年报风云

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编者按:2018年，房地产市场政策出台力度加大，市场成交量下降。它给房企带来了多大的影响？与此同时，行业融资环境继续趋紧。房企的财务状况能保持健康吗？随着2018年年报进入披露期，我们或许可以从这些“体检表格”中窥见企业经营生态。乐居金融解读《风云年报》系列，本期推出《风云年报|徐汇控股:锚定铁三角平衡》。

上海乐居金融沙文蓉方辉

三月的上海春意盎然，参加演出大会的林瑞麟身着深蓝色西装，打着浅蓝色领带，显示出他特有的自信和愉悦。

3月14日，徐汇控股(集团)有限公司(00884.hk，以下简称“徐汇”)在香港和上海同时召开年度绩效会议。会上，一份漂亮的成绩单交给了投资者:合同销售额1520亿英镑，同比增长46%；核心净利润55.36亿元，同比增长36%；核心净资产收益率进一步提高至23.8%；2019年，合同销售目标为1900亿元。

与往常一样，香港徐汇集团董事长林忠和上海徐汇集团总裁蓝鸿震分别带领公司管理层详细阐述了2018年的各项经营业绩，并详细回答了媒体和投资者的关注。

新闻发布会正式开始后，蓝鸿震打破常规，请徐汇集团首席执行官陈东彪代替自己做业绩简报。蓝鸿震表示:“虽然陈东彪总是第一次代表公司作简报，但他也是这个行业的老司机。不仅河流和湖泊的地位高，而且也有许多段落，这一定比我的简报更令人兴奋。”

1520亿！

合同销售额在2018年达到新高

2018年，徐汇实现合同销售额1520亿元，同比增长46%，超过年初设定的1400亿元的销售目标。年合同销售面积960万平方米，平均合同销售价格15900元/平方米。

从各地区对销售的贡献来看，销售来自全国44个城市的195个项目，反映了十亿美元企业的运营能力。其中，一线和二线城市的销售贡献率达到94%，整体分布更加均衡。苏南、浙江、安徽、江西等地区小集团销售额均超过100亿，浙江地区超过200亿。来自重庆、青岛、温州等新地区的销售额大幅增长。

全年徐汇销售回报率保持在87%以上的高水平，同比增长2个百分点。与此同时，改善住房在产品结构中的比例稳步上升，真正实现了"优质销售"。

得益于过去几年的强劲增长，徐汇在2018年的业绩指标保持平稳快速增长。其中，营收423.68亿元，同比增长33%，核心净利润55.36亿元，同比增长36%，两者都保持了近三年30%左右的快速增长。总资产增加59%，达到2411亿元。

在产品方面，徐汇从2018年开始全面实施建筑2.0系统，使得单个施工周期延长，整体施工周期缩短，同时提高了施工质量的效果，从而实现了建筑安全和产品质量的全面飞跃。2018年已在13个项目中实施，并将在2019年继续推广。

林忠认为，房地产市场已经进入了一个“稳增长、低波动、高震荡”的新的长周期，这给徐汇这样追求精细化管理和高周转率战略的企业带来了机遇。未来几年，徐汇将坚持“全好发展”的理念，实现高质量快速增长，平衡增长、利润和风险。

8000亿土地的价值

关注二线和强大的三线城市

总的来说，土地储备反映了住宅企业未来可持续发展的潜力。

2018年，徐汇继续加大征地力度:进入15个新城市，新增地块93块，增加值超过2200亿元。目前，全国布局已覆盖55个地级以上城市，完成了沿海和内陆核心区的布局。

值得一提的是，自2018年第四季度以来，徐汇以低于20%的低地价推出了一批新地块，平均股本金额占75%以上。2019年前两个月，苏州和天津获得了大量优质土地资源，平均权益比率超过90%，这将有助于徐汇未来有效提高销售权益比率。

截至2018年底，徐汇总土地储备已达5500万平方米，相应价值8000亿元，其中分布在一线，二线和准二线城市占91%，确认面积4120万平方米。今年年初，徐汇以低于区域市场价格水平的地价赢得了武汉光谷核心区曙光村的土地，补充了位于该市核心区的50多万平方米的纯住宅用地储备。

从土壤储量分布来看，二线城市和实力雄厚的三线城市已成为徐汇未来的主战场。关于城市的判断，林忠表示，随着未来的发展，一线城市将率先从增量市场向股票市场转型。

此外，林忠表示，2019年，徐汇的征地预算将少于返还资金的45%，并坚持量入为出的原则。徐汇土地收购的特点是:“当建筑卖得好的时候，我们基本上不买土地。我们什么时候买地？”当建筑物不能出售时，我们认为购买土地的机会就会到来，我们会积极地看土地。如果房子里的每个人都疯了，我们觉得我们必须密切关注房子的出售，当我们购买土地时，我们会放慢速度。当市场稳定时，每个人的预期都更好，我们将购买土地。"

对于徐汇每年新增土地储备的波动，林瑞麟建议大家以三年为一个周期，因为土地市场也分为大、小两年。“2018年，我们认为土地市场的地价很高，所以我们接受了。土地的数量减少了。2019年，我们认为机会可能会多一点。”

年销售额是四六倍

2019年的合同销售目标是1900亿英镑

2019年，徐汇将合同销售目标定为1900亿元，同比增长25%。但事实上，徐汇2019年的可销售价值是3500亿元。

不管增长率或数字如何，徐汇2019年的目标都是保守的。对此，徐汇高管一再强调，这符合徐汇的稳健基调。对于这一目标，林毅夫表示:“我们判断，2019年市场将低开高走，所以徐汇一、二月份的指数不会那么高，我们应该追求质量增长。同样的产品销量，我们预计下半年的利润会更高。当然，我们也有可能挑战更高的利润。”

他在香港市场的森林中也表现出了同样的态度，他说:“我们判断，在今年年中，整个市场将在本轮调整中触底，市场将开始企稳，然后逐步复苏。徐汇的推进安排是上半年40%，下半年60%。”

多元化的行业没什么用

徐汇於陵有望在今年完成首轮融资

目前，当房企正在布局多元化业务时，徐汇长期租赁公寓、商业地产和物业服务正在蓬勃发展。

永胜地产于2018年底在香港成功上市，并致力于成为值得信赖的智能社区生活服务提供商；作为长期租赁公寓行业的领导者，於陵签署了5万套长期租赁公寓，位列行业前三名；徐梅的商业布局遍及全国，打造了城市商业的新地标。2018年，上海浦东徐汇广场lcm等标志性项目成功开业。未来几年，计划在上海、北京、重庆和成都开设商业项目。

对于徐汇目前多元化的业务布局，林伟民承认徐汇做得不多，今后也不会盲目增加。“由于徐汇的多元化一直围绕着房地产行业，如房地产、长期租赁公寓和商业，每一个行业都在按照既定的战略目标前进，我们希望每一个多元化都有独立的市场竞争力和自身的造血能力，我们希望通过持续关注和做好来做到这一点。2019年，徐汇於陵有望完成首轮融资。”

融资成本为5.8%

净负债比率下降

徐汇的融资能力也受到业界的青睐。2018年末综合融资成本为5.8%，处于行业较低水平；净负债率为67.2%，比中期低近5个百分点；与去年同期相比，短期债务比例继续下降8个百分点，至17%。账面现金高达446亿元。

首席财务官杨欣表示，公司始终坚持稳健的财务纪律，为企业构筑了应对市场风险的“护城河”。今后，我们将以不断提高公司评级为目标，坚持均衡健康发展。

财务报告显示，受合并影响，徐汇毛利率达到34.7%，17年间增长5个百分点；核心净利润保持在13.1%的高水平，同比增长0.3个百分点。

作为衡量企业综合盈利能力的指标，徐汇的核心净资产收益率(roe)进一步提高到23.8%，连续三年保持在20%以上，处于行业领先地位。

同期，徐汇继续其慷慨的分红政策，全年分红0.3港元，自上市以来累计分红1.06港元。徐汇表示，未来将保持稳定增长和分红，实现股东的长期价值回报。

我从未想过带着阳光股份回到a股

2月18日，阳光股份有限公司(000608.sz)召开了2019年第二次临时股东大会，主要内容是表决变更第八届董事会的议案。投票结果显示，上海潘勇提名的3名非独立董事和2名独立董事，包括徐汇总裁蓝鸿震，均被否决，修改公司章程的提案也被否决。

在这次演出大会上，林瑞麟也对此事作出了积极的回应。蓝鸿震表示:阳光股份有限公司只是我们参与的一家公司，我们从来没有考虑过用阳光回购a股的计划，因为我们只会考虑该公司的管理和完善其公司治理结构，而且我们持有的股份比例不高，所以我们不可能投入大量资金来持有这么少的股份进行资产重组。

在新闻发布会结束时，蓝鸿震还强调，徐汇一直是一个铁三角，我们注重增长率、负债率和利润率的平衡。目前，徐汇的一年期负债仅占总负债的17%，而我们的财务现金可以弥补这一负债的三倍以上。“所以2019年的融资额度不成问题。我们真正努力的是如何将财务成本降低到一个较低的水平，并争取更好的利率和优惠条件。”

附件:徐汇预测2019年行业趋势和市场

●我们预测未来行业趋势将出现新的长期稳定增长、低频波动和上升振荡

城市群和大都市地区的聚集是未来经济的助推器

●一城一策，城市分化，弱化产业循环，引领城市循环

●在高平台时期，市场容量大，集中度进一步提高，龙头企业保持规模增长

●在城市化后半期的黄金机遇时期，人口加速向二三线城市转移

●行业进入精细化竞争时代，进一步洗牌，竞争更加激烈

●股票市场业务逐渐繁荣

●行业加速洗牌，淘汰弱势企业

●销售先低后高

●交易量略有下降，房价略有上涨

●一二线城市的市场好于三四线城市。

●监管政策的边际放松是先紧后松

●未来资金将会宽松，抵押贷款利率将会适度宽松

●年中见底，市场稳定