》记者，目前的竞争形势非常激烈。由于房地产的巨大价值，外国房地产企业也纷纷涌向大湾区。本土房地产企业需要在自我扩张上有所突破。除了独栋房屋，他们可能需要开发多样化的产品。一些企业在努力进行城市更新，做三旧改造，或工业地产，大型健康产业等。因此，未来的竞争格局将更加激烈。

许多房企对城市更新领域持乐观态度，这不是一根骨头可以啃的。吴建斌表示，阳光城市将在城市更新方面投入大量精力。市区重建也有成功的机会，但延迟时间太长。在一些城市，从开始到规划，最后到可以开发的土地、商业或住宅，更新需要很长时间。中小企业将面临巨大压力。

冯慧明还表示，在这一地区(粤港澳大湾区)，如果进行旧的改革，外国企业很难进入深圳，这需要长期的运作。这个市场与传统市场大不相同，竞争激烈，要改变旧的市场需要很长时间。相对而言，香港的市区重建政策决心很大，空有可能随时间而改变。

刘策还认为，外国房地产企业进入大湾区有两种方式，一是与当地企业合作，二是在下半年竞争不激烈的时候进入。“合作是一种更方便的方式。例如，凯撒和阳光城市已经开始战略合作。”

“每个人都发现了大湾区的价值，通往大湾区的道路将会更加拥挤。然而，仍然有时间窗口和时间机会。当整个行业的形势不确定时，如果对这个位置有坚定不移的信心，此时进入大湾区的压力将相对较小，因为许多房企在下半年放缓。在此期间可能存在投资和暂停征地的情况。空时间表。”刘策指出。

作为“老国王”，凯撒在城市更新和发展方面拥有当之无愧的发言权。根据数据，凯撒预计未来1~2年将有9个老的土地供应改革项目，价值约1140亿元；未来3~5年，深圳和广州将有13个土地供应项目，价值约4200亿元；长远来看，集团将逐步进入占地2200万平方米的旧房改造项目的土地供应阶段。

姜认为，由于土地稀缺，未来将主要开发现有房地产。与此同时，广东省政府最近出台了相关政策，以促进三旧改造，加快土地开发和实现市场化。