龙湖2019年“压线”定目标，明年将检验新航道业务成果

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3月25日，龙湖执行董事兼首席财务官赵毅再次担任向媒体介绍过去一年业绩的角色，手中拿着龙湖上市以来的第十份成绩单。

十周年是一个纪念节点，但龙湖依然稳定。根据龙湖的年度报告，龙湖在过去的一年里谨慎行事，其销售额刚刚超过目标线，停留在206.4亿元，比上年增长28.5%。然而，营业收入大幅增长至1158亿元，同比增长61%。

与几年前许多房地产企业的双重业绩相比，包括万科和中海在内的许多知名房地产企业的增长率在过去一年有所放缓。这意味着这个行业正在发生变化。龙湖集团董事长吴亚军在年度报告中哀叹当前的房地产市场。“大水和大眼睛的时代注定永远消失。回归和重塑已成为共识。”

吴亚军在他的年度报告中写道，“回归”和“重塑”是龙湖近两年的主要方向。在过去的两年里，龙湖更加关注商业和长期租赁公寓等新水路业务的发展。在这次绩效会上，龙湖再次提出了明年商业租赁收入达到60亿元，长期租赁公寓收入达到20亿元的目标。

相比之下，龙湖对比例尺的要求逐年降低。2019年，龙湖的销售目标是2200亿元，目标增长率从去年的28%降至10%。

销售应把握“窗口期”

如果放在五年前，2000亿的规模代表了住房企业的第一梯队。五年后，2000亿元是保持前十名席位的门槛。

龙湖的底线是“保持行业前十名每年两位数的增长”，其2019年2200亿元的目标和10%的增长速度刚刚好，这让外界觉得龙湖有点过于谨慎和保守。

龙湖管理层指出，龙湖对今年整个市场的判断是谨慎乐观的。设定这样的目标也是基于稳定的思维。“今年可销售的资源约为3500亿元，按63%的去污率估计可达到2200亿元。销售目标。”

同时，管理层判断2019年的市场非常具有挑战性和不确定性，城市与城市之间不同部门的分化将非常明显，市场会有一定的窗口期，但在哪些城市，什么时候会出现，市场窗口期会持续多久，都是非常不确定的。

“今年，对于龙湖，我们将加强对小周期或市场机会的判断，然后对价格策略做一些强有力的控制，包括我们将进一步加强灵活的供应操作，主要目的是抓住市场窗口。对我们来说，获得有利可图的回报也非常重要。”

在业绩会议上，赵毅还强调，龙湖将在未来2-3年重点增加核心利润，每年增幅将超过20%。他认为，虽然基地比较大，但龙湖可以通过土地储备和运营节奏来保证其发展。

去年，龙湖股东应占利润为162.4亿元，扣除少数股东权益、评估增值后的核心利润同比增长31.5%，达到128.5亿元。

提高脆弱地区的土壤肥力

虽然龙湖高管在每次绩效会议上都不断强调稳定性，但龙湖在实际执行中有积极和谨慎两个方面。

仅在去年的表演中，龙湖就表现出了夺取土地的巨大主动性。根据龙湖的年度报告，去年，龙湖共花费730亿元进行土地收购，共收购土地91宗，新增土地2189万平方米，权益1372万平方米，平均收购成本为5297元/平方米。

积极的土地收购将不可避免地导致债务增加。截至2018年底，龙湖负债总额为3660.66亿元，比上年增加1094.81亿元，增幅42.67%。同时，龙湖的短期贷款在2018年有所增加，从去年的36亿元增加到117亿元。

关于财务问题，赵毅回应说，龙湖不是看绝对数额，而是看相对比例。“去年，短期贷款占总债务的不到10%，这应该是业内最好的。此外，龙湖现有现金450亿元，短期贷款覆盖率超过四倍。”

龙湖首席执行官邵表示，龙湖今年征地的原则仍然是半年内保持60%至70%的负债率，全年保持50%至60%的负债率。他补充说，今年有机会购买土地，但希望全国五大地区的布局能够平衡。

在房地产的控制下，由于布局不平衡，业绩增长缓慢的情况并不少见。例如，去年在杭州大量备货的滨江和绿城未能如期完成年度计划。因此，确保布局的平衡被住宅企业视为“生活”的方式之一。

从龙湖的区域布局来看，它划分出了环渤海、西部、长江三角洲、中部和南部五大区域。然而，其中，龙湖的土壤储量在环渤海和西部地区占30%以上；长江三角洲地区近年来超重后，土壤蓄水比例为20.7%；华中和华南是龙湖最脆弱的地区，分别占土壤储量的8.8%和5.9%。

基于平衡布局的考虑，邵表示，今年龙湖应该加大对土地储备较少地区的征地力度，包括近两年来颇受房企欢迎的。

龙湖起步比粤港澳大湾区的许多房地产企业晚，但龙湖不愿意错过大湾区的发展机遇。自2017年以来，龙湖的发展速度明显加快。两年内，原本只进入广州的龙湖，已经在7个城市完成了15个项目的布局。管理层明确表示，下一步是继续在华南地区深入培养。

根据年报，截至2018年底，龙湖总土地储备为6636万平方米，权益面积为4559万平方米，平均成本为5218元/平方米，为当前合同单价的32.2%。

明年测试商业和长期租赁公寓的结果

随着龙湖在商业地产和长期租赁公寓方面的行动越来越多，这两项被列为“主渠道”的业务一再成为龙湖演出会的主角。

去年，投资物业为龙湖带来40.9亿元的租金收入，同比增长57.7%。具体来说，商场、公寓和其他收入的比例分别为87.8%、10.4%和1.8%。

龙湖已经在商业地产领域部署了几年，但在最初的几年里，龙湖的商业地产业务是“摸着水过河”。直到2011年，龙湖确立了控股经营的战略，并在近几年走上了规模化之路，将商业项目“天街”复制到全国各地。

截至去年年底，龙湖已经开放了29条天街，总建筑面积约为296万平方米，整体入住率约为97.4%，回报率为7%。邵还透露，龙湖目前已有70多个商业项目在手。邵承认，近年来商业领域的快速增长主要是由于龙湖在2011年至2015年间赢得了几个地铁上部结构项目。现在回头看是个好决定。

与商业地产相比，龙湖的长期出租公寓“关羽”要幸运得多。我还记得在2017年3月的演出会上，邵晓明还在向媒体描绘“三年十亿”的美好蓝图。短短两年时间，关羽就利用市场的东风进行扩张。在此期间，关羽开放的房屋数量超过53，000间。

不过，关羽还没有进入盈利期，但邵透露，关羽将继续释放利润，到2020年实现盈利。“商业毛利率为75%，与去年相比仍有所提高。关羽早期仍处于不赚钱的状态。毛利率为60%。我认为今年的比率会高于60%。”

未来，“加速”仍将是商业和住宅的关键词，2020年将是检验这两个行业成就的时候。根据龙湖的计划，今年和明年商业部门将加速发展，今年还将有9个项目开工。到2020年，总共将开放50个项目，保持35%-40%的年增长率。到2020年，商业收入将超过60亿元；关羽计划今年开设10万家店铺，到2020年，其收入将超过20亿元。