政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

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今年5月以来，规范的房地产融资政策深入推行，房地产企业在土地拍卖、土地开发、房地产预售等环节的融资约束增加。随着房企偿债高峰期的到来，房企面临着偿债压力加大和融资渠道紧缩的双重压力。

据《证券日报》记者统计，上半年32家主流房地产企业的平均融资成本较去年普遍上升。相比之下，国有企业和大型房企具有低成本融资的优势，而市值较小的民营房企融资成本较高，房企的融资成本是“冰与火”。

对融资环节的监管正在收紧

今年4月，中央政治局会议重申了“住房和无投机住房”和“坚持结构性去杠杆化”的定位，发出了收紧房地产融资的政策信号。5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)发布《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》。记者注意到，上述文件公布后，NDRC、央行、银监会相继发布信号，加强对房地产信托、住房企业海外发债、银行房地产业务等融资环节的监管。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》表示:“今年第二季度以来，房地产企业的融资环境发生了变化，监管措施主要是从去杠杆化和消除传导型金融风险的角度出发。融资监管措施从房地产企业直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房地产企业海外发债、房地产信托融资等采取了一系列控制措施。”

7月12日，国家发展和改革委员会(NDRC)发布了关于住房企业外债登记的通知。住房企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务，住房企业海外发行债券的融资环境紧张。

8月底，多家银行接受窗口指导，要求2019年3月底控制房地产开发贷款额度，同时收紧房地产开发贷款融资渠道。

对此，严跃进表示，“目前的融资控制包括房地产信托、银行贷款和海外债券，涵盖土地拍卖、房地产开发和预售等各个方面，这将给房企的财务状况带来更大压力。第三季度没有放松，有必要看看后续监管机构在第四季度控制房价的努力。”。

偿还债务的高峰期即将到来

风能数据显示，2017年和2018年内地房地产企业海外债券的到期日分别为212.65亿美元和246.47亿美元，但这一数字在2019年飙升至475.66亿美元，增加了借新还旧的压力。此外，2020年和2021年海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将持续。

值得注意的是，与去年相比，房地产企业在海外发行债券的资本成本大幅上升。

截至9月12日，内地房地产企业发行的144只美元债券平均利率为8.99%，2018年计算的122只美元债券平均利率为7.42%。从个人债券来看，最高的票面利率是当代地产今年1月发行的美元债券，票面利率高达15.50%。此外，有51种债券的票面利率超过10%，而去年只有22种债券的票面利率为10%。

此外，风能数据显示，2017年房地产行业上市公司的信用债券到期金额仅为1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年至2021年的到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元和6527.75亿元。

据《证券日报》记者统计，上半年32家主流房地产企业的综合融资成本率为6.11%，比2018年6.00%的平均融资成本率高出0.11个百分点。

其中，国有企业和民营企业的融资成本率差异很大。上半年14家国有企业平均融资成本率为5.00%，18家民营企业平均融资成本率为6.72%，相差1.72个百分点。

此外，记者根据房屋企业的估价规模计算出的房屋企业融资成本也大相径庭。今年上半年，7家市值超过1000亿元的房企平均融资成本率为5.42%；上半年，10家市值低于200亿元的房地产企业平均融资成本率为6.91%，相差1.49个百分点。

总体而言，当前房企融资成本与上年相比总体有所上升。与民营企业相比，国有企业的房地产企业具有较低的融资成本优势，而市值较小的民营住宅企业融资成本较高。在融资环境紧张的情况下，融资成本加速分化。