成本高、收费难、还亏损，物业进驻老旧小区，钱是难题

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◆经济先驱报记者刘墉

“别看了，这不是因为停车问题是占用楼下空间的问题，这已经引起了纠纷。嘿，这个社区没有正式的房产。太乱了。”这是《经济导报》记者最近拜访朋友家时遇到的情况。

事实上，早在2015年，山东省和济南市就出台了一系列文件，推动旧住宅区改造，有序扩大物业管理覆盖面。

然而，《经济导报》记者在采访中发现，真正引入物业管理的旧社区并不多。许多旧社区仍然没有正式的财产。旧住宅小区难以引入物业管理的原因是居民观念不可接受，物业公司在运营过程中入不敷出，难以维护。

“旧社区必须进入正式物业。除了居民观念的改变，他们还需要政策和金融支持的房地产公司。济南浩基物业公司总经理邓帅在接受《经济先驱报》采访时说。

居民的概念很难改变

"人们拥有房产既方便又安全.""有了这份财产，汽车就不会停得这么乱了."在许多古老的开放社区，当谈到物业管理，大多数居民支持它，但当话题转移到物业收费，许多居民犹豫不决。《经济导报》记者去拜访的朋友所在的社区就是这种情况。

据了解，该小区属于企业宿舍，有独立庭院和三栋住宅楼，共200户，建筑面积约1万平方米。

没有正规物业管理的“症状”在社区中非常明显:虽然安装了大门，但它没有被激活，汽车进出很随意；仍然有汽车停在地上，这标志着消防通道；自行车和电动汽车停在走廊的入口处；楼梯井生锈的扶手上有一层厚厚的灰尘，表明很久没有人打扫过了；乱七八糟的东西散落堆放在院子的角落里；在一个单元的门口，《经济导报》记者粗略地数了数，从一楼到三楼，地上有将近30个烟头...

社区3号楼的负责人孙德春告诉《经济先驱报》记者，两年前，他们想引进物业进行长期管理。“但是，在民意统计中，不超过10%的居民同意介绍房产并承担费用，而同意的人最多每月支付10元。因此，在征求居民意见的过程中，该物业的引进就夭折了。”

“几十年来，老社区的居民，尤其是开放社区的居民，已经形成了一种更加休闲的生活方式。物业管理的引入已经对他们固有的生活方式产生了影响，他们很难为此买单。”邓帅说道。

“赔钱”

“我们已经视察了你提到的社区。后来经过计算，如果物业费不到一平方米1元钱，那肯定会赔钱。”邓帅说道。

邓帅为《经济导报》记者算了一笔账:这三栋楼都位于一个院子里，至少需要三名保安人员，同时还需要一名清洁工。“这四个人的工资和奖金差不多要1万元。如果加上经营管理费和水电费，每月的经营费用基本上就达到15000元左右。”

“另外，初期投资可能会达到几十万元。一方面，小区内的电线陈旧，存在很大的安全隐患，需要整体更换；此外，几乎没有消防设施，需要投资资金配备一定数量的消防设施。”邓帅说，在收入方面很难做到平等。

按平方米收取0.5元的物业费，按100%计算，物业费约为5000元；此外，还有24个停车位。如果每个停车位每月收取50元停车费，总收入只有6500元。“也就是说，手术每月要花费八九千元。如果物业费的征收率为50%，每月将损失1万多元。”邓帅说，“除了简单的保安、清洁、秩序维护和不涉及费用的维修服务外，其他精细化服务都无法开展。”

同样的情况也发生在位于济南二七新村街道办事处的铁尔社区。济南厚福置业有限公司被介绍到该社区，其总经理魏贝贝告诉《经济导报》记者，目前，该公司已派出6名工作人员到铁尔社区，该社区仅由收取的停车管理费维持。共有112个停车位，每个月收费50元，总收入5600元。如果员工的工资被扣除，每月的损失将超过10，000元。

济南华兴物业管理有限公司总经理黄兴表示，物业服务行业是一个低利润行业。在济南，物业成本低于0.5元/平方米的普通物业社区非常少见。根本原因在于近年来劳动力工资和公用事业等必要支出的大幅增加。

期待政府的支持

济南恒盛物业管理有限公司经理程文生表示，考虑到开放式旧社区的实际情况，只进行卫生保洁、秩序维护、门卫等简单的物业服务，每平方米物业费不低于0.5元，这样企业才能维持生存；如果实行封闭式管理，成本会更高，收费标准也会相应提高。

黄兴认为，如果政府接管旧住宅小区物业管理服务的财政补贴能够及时兑现，物业公司可以继续低亏损经营。

根据政策规定，政府部门应按每月每平方米0.2-0.4元的标准对接管旧住宅区的骨干产权企业给予专项补贴，具体补贴标准由地方政府核定。

但事实上，补贴并没有及时支付给物业公司。“这个补助标准早就分配到各区县作为指导，但是财政资金的数额有限，这意味着不是所有的社区都可以申请这部分资金。”黄兴说道。

“一开始，政府可以‘负担所有费用’来保证物业公司的正常运营，并根据运营情况逐步调整政府投资比例。同时，通过不断的检查和评估，我们可以保证服务质量，赢得人民的信任。”邓帅暗示，“这种‘包罗万象’并不是包罗万象的。我们希望通过努力，在现有管理成果的基础上，继续巩固和深化，真正管理好社区。最后，政府逐渐退出，将旧社区的物业管理推向市场化。”