降负债、重商管、转服务 王健林开辟新战场

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[摘要]“看到趋势可以及时调整，这是一个优秀的公司，世界上没有一个公司不犯错误。”王健林和他的高级管理团队将专注于他们的优势产业，并逐步有序地退出非优势领域。

从青岛市区出发，沿着胶州湾隧道海岸行驶20分钟。当你看到一座奇怪的白色大桥时，意味着你已经到达了东方电影之都的核心地带——这座耗资4亿元的珊瑚贝壳桥，一端连接万达茂，另一端连接星光岛。

这里，汇集了王健林曾经拥有的所有工业梦想。房地产、商业综合体、文化旅游、影视甚至万达的国际化都汇聚在青岛黄岛区的这座人工岛上。

一周前，王健林在这里发布了万达2018年年度工作报告，观众代表了1000多家万达公司。这篇一万字长的文本旨在解读万达的过去、现在和未来，其核心是还原一个真正的万达。

这也是外界能够从公共渠道获得的最后一份万达年报。从2019年起，该公司将停止自愿披露超过十年。

在过去的一年里，万达踏上荆棘，走向未知，但王健林认为，如果他有一所房子，他可以得到它。他设定了一个为期三年的赌博游戏来测试这一轮万达的交易逻辑；在过去的一年里，65岁的王健林将安全作为万达发展的重中之重，这也解释了为什么万达可以在短时间内将债务减少30%；在过去的一年里，王健林带领万达重启，他的剧本是继续大力投资万达广场，这是不出售的。

在新的一年里，31岁的万达仍在努力摆脱钢筋混凝土的味道。他希望成为中国大型房地产企业、大型民营企业和大型企业转型的成功典范，时间节点将在2020年。

王健林看起来仍然雄心勃勃，他已经为万达2019年的收入2326亿元发出了一个影响订单。2019年，全球经济形势更加复杂，王健林预测，要完成这一任务还需要更多的艰辛。他不想让任何人落后。今年，他将重奖重罚，重点关注落后企业。

“看到趋势可以及时调整，这是一家优秀的公司，不犯错误的公司在世界上找不到。”王健林和他的高级管理团队将专注于他们的优势产业，并逐步有序地退出非优势领域。

未来，王健林希望万达继续走在“正确的方向”，他希望自己创作的《万达之歌》能够被传唱。

"债务又减少了10%。"

元旦过后，万达人力资源中心和财务中心照例会给王健林的办公室发几份厚厚的全集团范围的总结材料。

这是王健林30年来的老习惯——所有的演讲都是他自己写的，更不用说万达的升旗方向、福克斯的年度“体检”报告和未来行动指南了。几天后，王健林“啃”了这些材料，2018年万达万资工作报告随即发布。

在命运的十字路口，王健林和他身后的万达变得低调而隐忍。在过去的一年左右，王健林从人群中最耀眼的地方消失了。他不看电视，也不参加论坛。他正忙着把大象旺达调头，在安全和成就之间寻找平衡。

在这条缓慢的攀登道路上，王健林拉开了万达“大瘦身”的序幕。2018年，万达转移了4个海外项目，收回现金18亿美元；在中国，万达和融创之间的世纪收购终于打了个补丁，包括东方影都在内的13个万达城市已经更名。

一条明显的瘦身曲线出现了:2018年，万达的资产为6257.3亿元，收入为2142.8亿元，分别下降了11.5%和5.7%。

“这种战略调整肯定令人不舒服，甚至痛苦，但万达必须坚持青山不会放松，让它从东向西走。”王健林面临着无休止的批评，但他选择了直面批评:万达应该瘦身，放弃它所拥有的，这就是万达处置过去、现在和未来一些资产的逻辑。

没有其他原因。这些令人眼花缭乱的资产转移手段，以及腾讯、苏宁、JD.com和阿里等奢侈品投资者参与的一系列股权操作，支撑了万达去杠杆化和减债的安全生命线。

“2018年，万达资本运营合同收入高达827亿元，收回现金627亿元，保证了万达的现金流需求。”王健林透露，今年万达的计息负债大幅下降，比2017年下降约30%，是国内最大的计息负债率下降幅度最大的企业之一。

这就是王健林在扭转乾坤后最想告诉外界的:万达没有债务风险，万达是安全的。“尤其是万达的海外负债已经基本解决。目前，只有少数负债尚未到期，但万达海外的应收账款和现金存款高于(债务)限额。”

接下来，王健林仍将采取一切资本措施减少负债。他已经向万达发出了新的军事命令:2019年，万达的计息负债将力争再减少8%-10%，到2020年，计息负债将降至绝对安全水平。

“握住印刷机”

万达商业管理收到了最“苛刻”的任务:从今年开始，计息负债不能再增加，但收入应该逐年增加。

对于他们来说，只有一种方法可以将万达广场的轻资产路线进行到底。2016年初，王健林做出了这个大胆的决定，要求万达摘掉“房地产开发商”的帽子，用“空之手”赚钱。这个“空·汉德威”不是“空手套白狼”，而是“如果你不花一分钱，你可以用你的品牌赚钱。”

很难达到这个境界。王健林也试图一步一步靠近。他说:“过去，万达广场是靠卖房子和商店的钱建成的。现在设计和运营可以获得很大的份额。”

在过去的一年里，大声疾呼减肥的万达并没有放慢其拳头产品万达广场的扩张步伐。全年新开的万达广场有49个，几乎以每周新开一个的速度飙升，在四线城市中“储备丰富”。其中，万达广场有19项轻资产。

对方外出付款时，万达只负责设计、招商和运营，净租金分成7: 3。这种合作的万达广场，被王健林称为万达轻资产模式的最高形式，“甚至省略了资本化环节，解决了集体土地使用问题。”

“今年以后，新开业的万达广场至少有70%是轻资产，原则上所有新开业的酒店都是轻资产。”然而，王健林也不得不面对新的问题——2018年，万达每年新开的50家万达广场的kpi硬指标没有完成。

王健林知道问题的症结所在，轻资产个人投资者执行不力，延缓了万达商业管理团队的前进速度。万达强大的管理文化也必须走出去。从2019年开始，它最初只针对万达的内部规划模块管理，应该扩展到所有轻资产投资者。

“年度开业计划应该有盈余，至少增加10%，并确保每年至少有50家万达广场开业。”王健林进行了全面的考虑。“万达商业管理将在2019年完全剥离其房地产业务，一平方米的房地产无法开发。不过，房地产集团应力争每年推出10至15个重资产项目，以确保万达广场每年开业。”

一年前，马、孙宏斌、张、刘等领导带着340亿元来到王健林一线，将万达商业的关键战役打回了a，这一协议解决了万达商业民营化后的博弈问题，万达商业管理与万达地产从此分道扬镳。

王健林对万达商业管理的计划是成为一个纯粹的商业地产控股和运营经理，而房地产集团的存在是为了(服务)商业管理，并不追求销售。但是，为了保证万达广场的规模，万达的计息负债逐年减少。

在这背后，含金量极高的收租业务是王健林所关注的。2018年，万达的租金收入为328.8亿元，占总收入的15.3%，同比增长28.8%，连续十年增长超过20%。如果拥有巨额资产的房地产投资信托基金被移除，万达应该成为世界第一大租赁商。

“这也是我们最希望看到增长的收入中最可靠的部分。”王健林应该为自己的资产收益感到骄傲。“建造一个商业项目需要时间和精力，但一旦建成，经过两三年的培育，它将成为一台稳定的印刷机。例如，上海五角场万达广场开业于12年前。当时，投资成本约为21亿元。现在租金是每年7亿元，而且每年还在增长。”

近300家万达广场是王健林的优质核心资产和核心现金流。无论在万达内部还是外部，他都一再表示:“万达商业管理是非卖品，我可以失去任何企业，这是不能失去的。”

王健林提出了在万达广场开设数千家门店的计划，这也是万达的护城河计划。“再过几年，万达的租金收入将达到1000亿元。有了这个，我们就可以坐在渔船上，不管风浪如何。”。

吹响首都的号角

现在，五年前让万达重生的转型“大手术”似乎已经进入了接受阶段。

作家周璇在《王健林——万达广场背后》一书中指出，过去30年中国经济的快速发展是万达集团崛起的重要环境因素，未来的经济低迷也将对万达构成致命威胁。

王健林认为，万达必须坚决改造和发展现金流长期稳定、科技含量高的产业。当时，尽管管理层心存疑虑，王健林还是做出了决定，并为万达开出了未来的药方。除了轻资产，他还锁定了多元化这个词。万达的优势力量很快转移到新的服务业，而文化是王健林圈子里的重点之一。

“房地产行业有两大缺陷。首先，它具有很强的周期性。大企业可以在一定程度上消除循环，但它们不能完全循环；第二，现金流不是长期的。城市化率达到70%左右后，市场将会萎缩。”王健林系统地解释了房地产和经济形势。“中国经济正在经历两次深刻的变革。首先，内需已经成为一种经济。发挥积极性，二是从商品消费向服务消费转变。”

万达正在做的是尽力解决和培育国内需求。万达广场、宝贝王、万达影视、万达体育等等都是国内需求最典型的代表。万达的目标是为娱乐、消费、孩子和父母赚钱。

2018年，万达的服务业收入为1609亿元，占总收入的75.1%，而房地产收入仅占24.9%。从这个角度来看，万达的转型之路已经逐渐清晰，成功只剩下时间问题。

王健林宣布:“万达不再是一个房地产企业，而是一个以服务业为重点，拥有房地产业务的综合性企业集团。”其中，万达文化已成为最大的收入单元，总额692.4亿元，占集团的32.3%，这也是万达转型成就的最重要标志之一。

归根结底，文化产业仍然是人们的事。当人流动时，一切都存在。2018年，1641万达工作室和16576万达屏幕成为万达现金流的硬支撑；《宝贝国王》的年访问量为2亿，仅用3年时间就达到了万达电影13年的访问量。这也是万达未来潜在的利润增长点。

不过，王健林也知道，“万达的文化产业规模已经很大，收入很难继续保持过去的高速增长。”今后，我们应该把重点放在提高质量和利润上。”

除了知识产权运营，万达的多元化业务部门必须努力登上资本列车。万达广场资产证券化的重要任务今年已经提上日程。王健林希望看到资本市场的成就，以及万达影视和万达体育。

影视产业是万达文化的核心产业。自从收购传奇影业后，万达的娱乐梦想一路走到了尽头。万达电影希望成为整个产业链，连接上下游，整合生产和放映系统。经过一年多的犹豫不决、收购暂停和三个版本的收购计划，万达电影收购万达影视的目标和“整个影视生态产业链”的雄心仍有待实现。

万达体育的航程也已经开始。据消息人士透露，万达体育可能已经向美国提交了ipo申请，筹资金额可能高达5亿美元。上市资产可能包括盈方体育传媒和世界铁人公司。《时代周刊》记者近日获悉，万达体育是纳斯达克在2019年向投资者推荐的三只国际股票之一。

决战和健康

2019年，万达的目标收入是2326亿元，这个数字是可以达到的。除了抓住服务消费，体验消费产业，做大做强这些产业，王健林还在不断探索创新之路。过去，他不止一次强调“创新不怕失败”，甚至将万达的成功归功于“创新、失败、总结”三部曲。

高门槛做生意是万达反复试验的最新答案。

“多年来，万达一直在创新、被模仿、被挖走，这在所有行业都是事实。在万达总部的文华大酒店，长期以来甚至有一些大企业的人力资源，他们整天和万达的经理们聊天。”这让王健林很苦恼，但也提醒他，“不仅要创新产业，培养人才，还要防止被简单模仿和不断挖人。”

在王健林看来，这种对科技、创意、人才和资源要求较高的高门槛产业，是万达未来产业发展的方向。例如，大学和医院是服务业中的两颗皇冠上的珍珠。

经过三年的探索，万达在与英国和亚洲公司讨论合作后，决定此时正式进入健康产业。

“中国大型卫生产业的新模式，以顶级医院为核心，集医药、医疗、商业和培训为一体。这种模式也可以称为一个大的健康综合体和一个大的健康综合公园，”王健林正在等待。“只要有两个项目实践并证明创新是正确的，万达就会拥有另一项独特技能和一个大产业。”

2018年12月底，占地约200亩、总投资约60亿元的广州万达芬欧汇川国际医院正式签约落户广州黄埔，这是万达健康布局的前哨。从谈判、选址到签订合同，这个项目只用了两个月，这让王健林很惊讶。当他拜访广州市委书记时，他说:“这是新广州的速度。”

王健林宣布，2019年，包括广州和成都在内的五个城市的大健康国际(香港股票02211)医院将全部用地，至少有三个项目将开工建设；尽快完成单一国际医院管理合同模板；设计一个世界级的花园式国际医院，建立国际医院的中国团队的所有骨干人才都将去美国培训。

从外界的角度来看，万达的巨大健康也是基于弥补内需的一个重要不足，其战略意义非常重要。相比之下，发达国家卫生产业增加值占国内生产总值的15%以上，而中国仅占国内生产总值的4%-5%，低于许多发展中国家。目前，中国卫生产业年收入约为900亿美元，而美国卫生产业产值已超过1万亿美元。

“健康中国”战略必将成为中国医疗卫生产业发展的重要引擎。2016年10月，《健康中国2030规划纲要》明确提出，到2020年和2030年，卫生服务业总规模将分别超过8万亿元和16万亿元。

万达进军高端医院，其背后是差异化的商业逻辑，以及在潜在市场夺取话语权。然而，由社会自己经营医疗服务是一项高门槛的长期投资。万达的高门槛业务从一开始就承受着巨大风险。此前，万科、恒大、绿城等房地产企业都涉足过这个行业，但很少有社会效益和经济效益非常成功的案例。

王健林曾经说过，五年之内，医药行业应该成为万达新的支柱产业。在这条路上，仍有许多荆棘要踩。