中小房企破局之道：与时间赛跑 抓紧上市

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随着监管和去杠杆化等政策的出台，由于高负债、融资困难和现金流紧张，中小住房企业的生存面临压力。

面对这种困境，中小房企不得不通过加快上市和出售项目来寻找另一种“生存”之道。如果说在过去，中小房企仍有机会通过非凡的发展和弯道超车来迎头赶上的话，现在他们更多的是在思考如何避免抢劫，度过寒冬。

加快香港上市步伐

自2018年第四季度以来，中国香港资本市场迎来了一批内地房地产企业。10月11日，美的地产(港股03990)和大发地产(港股06111)上市。前者是2017年中国39大房地产公司之一，2017年销售额为507亿元人民币；后者是一家住宅房地产开发商，成立于1996年，在长江三角洲地区进行深度开发，2017年的收入接近46亿元。

资本就是机会。以大发地产为例，公司2015年至2017年上市前的收入分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元；净利润从5341万元增加到1.44亿元。然而，在过去的三年中，公司的净现金流从-7.92亿元下降到-23.93亿元，净资产负债率从196.5%上升到270.8%。2017年，净利率仅为3.2%。

企业现金流不乐观，负债水平高，是大发地产进一步扩张发展的桎梏。在香港证券交易所上市后，该公司筹集了8.1亿元人民币，其中约60%用于开发现有房地产项目，约30%用于偿还贷款，约10%用作一般营运资金。它为公司带来了新的发展机遇。

此后，区域性房地产企业开始努力在香港上市。2018年11月和12月，总部位于河南许昌的恒达集团控股(港股03616)和总部位于惠州的万成控股(港股02892)相继登陆中国香港资本市场。

数据显示，恒达集团控股是一家总部位于河南的小型房地产开发企业。2017年，收入为15.5亿元。截至2018年7月31日，其21个房地产开发项目位于河南。自2005年以来，当它第一次打算通过后门登陆a股时，它最终通过四次上市实现了自己的愿望。招股说明书显示，恒达集团2015年至2017年的资产负债率分别为92.82%、92.88%和90.24%。

与恒达集团控股公司类似，万成控股公司也是一个“轻量级玩家”。2017年，其收入仅为9.73亿元，利润为7677.7万元。截至2018年9月30日，万成控股拥有17个项目，土地储备89.7万平方米，总建筑面积约210万平方米。虽然是一个“迷你型”的住宅企业，但万成控股的资金压力也不小。2015年至2017年，经营活动净现金流量分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元，资产负债率超过85%。

自2019年至今，德信中国(香港股票02019)、殷诚国际控股(香港股票01902)和中良控股(香港股票02772)已在香港上市。在这些房地产企业中，除忠良控股在百强房地产企业中排名第29位外，其余均为小型房企。上市前，出现了负债率偏高、融资利率偏高的现象。据《证券日报》记者不完全统计，在HKEx排队的房地产企业有7家，包括海伦堡、万创国际、鳌山控股、殷诚国际和新立控股。

德勤(Deloitte)中国全国上市业务集团的联合管理合伙人欧振星对《证券日报》表示:“从去年第四季度到今年8月底，共有8只国内地产股在中国香港主板上市。通过在香港上市，房屋公司可以迅速获得融资并进行项目布局，这有利于公司的发展。”同时，它表示，“如果市场环境匹配，预计目前排队的7家房地产企业中，有一半将在今年年底前登陆中国内地的香港资本市场。”

靠“卖孩子”生活

公开后上岸。对于上市的房地产企业来说，面对巨大的财务压力，他们只能转移项目，提取应急“血液补充”资金，才能安全度过“寒冬”。

今年6月，广州本土老牌房企粤泰股份有限公司(600，393，咨询股)打包出售其优质项目，包括广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒盛天鹅湾80%、淮南粤泰天鹅湾20%、深圳中豪丰20%，以63.97亿元的价格出售给世茂地产(香港股00813)。销售明星产品线是月泰的最后一招。

相关数据显示，截至2018年底，月泰股份短期贷款37.2亿元，长期贷款16.86亿元，货币资金仅3.91亿元，逾期本息31.98亿元，其持续经营能力存在重大不确定性。

阳光100中国(香港股票02608)也推出了“自助”。4月2日，阳光100以13.34亿元的价格将重庆阳光70%的股权出售给融创中国(港股01918)；4月14日，以46.6亿元人民币将卓兴集团100%的股权和债权出售给凯撒；8月2日，位于东莞市松山湖的一个工业园区以5.13亿元的价格售出。阳光100的一位高管表示，“今年将出售100亿元资产。”

据《证券日报》记者不完全统计，在过去的一年里，先后有中国企业(600675，诊断股)、云南城头(600239，诊断股)、新城控股(601155，诊断股)、新湖宝(600208，诊断股)、太和集团(000732，诊断股)。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》记者表示，房企需要出售项目以“换回血液”，这表明其内部财务压力仍然相对较大。目前，这些公司规模不大，主要是因为内部管理意见不统一，导致近年来发展滞后。当市场吃紧时，这样的企业会感到很大的压力。虽然短期的财务压力可以通过出售项目来缓解，但如果他们想在未来生存，就必须及时纠正这种情况，注意投资方向的选择。

压力很大，前景不可预测

无论是通过上市融资还是出售其项目，房地产企业的最终目标无疑是获取资金和缓解压力。然而，并不是所有的努力都能令人满意地解决问题。

尽管恒达集团控股去年年底成功登陆香港交易所，但其2019年半年度报告显示，集团上半年收入约为3.6亿元，同比下降4%；毛利约为1.07亿元，同比下降20%；利润约为2346.7万元，同比下降7.6%。

今年3月登陆香港交易所的殷诚国际控股的半年度报告显示，今年上半年，其总收入达到37.39亿元，同比增长3341.78%，但净利润仅为4848.7万元，比去年同期的2.44亿元下降了80%以上。同时，公司的毛利率仅为12.03%，同比下降41.5%。

除了意想不到的业绩外，由于高负债，在香港上市的中小房企估值也较低，新股频频破发。欧振兴告诉《证券日报》记者，“由于政策影响很大，投资者对国有股更加谨慎，估值也不会太高，一般在10倍左右或以下。”

此外，《证券日报》记者通过对32家主流房企的综合成本统计发现，上半年7家市值超过1000亿元的房企的平均融资成本率为5.42%；对于市值低于200亿元的10家房地产企业，上半年平均融资成本率为6.91%。

鹏华基金国际业务部总经理游柏年对《证券日报》记者表示:“不同的房地产公司融资成本不同。主要原因是房地产公司之间的偿付能力存在很大差异。”它认为“在当前的市场环境下，未来住房企业的信用风险将会有明显的分化，而对于小型房地产企业来说，信用风险将会增加；然而，对于中国排名靠前的大型房地产公司来说，其融资渠道是多元化的，因此负面影响是有限的。由于市场竞争压力的减弱，即使是局部地区也可能更有利于大型房地产公司的本地业务。”