郁亮再谈“活下去”：房地产还有机会

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2月25日中午，万科自媒体平台《万科周刊》发表了俞亮董事长在集团2019年目标与行动沟通会上的演讲，主题为“汇聚聚焦，巩固提升基础板块”。

“现场直播”是万科2018年的关键词，在市场上引起了热烈的讨论。在讲话的最后，于亮表示，2019年，要确保万科“活得好、活得好、活得长”，就要“汇聚聚焦、巩固升级基础盘”。

这篇演讲仍然充分反映了于亮的危机感，他分析了万科面临的两大宏观趋势。“从某种意义上说，经济趋势和人口结构对我们行业的影响比宏观调控政策更大、更长远。因为宏观调控政策的影响几乎是2到3年，经济趋势和人口结构将是10到20年。”于亮说:“因此，根据宏观形势判断，‘汇聚聚焦，巩固升级基盘’是必然选择。”

于亮分析了目前的房地产形势。首先，“房不投机”，房的金融投资属性将长期被抑制，这对万科有重大影响；二是行业集中度提高，龙头企业竞争激烈。前三名的住宅企业获得了13%的市场份额，前10名的住宅企业占28%，前20名占39%，前30名占54%，前50名占64%，重量级企业之间的竞争越来越激烈；这一行业的转型绝非易事，也不可能找到一个利润前景与房地产相同的行业。然而，这并不意味着你将来仍然可以靠这顿饭生活，你必须做新的生意。然而，对于挣大钱的人来说，挣小钱太难了。到目前为止，还没有特别成功的转型案例。

于亮认为，这个行业仍有机会，因为中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持较大规模。他说，城市化的第二阶段已经开始，即都市区，如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化和中心城市都市区。为了更好的生活，人们仍然需要更多的内容供应和/或きだよ0/room服务，其中一些还没有得到满足。

于亮多次强调“基本磁盘”。他说，从万科多年的自身发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，发展业务将是万科的基本盘，它将支撑万科未来10年的主要收入、利润和现金流。在过去的三年里，万科赢得了今天的战略主动权，正是因为融合和专注。融合和专注是有代价的。代价是，在过去的三年里，我们不再是行业的销售领导者，也不是所谓的行业规模之王。如果我们一开始没有集中精力，进入200~300个城市，而不是现在的70~80个大城市，我们不一定会失去销售领导的位置，但是我们今天面临的困难和压力会更大。

于亮表示，万科的一些业务还没有找到一个清晰的商业模式，短期内是不会亏钱的，但他们必须知道，在未来很长一段时间内是不会亏钱的，否则将很难持续开展业务，所以我们必须不断探索商业模式。如果你已经三年没有找到一个成熟的商业模式，你应该暂停你的生意，因为你不知道如何继续。

于亮认为，基盘是保证万科“生存”的关键，脱离基盘将失去“生存”的基础。于亮表示，2019年，面对高度的不确定性，我们应摒弃一切投机和侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，着眼于“城乡建设与生活服务提供商”的战略定位，依托业务伙伴机制，坚持“以客户为中心、以现金流为基础、合作奋斗、不断创造更多实实在在的价值、实现质量发展”的长期经营方针，稳定基本态势。这是万科2019年的总体指导思想。

于亮在讲话中还要求万科保持安全、质量和价值的底线。2018年底，万科发生多起工程事故，于亮表示这是不可接受的，严重影响了万科的声誉。质量问题会导致安全问题。于亮表示，除了质量和安全问题，万科在资金和业务方面也存在许多安全隐患，总部将加大调查和处罚力度。