上市首日就破发 银城国际近500%负债率是如何炼成的

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由于其高债务杠杆和缺乏建设能力，殷诚国际被称为“最差表现”的房地产企业在最近三年开始时，它决定上市。果然，公众认购严重不足，股价跌破发行价，这表明投资者对其未来发展充满担忧。

从整个公司的土地布局来看，超过一半的货物集中在南京和无锡，这无疑增加了监管和市场波动的风险。如何从一个区域性的住宅企业转变为全国性的布局？这可能是殷诚国际未来的一个重要方向。然而，当务之急是如何保持高负债模式的良性发展。如何具备住宅企业最基本的建筑施工能力？银都国际亟待提升。

花了将近半年的时间，3月6日，殷诚国际(01902.hk)终于在HKEx上市。根据公告，殷诚国际计划发行约3.54亿股股票，新股定价为每股2.38港元，每批2000股，净募集资金为7.7亿港元。

为什么投资者不在ipo冷的时候付款？

殷诚国际表示，拟设立的基金的作用是将其作为开发地产项目(即云台天京、2017g63宁海路地块和空港会展城一期)的建设成本；第二，它用于偿还部分或全部现有银行和其他贷款；其余部分用于一般营运资金。

冷上市是殷诚国际遭遇的无奈之举。根据国际配售结果公告，殷诚国际香港公开发售的股份认购不足，约为香港公开发售首次可供认购股份总数35，426，000股的0.41倍。

据殷诚国际称，由于香港公开招股认购不足，2094万股发行股票已从香港公开招股重新分配至国际招股。此次国际发行略微超额认购，共有109家合作伙伴。

星展银行(DBS Bank)中国房地产行业分析主管王丹也向投资者网(Investor.com)解释说:投资者对新的房地产股票非常谨慎，因为有许多上市公司，许多公司都有良好的业绩基本面，加上估值较低。市场非常熟悉并理解管理风格。然而，如果新公司规模不大，投资者就很难感兴趣。每个人都不知道过去的表现，也不熟悉管理层。在选择的情况下，

作为今年第二家登陆香港资本市场的国内房地产企业，与第一家上市的德信中国(02019.hk)相比，两者都面临着公开认购不足的问题。

据了解，瑞信中国已收到2，158份有效申请，并认购了1，690.6万股香港发售股份，约为首次在香港公开发售的5，320万股香港发售股份总数的0.32倍。在行使任何超额配售选择权前，在香港公开发售的发售股份约占全球发售中最初可供认购的总发售股份的3.18%。根据香港公开发售计划首次发售而未认购的3629.4万股已重新分配至国际发售。

从3月6日上市到3月8日(上午10: 00)，殷诚国际股价已经跌破发行价。

“这很正常。自去年以来，香港投资者一直对地产股感到担忧。总体估值很低，只有3-5倍。许多新上市的房地产企业面临的问题是公开认购不足和股票价格被抛售。当然，当谈到殷诚国际，它将进一步折扣。原因是，与其他新上市的房地产企业相比，殷诚的债务过高，应该进一步减少上市。此外，殷诚国际没有建筑能力，从房地产公司的角度来看，这有些不可思议。”香港瑞穗证券的一名分析师告诉投资者网络

负债率453.2%，无建设能力，控制风险加大

殷诚国际总部设在南京，已经发展了26年。然而，当上市从一开始就被宣布时，殷诚国际被外界认为是近三年来表现最差的上市房地产企业。

2015年、2016年、2017年和2018年上半年，公司实现总收入分别为20.9亿元、25.03亿元、46.75亿元和10.86亿元；全年净利润分别为1.98亿元、3.69亿元、3.9亿元和2.43亿元。

如果与其他房地产企业相比，上市前负债率将大幅下降，但殷诚国际将继续上升，这是一个相对独特的现象。2015年、2016年、2017年和2018年上半年，殷诚国际的合同负债分别为38.57亿元、58.27亿元、38.39亿元和74.04亿元，公司的流动负债分别为71.30亿元、91.19亿元、95.80亿元和163.91亿元。

在2018年上半年销售额未达到11亿元的情况下，国际总裁马在同年5月23日提出，2018年的销售目标是200亿元，五年内将达到500亿元。目前还不确定殷诚国际能否在2018年下半年迅速实现销售目标，但从市场趋势来看，这并不难。

对于去年的销售和今年的发展，“投资者网络”向国际控股有限公司执行董事兼总裁马、公司秘书黄如杰提出了相关问题，并与投资者关系部黄女士进行了电话联系。然而，截至3月8日18: 00，没有收到公司的回复。

在项目布局方面，截至2018年11月，殷诚国际在全国8个城市拥有31个项目，总建筑面积约343.71万平方米。其中，南京的比例最高，土地储备面积为144万平方米，占土地储备总量的42%；无锡，另一个城市，占21%，其土壤储存面积约72万平方米。

王丹认为，项目过于集中在一两个城市，这无疑会增加房企的控制风险。在近日回答记者提问时，马承认，在二线城市，南京面临着严格的监管。不过，他也认为，“这只是证明这个市场相对活跃，需求相对强劲。”

同时，市场批评的一个发展因素是殷诚国际没有建筑能力。根据招股说明书，殷诚国际的所有建筑项目都外包给第三方建筑承包商。

殷诚国际表示:“我们不能保证现有的主要建筑承包商能够继续以可接受的价格向集团提供服务，或在未来与这些建筑承包商保持合作。当我们需要聘请合适的建筑承建商时，他们可能无法及时提供服务。同时，我们不能保证能及时找到合适的替代承包商来满足项目的需要。当我们扩展到中国其他地区时，由于房地产市场的发展水平不同以及我们对这些地区的建筑承包商缺乏了解，可能很难找到足够数量的合格建筑承包商。”

毫无疑问，殷诚国际在建筑质量和内部控制方面还有很长的路要走。上市后，殷诚国际面临诸多挑战，如如何调整负债、如何规避监管风险、如何增强自身能力等。(思考金融产生了)■