地产主业掉队多元化失利 朗诗绿色集团收缩战线前景未明

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“投资者网络”杨春霞

近年来，一直希望通过多元化找到发展突破口的施琅绿色集团(以下简称“施琅”，00106.hk)，在2019年开始收缩前线，重新聚焦主营业务。

5月14日，施琅宣布将长期租赁公寓、物业管理、建筑设计、生活服务和景观等五项非房地产业务剥离给控股股东施琅集团，预计净资本约为9.81亿元。

作为对这一业务剥离的回应，施琅在其声明中表示，将优化其财务数据，并将公司重建为一家专注于“绿色技术”的房地产公司。

值得思考的是，施琅三年前提出的“榕树林”计划，似乎是想通过多元化的布局来帮助公司发展。现在，再次关注绿色房地产可能意味着施琅的多元化尝试并不顺利。然而，在空呆了几年后，施琅房地产还能赶上来吗？作为回应，“投资者网络”给施琅发了一封信，其秘书长说，剥离只是宣布，并没有真正落实，因此不便说出来。

多元化失败

尽管施琅表示剥离业务尚未完成，应由最终董事会决定，但施琅剥离上述业务的想法由来已久。

早在2018年的业绩会议上，施琅董事长田明就表示，2019年将剥离长期租赁公寓业务(郎世玉)，以便资本市场一眼就能看到施琅。在接下来的两个月里，田明的想法逐渐实现了。

5月14日，施琅宣布将长期租赁公寓业务和包括物业管理、建筑设计、生活服务和景观美化在内的非房地产业务剥离给控股股东施琅集团，预计将获得近10亿元人民币，其中长期租赁公寓所占比例最大，约为9亿元人民币。

回到2016年，施琅决定多元化，提出“榕树森林”计划，即以核心房地产业务为重点，积极培育长期租赁公寓、养老服务、绿色金融服务等与主体房地产业务相关或互补的业务，实施转型升级战略。

现在三年过去了，从目前来看，这些列入“榕树林”计划的企业发展并不理想。据年报显示，此次剥离的五项业务中，只有两项建筑设计业务和物业管理业务盈利，税前利润61.7万元，非经常性项目利润1497.2万元。其他三个项目都处于亏损状态，其中长期租赁公寓最为严重。2018年，郎世玉亏损1.94亿元，2017年，总计亏损2.4亿元。

值得一提的是，在施琅董事长田明看来，长期租赁公寓一直基于很高的期望。就在一年前，田明还说施琅公寓将成为行业前三名，不到一年，施琅公寓就被剥离了。

龙狮从2016年开始安排长期租赁公寓，近两年来规模迅速扩大。2017年，它获得了15，000套住房，2018年，它获得了40，000多套住房。2018年初，施琅还与平安地产建立了一只目标规模为100亿元人民币的基金，并计划在未来三年内共同投资北方一线城市、广深一线城市以及南京、杭州、武汉等二线城市的长期租赁公寓项目。

然而，自2016年底开始长期出租公寓业务以来，郎世玉的亏损逐年扩大，不仅没有找到盈利模式，反而成了一种负担。目前，施琅约有4万套长期租赁公寓，2017年和2018年的损失分别为4400万元和1.9亿元，同比增长330%。此外，2018年12月，龙狮长期租赁公寓的资产证券化计划今年第二次暂停，发行规模为7.87亿元。

此外，据媒体报道，虽然养老服务和绿色金融服务不包括在剥离项目中，但它们经常受到外界的质疑。在养老金行业，施琅自2011年起设立了养老金部，但其运作模式和绩效很少在财务报告中得到反映。官方网站显示，目前，施琅已经积累了38个养老项目和3263张床位，但没有提到盈利能力。

金融评论员严跃进表示，长期租赁公寓业务需要大量资金投入和较长的培育周期，这很容易拖累企业。

主营业务“落后”

此外，业内人士认为，除了施琅官方宣布的长期租赁公寓业务将继续亏损，无法支撑估值的扩张外，施琅房地产的主营业务正在逐渐萎缩，这可能是剥离的最大原因。

“投资者网”注意到，近年来，虽然布局多元化并未取得成效，但施琅主营业务房地产开发却表现不佳，出现“规模逐年滞后”、“销售增速缓慢”等症状。

以2018年为例。2018年，施琅的销售额达到381亿元，同比增长率仅为19%。未能实现460亿元的年度目标，甚至未能实现400亿元的目标，在“2018年1-12月200家房屋销售企业”排行榜中排名第68位。

相比之下，2016年和2017年，施琅的房企排名分别为第53位和第64位，销售额分别为283亿元和320.53亿元，年增长率不超过20%，而同期百强房企的销售额增长率超过30%。

此外，自资产证券化战略转型以来，施琅一直采用合作开发、小盘股交易和委托开发的模式，这意味着381亿的销售“注入了水”。年报显示，施琅的股权销售总额为236亿元，占股权的61.94%。

一个有趣的现象是，Investor.com从2018年年报中了解到，2018年施琅在其长三角地区的大本营贡献的股权销售为49亿元，仅占20.76%。

即使房地产市场在2019年回暖，施琅也没有改变其下跌趋势。根据第一季度报告，截至2019年3月底，施琅的销售额为32.57亿元，同比下降近30%，仅实现了8%的年度目标，合同建筑面积超过22.25万平方米，同比下降12.16%。就土壤储量而言，施琅甚至没有进入土壤总储量价值排行榜的前100名。

事实上，对于施琅的规模是否落后于市场，一直有很多疑问，施琅都宣称“规模不是施琅发展的最重要指标。”然而，资本市场似乎并不认同这种说法。投资者网络注意到，自上市以来，施琅基本上被忽视，其股价一直徘徊在1港元左右。截至2018年5月23日，施琅的股价为每股0.98港元，总市值约为人民币47亿元。

正因为如此，为了增加施琅资本市场的信心，施琅总统田明在过去三年中频繁增持自己的股票，并在过去六个月中增持了553万股。根据HKEx最新的股权披露信息，2019年5月17日，田明以平均每股0.98港元的价格授予施琅，使其增持了20万股股份，总价格约为19.6万港元。

严跃进认为，规模对于企业的发展仍然非常重要，尤其是在融资方面。“没有规模的企业很容易陷入‘用感情打造房地产’的概念，感情的价值也是必要的。但是，当房价太高时，许多增值项目不一定被买家认可，或者在讨价还价时有许多困难，”严跃进指出。

此外，应该注意的是，施琅一直关注的绿色房地产正在欢迎更多的竞争对手。据媒体报道，金茂(00817.hk)、当代地产(00817.hk)、阳光城(000671.sz)等国内众多房地产企业纷纷打出“绿色”招牌，施琅的核心业务“绿色地产”也受到各方冲击，市场份额不断下滑。

与此同时，施琅绿色地产多次深陷信任危机，沪、锡、杭施琅高科技住宅外墙出现渗水等问题。直到2019年，施琅的项目仍经常遭到抱怨。2019年2月，杭州市下城区住房和城乡建设局因保温板材料不合格，责令杭州市郎世华富停工整改。此外，成都施琅西华府因实际样板房未报建委审批，以及武汉施琅西海岸业主精装修质量太差，频频爆发投诉。(思考金融产生了)■