楼市调控再度加码 买房摇号渐成趋势

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热点焦点■本报记者王松才

目前始于2016年9月的监管和控制浪潮仍没有停止的迹象。经过四次调控升级，全国20多个城市从3月份开始实施房地产调控，共出台了近30项房地产调控政策，包括在热门的一、二线城市实施抽签选房，以及将限购限购扩大到四线城市。与此同时，在许多城市，未来购买房屋彩票的趋势已经逐渐明朗。

调控和升级，许多城市开始买房

3月28日，杭州市住房保障和房屋管理局官方网站宣布，将对近期出现的炒卖门牌、捆绑销售、搭售等违法行为进行专项整治。在商品房市场，采取公开抽签和全程公证的方式，有效规范市场销售行为，维护市场秩序。

两天后，“三日15000人落户”的热点城市Xi市也出台了新政策，要求所有房地产开发企业和房地产经纪机构在购房人数超过售房人数时，通过公证和抽签等方式公开出售，并由公证机构全程监督，严禁内部自留住房或设定优先选择全额住房等限制性条件。

此前，上海、南京、长沙、成都四大热点城市自去年5月起相继出台了“买彩票购房”政策。实施后，成都和南京有3万人排队抢购1000多套住房，每个买家都要排队领数百万张银行存单进行验资。

业内专家认为，房地产调控政策在3月份再次启动，尤其是两会前后，是第五轮调控升级。第一轮调控始于2016年9月30日，主要内容是在许多地方开始限购；第二轮监管始于2017年3月17日，主要政策内容是限制销售；第三轮监管始于2017年7月，各城市鼓励引入租赁相关政策；第四轮始于2017年9月，其主要特点是开放了三个四线城市。

据中原地产研究中心统计，今年3月以来，全国20多个城市再次启动房地产调控，1月和2月发布的调控政策已经叠加70多次。本轮调控升级的一个明显特征是，许多城市已经启动了官方彩票，未来北京等城市官方彩票政策落地的趋势十分明显。

到目前为止，已经有六个城市出台了统一的彩票政策，即上海、南京、长沙、成都、杭州和Xi。其中，南京、上海、长沙、成都等城市在引入公证彩票政策后都已严格执行。但是，由于整体市场环境中需求旺盛，供应严重不足，这一政策对开盘项目的销量影响不大。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，中签的主要原因是这些城市的楼市供不应求，尤其是限价商品房预售，供需关系非常紧张。一些开发商不仅拒绝公积金，甚至索要全额。在这种情况下，光是买房就更难了。一个综合性的彩票或类似于成都的“只需关心”的项目将成为该政策的主要内容。与此同时，彩票确实会增加人们购买住房的可能性。

“但是这种政策只能治标而不能治本。开奖后，可能会增加非理性排队人数。”张大伟说。

“彩票也是因为库存确实不足，这本身就表明供求矛盾非常尖锐。”易居研究院智库中心主任严跃进表示，根据易居研究院对中国100个城市的库存监测，100个城市的住宅建筑库存同比下降了32个月，杭州的住宅建筑库存为277万平方米，甚至低于南京和深圳的300万平方米以下。Xi的库存为1628万平方米，虽然数量很大，但由于人才政策的优惠，三个月内就有24万人入住。短期内需求激增，很容易导致楼市供求失衡。

彩票政策将全面实施

中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策将全面实施。目前，中国新建商品房市场存在价格限制，尤其是在一线和二线城市。房价低于限价，导致供求结构紧张。因此，调控政策将成为主流。只需要住房而没有住房的家庭将优先考虑住房。预计将有20多个城市实施卖房的官方彩票政策。

但是，对于市场来说，摇号几乎没有什么影响。张大伟认为，参与摇号的项目都是供需紧张的项目，所以出售并不困难。除了对开发人员的收集周期有少量影响外，对市场基本面基本上没有影响。因此，这一政策更多地体现在保护买方的合法权益，最大限度地保证公平合理。

“全额购房的客户将不再享有优先权，从而保证了所有购房者的公平。与以往开发商的彩票政策不同，未来的彩票开放将引入公证机构，以确保选房的权威性和公平性，消除市场混乱。”张大伟表示，摇号政策的主要影响是对开发商营销客户的影响，尤其是一些不太受欢迎的项目，这可能会增加项目的销售压力。未能提前锁定客户也将增加签署这些项目的压力。

张大伟认为，从市场趋势来看，房地产调控的目标仍然是稳定市场价格。如果市场在短期内大幅波动，调控政策很可能会继续加大。