佛山被住建部点名预警后：外来房企跑步入场

本篇文章2511字，读完约6分钟

2019年是广佛合作的第十个年头。在过去的10年里，佛山的房价随着经济和交通网络发生了巨大的变化。

据易居研究院统计，今年第一季度，广州新建商品住宅平均成交价同比增长40%，佛山同比增长22%。

5月18日，住房和城乡建设部对包括佛山在内的四个城市进行了预警，其中新建商品房和二手房的价格指数在近三个月大幅上升。

近日，国家商报记者走访佛山楼市，发现供需紧张、土地市场回暖、限价令取消、大湾区规划落地等多重因素影响了佛山今年的高房价数据。

去库存周期约为8个月

据佛山市住房和建设局统计，今年1月至4月，佛山市新建住房35371套，二手房17510套。其中，网上签约新房同比增长约4%。仅从4月份的数据来看，该网络签约的新房数量同比增长23%，达到11948套。

由于网上签约数据的滞后，中介研究机构的实时统计能够更好的反映当前的市场情况。据佛山中原战略研究中心发布的报告显示，今年1-4月，佛山新房市场各项交易指标均同比增长。其中，交易面积同比增长22%，达到395万平方米，交易金额同比增长48%，达到509.4亿元，平均交易价格同比增长22%，达到12897元/平方米。

《国家商报》记者近日走访了佛山几处楼盘，了解到一些楼盘的价格比年初或前两个月上涨了1500~2000元/平方米。

交易量的增加也意味着库存正在被消化。据佛山中原战略研究中心统计，截至2019年4月底，佛山新增商品房存量为877万平方米，按照近一年的销售速度，需要消化约8.1个月，比年初减少近一个月。

横向比较，根据合肥研究院的数据，截止今年一季度，佛山在粤港澳大湾区七个城市(广州、深圳、佛山、惠州、中山、东莞、珠海)中，库存消化周期最短。

与此同时，佛山的人口也在增加。据佛山市统计局统计，2018年底，佛山市常住人口达到790.57万人，比去年年底增加24.9万人。

然而，房地产经济学家邓浩志在接受《商业日报》采访时表示，近期佛山房价的上涨应该只反映在统计数据中，或者不如统计数据反映的那么多。“房价累计涨幅相对较大的结论可能与放开限价政策导致的网上签约平均价格上涨有关”。

早在2016年10月，佛山就开始加强新建商品房的备案价格管理，引导合理定价。从那以后，市场上普遍出现了双重合同。继广州市禁止拆分开发企业备案价格后，佛山市于今年1月悄悄放开了备案价格上限。

嘉里广州首席分析师肖向记者指出，今年以来，佛山市新房均价同比大幅上涨，主要与新房限价令的变化和单合同双合同的回笼有关。在这一过程中，由于首付门槛的下降和有利的粤港澳大湾区等积极因素，一些房地产也有取消优惠待遇或提高售价的行为，这引起了外界的关注。

外资房地产企业的经营和进入

在二级和三级市场变化的背后，佛山的土地市场也在回暖。《全国商报》记者发现，今年1-4月，禹州、钟君、利高、蓝光、荣盛等境外房地产企业纷纷进入佛山，本地房地产企业也纷纷增持头寸。

对此，邓浩志认为，佛山土地市场确实比以前回暖了，但并没有过热，这也与中国二、三线城市土地市场的整体复苏有关。此外，粤港澳大湾区规划的公布明显提振了该地区城市的土地市场。

以顺德大良区为例，今年5月，宝能百货与深圳湾一号开发商彭锐在同一条街上先后拿下了两块地。扣除分配后，这两块地的底价超过了13000元/平方米。

上述两个地块附近的万科金隅河畔和保利碧桂园悦大厦的平均价格分别为19，000元/平方米和18，000元/平方米。一位房地产顾问告诉《国家商报》，由于最近频繁的土地拍卖，附近房产的价格正在调整，估计在1500-2000元/平方米之间。

来自河北的荣盛在顺德杏坛镇顺德西生态工业区的创业区以8169元/平方米的底价生下了第一个孩子。恒大、美的和金谷已经落户该地区。目前，最高的底价纪录是美的CCCC韩城保持的，为10，021元/平方米。目前，平均售价约为15000元/平方米。

根据上述房地产顾问的说法，该地区未来将出售一些地块。在荣盛土地拍卖之后，已经对附近房产的价格进行了几轮微调。

广东省房地产协会专家委员龙斌向记者指出，地价只是房价的支撑因素，关键是地区需求和购买力能否承受相应的市场价格。佛山近年来市场需求较大，但供给没有快速跟上，供需关系呈现弱平衡。此外，广州和佛山在同一城市的发展和轨道交通的紧密联系，使佛山能够承担广州的一些住房需求。“佛山的现行价格不仅是其自身的市场价格，也是广州和佛山在同一城市的价格效应。”

政策后来收紧了吗

今年4月，佛山出台了新的公积金政策，将个人贷款最高限额从之前的40万元/人上调至50万元/人。此前，144平方米以上的普通住房不发放贷款。现在，对于144平方米以上的普通房屋，只有144平方米以内的部分房款被批准用于计算贷款金额，超出部分由购房人自行解决。

这一举措也被市场解读为继限价令放开后佛山楼市的又一次放松。易居研究院智库中心研究主任严跃进早些时候表示，佛山这次住房公积金贷款政策的调整对泼尼松有很强的约束作用。过去，许多城市也有公积金调整政策，但主要集中在标准化的内容。然而，佛山的修订条款对刺激购房需求产生了直接影响，今年第二季度率先在全国市场放松购房政策的正是佛山的代表。

在最近被住房和城乡建设部点名警告后，市场也开始关注佛山是否会再次收紧政策。肖认为，在被住房和城乡建设部点名警告后，预计佛山市当局还将加强市场管理，严格管理新房预售价格审批，实现稳定房价、稳定预期的调控目标。

邓浩志表示，如果均价继续上涨，本地压力将进一步上升。由于收到了住房和城乡建设部的预警，苏州主动加强了自身监管。佛山的下一个房地产市场政策可能也会更加谨慎和严格。不过，在佛山楼市的市场前景看好之后，交易量应该会保持稳定，交易价格实际上会有所上涨，预计全年会有5%左右的涨幅，这应该是各方都能接受的。

推荐阅读:

如何稳定地价？专家:政策非常严格，关键是要贯彻执行

上海摇号买房子两周年:房子的零保费率，价格上涨，在全国范围内倒数

东莞的土壤再次冒出浓烟:住宅企业争夺深圳的“后花园”

与极高的停车位作斗争！广州最新规定:每套只能买一个停车位，不允许“只卖不租”