长达18年的深圳楼市规划：未雨绸缪还是不切实际？

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6月7日，在第一个中文考场——高考的第一天，考生们正在努力学习。今年广东的作文是关于“2035年的时间瓶子”。到2035年，中国将基本实现社会主义现代化的目标。你想对下一代18岁的孩子说什么？多巧啊。当数百万即将成为大学生的人想象着2035年在考场上对人们说些什么时，这些考生的父母18年后碰巧正在认真思考一个刚刚提出并将持续到2035年的18年计划。

高考前夕，过去一年在国家调控中相对低调的深圳，在6月4日公布了一份具有历史意义的最新房改意见稿，提出了2018年至2035年住房和土地结构及比例的明确目标。未来18年，深圳将新增170万套住房，其中不少于100万套将用于人才、住房、公租房等经济适用房，未来市场中商品房仅占40%。

与高考考生一样，这份中国时间跨度最大的房改草案与深圳市政府对房地产市场给出的答案相似。

上述意见稿发表后，在市场上引起了广泛的讨论。虽然具体细节尚未敲定，但业内许多人士都给予了相对积极的评价，认为该计划对解决住房失衡问题起到了积极作用，并采取了大幅调整供应结构、促进租购并举的措施。

然而，市场和消费者都在变化。这本书已经被放进了“时间瓶子”，未来18年的住房目标计划已经被立刻提出。能否真正解决深圳房地产市场面临的供求和房价问题，已成为当前市场最大的问题。

170万套供应品

政府会“摊大饼”吗？

事实上，很多业内人士表示，他们对深圳住房结构的调整并不感到意外。去年住房租赁被提上国内房地产市场的议事日程后，深圳开始强调要改善经济适用房的供给，推动建立租购结合的房地产体系，进一步完善长效机制。

此外，深圳早些时候的“十三五”住房建设规划明确指出，在2016年至2020年的“十三五”期间，深圳新增住房需求将达到180万套，其中约70.8万套用于购房，109.2万套用于租房。2018年，住房保障部门将继续加大建设和供应力度，预计经济适用房供应量将比2017年有所增加。

在过去的一年里，深圳提供的所有住宅用地都是出租而不是出售的。今年以来，出售的住宅用地往往是不租不卖，而且还会有一定时期的限量销售。

这一次，深圳市住房和城乡建设委员会发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》(征求意见稿)，也肩负着解决住房供需不平衡、结构不合理、房价高的任务。

要解决的关键措施主要包括:租购并举。未来，市场上的商品房将占住房供应总量的40%左右，普通商品房将是主要的一种。其他三种类型的经济适用房、人才房、住宅房和公租房各占20%。50%的房子作为一个整体出售和出租。

到2035年，新建各类住房170万套，其中有才住房、房型商品房、公共租赁住房不低于100万套，保障性住房适用范围扩大。

人才住房、房型商品房和公共租赁住房的租赁价格分别为市场价格的60%、50%和30%，人才和住房转让关闭。

从2018年起，在新增住宅用地中，确保人才住房、住宅商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，增加新出让住宅用地中“只租不卖”的比例。

有人说，深圳市政府推出的“大蛋糕”是一个“大胆而有压力的目标。”

其大胆之处在于，处于改革开放前沿的深圳，也是中国第一个明确将经济适用房在住房结构中的比重提高到60%、在商品房市场中的比重仅提高到40%的城市，在重塑住房供应体系的同时，将规划目标从一般的3至5年延长至18年。

另一方面，与其他一线城市相比，深圳的住房供应在过去几年一直很少，而且逐年下降，供应压力越来越大。例如，在过去的2017年，深圳的商品房供应量仅为约33，700套，已经处于近十年来的最低水平。土地供应不足也是限购限卖的影响。

根据最新公布的意见稿，从2018年到2020年的三年间，深圳新建住房数量将达到42万套，即平均每年新增住房约14万套，其中每年至少提供8.3万套人才和住房。之后，2021年至2025年将供应45万套，2016年至2035年将供应83万套。

深圳市住房建设局负责人解释说，2018年至2035年新增170万套住房的定义是基于2017年底深圳常住人口为1253万人，预计2035年将达到1800万人，增加550万人。据估计，新的住房需求将是180万套。因此，“将住房总量目标确定为170万套是必要和可行的。”

控制属性

你能控制房价吗？

“供应很少，但需求的积压仍然很大，这将是一个长期的过程。”深圳职业技术学院的邓教授分析说。

但是，邓认为，目前国内的调控政策和规划目标大多是短期和中期的，这类似于头痛医头、脚痛医脚，往往会导致市场信心的丧失和大幅波动。这一次，深圳制定了一个跨越18年的住房供应长期计划。该政策的目的是给市场一个明确而稳定的监管和控制预期，以便买家能够“知道他们想要什么”，并发挥“令人放心的作用”。

事实上，深圳的新房改政策与新加坡的住房供应模式相似，后者已实施多年。政府在市场上提供不同于商品房的经济适用房，允许不同群体选择不同的住房，从而满足大多数人的生活需求，稳定市场。

邓指出，深圳市政府的举措也是为了通过控制住房的供应面来解决困难群体的住房问题，从而缓解由于市场长期供求不平衡而造成的需求积压。

换句话说，深圳没有足够的房子，而且由于土地资源短缺，未来可以增加的供应量仍然有限。为了平衡供求关系，避免过高的房价吓跑城市发展所需的人才，政府希望对有限的住房进行结构调整，为那些原本需要挤脑袋抢市场商品房的新需求群体提供更多的经济适用房，从而减轻市场需求方的压力。

然而，第一太平戴维斯投资部主任吴锐也分析说，建立新住房制度的措施是好的，但这60%的经济适用房制度的具体细节尚未敲定，与真正的结构调整仍有一定差距。

此外，市场仍处于限购过程中，市场上一定有夹心层群体不符合60%经济适用房和40%商品房的申请条件。这些问题需要进一步讨论和解决。

但总的来说，新提出的房改政策应该增加出租房的比例。短期而言，通过结构调整，可以在一定程度上缓解市场住房供应压力，稳定购房者预期。

然而，"无房可买"和"无房可买"是目前国内购房者面临的两大问题，而且数量问题有所缓解。市场所担心的高价格问题，能否在这个计划实施后一起解决？答案不一定是。"一项政策不能解决所有问题。"

深圳市场商品房供给不足是房价高企的关键。虽然经济适用房比重提高后，住房需求有所缓解，但市场上的商品房供应进一步压缩，供应的持续短缺将反过来导致这部分地区房价持续上涨。如果没有有针对性的措施，一旦市场上的商品房价格上涨，对人才和住房有六折优惠的住房将不可避免地上涨。

无论需求多么宽松，在粤港澳大湾区的规划推动下，深圳及深圳周边地区的各方面配套设施未来都会越来越好，房价也将有更多的理由继续上涨。