新加坡系房企内地频“调仓”,核心城市群是它们未来的主要阵地

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◆经济导报记者孙洛南

近年来，中国商业和住宅市场的增长引起了一些新加坡房地产开发商的注意。经过一段时间的快速扩张，这些外资房地产企业频繁调整资产组合。

值得注意的是，与致力于三四线城市的国内房地产企业不同，从自身的战略判断来看，新加坡的一些房地产企业现在更倾向于集中在一线和二线城市――一些继续抢占“强势二线城市”，而另一些则选择退出三四线城市。无论是在住宅还是商业领域，核心城市群是新加坡房地产企业未来在中国的主要阵地。

仁恒地产首次进入济南

在山东，虽然新加坡的房地产企业不多，但一些企业正在积极部署。

在新加坡注册的仁恒地产正式进入山东市场，并在济南高调布局。该公司于2006年进入新加坡证券交易所主板市场。

《经济导报》记者查看了仁恒地产发布的2017年度报告，发现报告强调“坚持核心城市战略，布局中增加杭州、武汉、济南。”

“去年，中国土地资源整合加速，股权并购机会增加。除了已规划的上海、珠海、南京、成都等核心城市外，仁恒还在继续通过多种方式扩大土地储备，同时也在等待进入杭州、武汉、济南等城市的机会。”任恒说，应该指出的是，任恒的新城市是其所在省份的省会。

仁恒地产相关人士告诉《经济导报》记者，仁恒地产几年前曾考察过济南市场，但没有进入。随着城市的发展，特别是济南cbd的建设，仁恒最终决定进入济南，济南也将成为环渤海地区的重点城市之一。此外，任恒还在调查青岛市场。

从仁恒的战略判断来看，尽管一二线城市降温，四线城市升温，但这家房地产企业仍然坚持一二线城市的价值判断。

仁恒集团董事长兼总裁钟盛建在年报中表示:“如果我们仔细考察一下不同城市的交易情况，就会发现四线城市是去年楼市销售的主力军。我认为这是在中国去库存化政策的影响下，四线城市住房需求在短时间内的集中释放。从人口流动和经济活力来看，一、二线城市仍将是未来中国房地产的主要市场。”

“仁恒不会因为市场短期热点转移而改变产品定位，也不会改变以一二线城市为重点的区域布局。”钟声很强。

2017年，仁恒的土地储备也大量入库。在年报中，仁恒表示，2017年，房地产调控政策持续增加，虽然整体房地产市场呈现降温趋势，但集团所在热点城市的土地市场依然火爆。招投标、拍卖和挂牌市场的地价相对较高，集团主要依靠收购、兼并和旧改造市场，土地储备收益较大。

这一次，新进入济南的仁恒地产选择与平安合作开发平安此前收购的cbd土地。

《经济导报》记者注意到，根据上述仁恒地产年报，济南cbd项目a3、b5地块拥有35%的权益，项目占地面积5.63万平方米，建筑面积15.68万平方米。

仁恒地产表示，已在中国15个重点高增长城市生根发芽，这些城市是上海、南京、苏州、南通、珠海、深圳、中山、成都、贵阳、天津、唐山、济南、三亚、海口和武汉。

凯德兰德销售20个购物中心

总部设在新加坡的凯德置地集团(CapitaLand Group)也强调关注核心城市群，它也是首批进入中国的外国开发商之一。自2005年以来，凯德置地加大了在长三角、北京、广州等地的投资规模，也扩大了商业地产的规模。

然而，就在今年年初，凯德置地宣布将以17.059亿新加坡元(83.65亿人民币)的交易价格，将其在中国的20家购物中心项目公司的100%股权和相应负债出售给万科、印度电力和triwater，预计交易将在今年第二季度完成。

此次股权交易涉及的20家购物中心平均由凯德置地(CapitaLand)通过其子公司持有10年，平均建筑面积超过40，000平方米(不包括停车场)。这些购物中心分布在19个城市，其中14个是非核心城市，只有一个项目布局。

《经济导报》记者注意到，凯德置地此次出售的20个购物中心中，包括山东潍坊凯德广场和淄博凯德广场，基本上被视为其早期项目。凯德置地在青岛和日照投资的购物中心项目不包括在此次出售的购物中心项目中。

合肥辉煌山东分公司副总经理徐传明表示，这反映了不同企业的管理理念。从消费规模来看，城市越大，商业地产的估值越高。就凯德置地(CapitaLand)而言，资产估值最高的是一些超大城市的购物中心项目，相对而言，它现在出售的项目大多是二三线城市。

凯德置地(CapitaLand China)首席执行官罗振宇最近表示，上述20家购物中心的出售主要是由于战略调整。凯德置地在早期收购了几个分散在中国许多城市的资产组合。凯德置地将继续关注北京、上海、广州、成都和武汉五大城市群，并围绕这五大城市群进行资产调整。

从过去的一年来看，凯德置地在中国开设的六个新综合建筑都位于上海、杭州、深圳和武汉，这也是凯德置地开设新综合建筑最多的一年。

吉宝地产专注于五大城市

同样改变投资组合的是来自新加坡的吉宝地产，该公司去年两次在中国出售其项目。

去年10月26日，吉宝地产(中国)有限公司与怡富集团有限公司签署了一项协议，出售100%的kcmh控股有限公司的股权，交易总额约为29亿元人民币。

吉宝地产首席执行官洪表示，这笔交易符合吉宝地产的战略。该公司将继续回收资本，寻求更高的回报，及时调整资产组合，并将重点放在五大城市——上海、北京、天津、成都和无锡。

去年8月，吉宝地产通过其子公司明丰投资私人有限公司与万科子公司南通万军商务信息咨询有限公司签署协议，出售吉宝湖滨(南通)房地产开发有限公司100%的股权，总价值14.3亿元人民币。

吉宝地产中国区总裁李绍强也表示:“此次出售符合吉宝地产不断回收资本、寻求更高回报和重新调整项目组合的战略，重点是那些已经建立了出色业绩和强大团队的城市。”