景瑞“变革”成绩单：净利润大涨658%创新高

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该行业已进入调整期，几乎每个房地产企业都在拼命刷新自己的增长轨迹。从上海起步的景瑞控股，正试图从“转型”这个词中找到中小住宅企业的赶超机会。

2017年，景瑞的销售业绩呈上升趋势。“突破”和“加速”被公司总裁严昊提炼为景瑞控股2018年的业务关键词。根据2017年年报，景瑞控股去年的销售额增长了9.5%。

土壤储备的不断补充和经营效率的提高将为景瑞控股未来的长跑创造条件。在扭亏为盈的第二年，房地产企业再次刷新了财务业绩。2017年，景瑞控股收入达到156.68亿元，同比增长4.1%，更大的亮点来自净利润，同比增长65.8%，为上市以来的最佳业绩。

在转型时期，景瑞控股没有忘记经营。在严昊勾画的蓝图中，住宅开发仍将是未来的主力军，而长期租赁公寓和写字楼等资产管理业务将成为景瑞控股未来的亮点。

在向资产管理服务提供商角色的转变中，财务和服务能力很可能为景瑞控股带来新的竞争力。尽管这家公司已经发展了25年，但景瑞控股公司的联合董事长严昊一直将景瑞的职业生涯视为长跑，他一直在路上跑。

净利润增长658%

这场始于两三年前的调整，在时间的指引下已经变成了一场蜕变，这也是景瑞上市以来最好的成绩单。平均成绩逐渐显示出长跑运动员的特点。

2017年，景瑞控股收入为156.68亿元，比上年的150.5亿元增长4.1%，其中年利润总额为25.18亿元，比上年增长312.6%，公司股东应占净利润同比增长658%，达到8.06亿元。

随着债务品种结构的不断优化，景瑞控股的整体加权平均融资成本持续下降，从2016年的8.46%降至2017年的6.98%左右。就债务类型而言，信托贷款比重逐渐下降，资本市场融资比重相应上升。

截至2017年底，景瑞控股中长期融资占债务总额的比例为66%，账面现金约为短期贷款的两倍，流动性良好。

景瑞控股公司的加速战鼓已经响起，大量的土壤储备将成为严昊团队进行大规模战斗的弹药。从2016年开始，景瑞控股将动用双手准备扩建粮仓。在公开市场上，它只能在发行前进行衡量和计算，在M&A的序幕拉开时，它并没有放弃任何潜在的M&A机会。

在过去的一年里，景瑞控股赢得了23个项目，总价值为495.7亿元。在加速的提议下，景瑞控股仍在扩大布局范围，2017年占领武汉市场，2018年第一季度景瑞在天津两次退市。据不完全统计，目前景瑞96%的产值位于一、二线城市。

深度培养和定制红利

利润的稳步提升有赖于景瑞在过去几年的调整，尤其是对布局战线的重新思考，为本轮业绩的恢复铺平了道路。在房地产同行的共识中，一线和二线城市一直是关注的焦点，无论是销售贡献还是跨周期能力。

景瑞控股近年来的主要经营战略之一是向上调整前线，在区域内深度收获红利，其销售结构与这一布局战略高度一致。在2017年的销售额中，主要来自中国13个城市的28个开发项目，约占总销售额的93%。这些城市已经在景瑞规划了很多年。

杭州市场可以称得上是景瑞控股区域深度培育中“量变到质变”的一个样本。从2013年到2017年，景瑞杭州迎来了爆炸性的增长，2017年的年销售额达到近50亿元。

一、二线城市的深度培育带来了更高的品牌溢价，这也预示着景瑞控股的利润增长。根据时代财经的统计，自2013年上市以来，景瑞18177元/套的平均售价在2017年几乎翻了一番。

在合理的成本控制下，更高的平均销售价格也意味着更大的利润空室。景瑞控股调整空利润的另一方面来自产品的运用。自2015年起，景瑞以“定制化”为发展方向，增加产品附加值，拓展服务，从装修、公寓布局、物业服务等方面根据客户的实际需求实现房屋定制。

杭州景瑞人才的流行也证实了景瑞基于客户需求的定制系统的成功。2017年。景瑞被赋予了变现房屋的天赋，在一套房子里贡献了30亿元，成为公司内部的销售冠军。《人才》也是景瑞定制系统2.0版的第一部作品，它在产品设计之初就打开了这个港口，让买家参与产品的创作。

定制产品与客户需求的高度匹配意味着更快的去转换和现金回报，同时也意味着更高的溢价能力，这可以转化为企业利润。

五条“战线”齐头并进

严昊的立场是，未来的景瑞控股公司将成为一家资产管理公司，拥有筹集资金和管理回报的能力。他期望看到的大框架已经成型，并且不断变得完整和清晰。景瑞控股的目标是美国的房地产模式，它始终坚持“重资本控股+高效运作”的原则，不同于国内主流的发展模式。

然而，这种模式可以使企业形成稳定的现金流，具有较强的抗风险能力，并在资本市场上获得较高的估值。因此，在加强住宅开发增量业务的同时，景瑞控股也在探索存量业务，介入城市更新等领域，长期租赁公寓和写字楼的控股开始出现。

景瑞控股计划在未来收购不少于50%的二手股份，对公寓和写字楼的投资将达到20%-30%。为了更好地配置资源，实现专业化管理，景瑞控股在2017年围绕主要房地产业务进行了组织架构和业务重组。五大业务板块，即景瑞地产、友兆资产、何复资本、公寓平台和凯瑞投资(办公平台)齐头并进。

他们的角色和分工是不同的。景瑞地产将以中国四大城市群为定位，以客户的视角致力于个性化的生活产品和服务；友友资产从事房地产融资和资产管理，实现房地产债务基金向房地产权益基金的转换；何复资本服务于房地产生态系统的投资；公寓和办公平台专注于上海、北京和深圳等一线和二线城市的城市更新，致力于公寓和办公建筑产品的开发、持有和租赁运营管理。

转型步伐开始后，各种新的商业领域蓬勃发展。2017年，宇天豪资产先后发行了多只基金，并成功推广了三全公寓的招商银行。在房地产生态系统和教育行业，何复资本已经完成了对“办公技术”、“嘉义数学”和“领先教育”的投资。前者是科技联合办公企业，后者是教育机构。

虽然公寓和办公平台建立不久，但两者的发展速度也显示了景瑞控股的执行效率。景瑞公寓平台已在京、沪、杭三地登陆7个公寓项目，产品系列分别为“苏舍”和“朴树”，分别面向年轻白领和高端商务人士。

凯瑞投资的办公平台始于去年6月收购的上海张江科苑大厦，其更大的抱负正在逐步实现。目前，凯瑞投资已与新加坡ara签署战略合作协议，将开展境内外基金合作，并收购上海、北京及周边1.5线城市的写字楼改造项目。

从过去的房地产单枪匹马到现在的五条“战线”齐头并进，转型的帷幕已经缓缓拉开，景瑞转型的答案可能才刚刚开始。