看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”

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央行在完善贷款市场利率形成机制时提出的新的个人住房贷款利率政策终于落地。8月25日，央行发布公告，明确了个人住房贷款利率调整的相关事宜。在新机制下，央行设定了抵押贷款利率机制的下限。根据8月20日发布的贷款利率，第一笔住房贷款的利率不低于4.85%，第二笔住房贷款的利率为60个基点，但不低于5.45%。个人住房贷款利率改革将对购房者和房地产市场产生什么影响？

股票抵押贷款客户不受影响

随着lpr新机制的出台和利率市场化改革的深入，抵押贷款利率的未来走势备受关注。根据央行公告，从2019年10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将上调，以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。

此外，2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。这意味着新规定仅对10月8日以后的新住房贷款有效。

定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。

值得一提的是，当央行发布lpr机制时，它就未来抵押贷款利率发表了声明。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策吹风会上透露，新的低利率贷款利率形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强表示，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，实行房地产长效管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

抵押贷款利率会不会下降？

在以前的定价机制下，城市或银行对抵押贷款有不同的利率。中原地产首席分析师张大伟指出，根据目前的房贷数据，大部分银行实施的第一套房贷基准上调10%-20%，第二套房贷基准上调20%-30%。这符合新的政策要求。就当前市场而言，该政策不会导致利率上升。

张大伟表示，就目前的房地产贷款市场而言，首套住房贷款的利率太高，而且大部分实施的利率都在5.39%以上。从政策预期来看，有可能随后下调。此外，如果第二套住房贷款的利率涉嫌投资投机，根据中国大多数城市的第一套住房贷款的认定标准，第一套住房贷款肯定是不需要贷款支付的。未来的政策应该针对这些群体的目标和稳定的利率。

张大伟今天告诉《京华商报》,此次调整是一项中性政策，与此前同类政策一样，要求抵押贷款利率不得低于基准利率的70%。“如果解释可以理解为好，因为lpr肯定会降低，在这种情况下，避免刺激房地产只能稳定房地产利率，而没有可能抑制房地产，因为如果整个社会的利率降低，个人抵押贷款将上升，最终的结果只会是资金绕道进入房地产。”

荣360数据研究所的分析师认为，如果10月8日以后的lpr总体上保持目前的水平，那么从理论上讲，质量最好的新抵押贷款借款人的购买成本将会增加。从短期实际利率水平来看，它只会对少数最佳客户产生轻微影响，对大多数买家影响甚微。

在后期，如果低利率利率降低，根据中央银行的这一规定，第一和第二套住房贷款的最低利率自然会降低。但是，需要注意的是，这仅仅是指最低利率，实际利率也会受到监管政策和银行信贷资源的影响，因此很难预期短期内执行利率会出现大幅度的普遍下降。

东北证券(000686)研究总监傅立春表示，抵押贷款利率的形成机制将发生变化，新的抵押贷款将面临一定的磨合成本。第二套房60个基点的增幅似乎不大，但结合城市政策的原则，预计实施后浮动水平将远远高于60个基点。基于部分城市二手房抵押贷款暂停的背景，未来抵押贷款的成本和可获得性将面临一些挑战，房地产投机的难度将大大增加。房地产市场可能会更加稳定，交易量可能会有下降的压力，价格可能会相应下降。

王新银行首席研究员、国家金融与发展实验室特约研究员董希真表示，以五年以上的贷款利率为例，原来的基准利率为4.9%，目前的贷款利率为4.85%，如果不加上首笔房贷，就低于基准利率。5个基点，目视检查的可能性高；新增60个基点后，第二套住房贷款利率为5.45%，比基准利率高出约11%。这是国家统一的最低要求。

贴现抵押贷款利率可能永远不会恢复

值得一提的是，此前，第一套住房贷款的一般利率不低于基准利率的10%，第二套住房贷款的一般利率不低于基准利率的1.1倍。许多分析师向《今日北京商报》记者指出，商业银行以前有9.5%或8%的按揭贷款，在新机制下，原来的“贴现按揭利率”将一去不复返，低利率将是未来的最低下限。

在以前的定价机制下，城市和银行对抵押贷款有不同的利率水平，如首套住房贷款，其中一些是基准利率，一些是上升5%或10%，一些小型商业银行仍然可以获得折扣。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，类似的政策可能会迫使一些购房者在不久的将来积极办理贷款。特别是在房地产交易领域，往往会有放大政策效果的地方，所以也不排除有人在近期看房或加快交易速度。当然，从稳定房地产交易秩序的角度来看，近期有必要对相关中介机构的虚假宣传行为进行查处，例如建议调整按揭利率政策，鼓励购房者加快签约。相关购房者应理性、科学地看待央行的政策，不能简单地通过贷款利率的上调或下调来判断政策取向，相关购房者的行为也应保持稳定。

缓解银行利差的下降趋势

尽管抵押贷款利率的形成机制已经发生了变化，但同样明显的是，银行可以根据借款人的资格和其他条件制定更灵活的定价规则。央行认为，银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的加分下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信用状况，明确商业个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

天丰证券(601162)的银行分析师廖志明指出，在中国，首笔住房贷款的利率不应低于lpr。例如，如果当地要求不低于30个基点，那么第一笔住房贷款的利率不应低于lpr+30个基点。如果借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为lpr+50个基点。这有利于银行的净息差，缓解息差下行压力。

在规范房地产贷款市场方面，央行明确提出银行业金融机构要做好政策宣传、解释和咨询服务，严禁为个人住房贷款提供“再抵押”和“加抵押”服务。分析师认为，这实际上是为了规范后续贷款业务，有助于形成更清晰的贷款顺序规范。

严跃进认为，房贷利率政策的调整进一步反映了央行对房地产市场的关注，尤其是房贷领域风险控制和市场引导的积极信号，对下半年的房地产贷款工作具有明确的指导意义。

事实上，下半年以来，监管部门加强行动，从银行、信托、债券等方面收紧了房地产融资，严厉查处了各种挪用房地产资金的违法行为。李万斌认为，结合其他相关政策，一方面银行将加快未来信贷结构的调整，减少房地产行业占用的信贷资源；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资本环境相对紧张。未来，更多城市将继续收紧房贷政策。