杨永席：东原提速500亿，揭秘迪马股份的高成长逻辑

本篇文章3434字，读完约9分钟

一场蜕变悄然而至，马頔的子公司东源集团在5个月内完成了186亿元的销售额，这是东源集团发展的第一次。最新的行业排名已经开启，上海房地产企业的新贵已经攀升至行业前50名。

这是一个被视为“未来通行证”的关键门槛。住房龙头企业造成的规模集聚效应加速了中小住房企业的集体鞭笞。东源集团提出了500亿的基本规模底线，冲压时间将在2018年确定。

与去年的外部口径相比，东源集团提前一年完成了500亿元的“战役”。对于这家过去规模不招摇的房地产企业来说，变革已经开始。"不谈论规模并不意味着不追求规模."马頔股份有限公司董事兼首席执行官、东源集团总裁杨永喜的言外之意不言而喻。

照片:马頔董事兼首席执行官，东源集团总裁杨永喜

增加杠杆率和高周转率是房地产企业更新增长路径的常见方式。当市场繁荣时，这种方法已经被尝试和测试，但它不是东源集团的理想渠道。虽然提升产品和服务的等级需要更长的时间，但由此沉淀的基因更适合长跑。

"一个好的公司可以在变化的过程中保持其真正的特征."杨永喜在最近召开的2018年中国房地产上市公司评估结果发布会上断言。

也正是凭借业绩增长、盈利能力、创新能力和稳健发展的综合实力，东源集团母公司马頔荣获2018年中国房地产上市公司综合实力前49名，2018年中国房地产上市公司发展速度前4名。对于东源集团，新的轨道已经推出。

抓住未来通行证:加速500亿

两三年前，“百强”被认为是房地产企业的安全边际，但现在，核心资源的竞争已经集中在头营，大鱼吃小鱼的生存法则正在现实中不断上演。

杨永喜判断，随着行业集中度的提高，未来100强企业可能并不真正代表中国最具竞争力的房企梯队，而只是前50强企业甚至前30强企业，这种差异将体现在未来的资金配置和资源获取上。

敏锐地把握市场动态是东源集团的优势之一。从战略上讲，它也显示了私营企业的灵活性。500亿的销售额和进入行业前50名被正式写入东源集团2018年的发展计划，比原计划提前了一年。

但这不是一场毫无准备的战斗。“事实上，东源在设定500亿的目标时，已经做了500亿的安排。对于外界来说，这可能会加快速度，但从企业内部来看，这是正常的。经营发展的结果。”杨永喜告诉时代财经。

“两三年后的今天”是东源集团战略制定的立足点。换句话说，500亿元的战略布局已经在内部启动了很长时间，涉及到组织结构、产品、投资、人员等各个方面。一步培养内在技能很难。在过去的三四年里，东源集团通过制度建设不断获得授权。

“2015年，东源对操作系统掌握得相当好。2016年，它专注于投资。2017年底，提出了区域化。今年，我们强调的是大营销系统的作战能力。”组织能力的全面提升使得东源集团在应对战略加速时不会陷入被动。用杨永喜的话说，“我们基本上是按照既定的思路走，基本上可以走在市场的前列。”

制度建设带来的组织授权是立竿见影的，东源集团之所以能迅速在Xi、昆明等城市打开局面，关键在于区域化的实施。杨永喜的区域化思想非常明确。“一些一线和二线城市得不到土地，如果有战略深度的地区，他们可以提供支持。这样，城市公司做执行，区域做核心竞争力，集团做战略，越来越清晰。”

策略的布局最终演变成了化学反应。根据Cree发布的数据，东源集团今年前四个月的销售额达到132亿元，同比增长118%。这一增长率可以排在房地产上市企业的前五位。

储备土地资源是加快实施500亿元战略的关键一步。以上海为中心的华东地区、以武汉为中心的华中地区和以重庆为中心的西南地区都频繁收到报道。2017年，东源集团新增17块土地，建筑面积超过170万平方米。截至今年一季度，东源集团土地总价值超过1500亿元，为500亿元的目标奠定了基础。

产品雪球与社区运作:从点到面

从长远来看，规模是住宅企业可持续生存的门槛之一，但它不是全部。在杨永喜看来，一个企业能否跑得远，取决于它是否有核心竞争力。从东源集团的角度来看，产品和服务是选择的突破口。

这是一个缓慢的过程，但是一旦产品和服务被市场认可，它的爆发力远远大于营销本身。东源集团的原则是进行产品的迭代创新，以适应市场的变化。杨永喜指出，制造产品最难的是瞄准顾客并让他们满意。

2016年底，东源集团提出了“岩石计划”，被称为反映客户逻辑的最高战略计划，致力于提炼东源的核心产品实力和工匠精神，将东源的产品实现能力提升到高于行业平均水平的位置。

这一突破是从点到点的。2017年，武汉东源汽车城首次开业，不到三分钟就卖出了466套。2018年上海、杭州、成都和重庆也出现了同样的情况，这无疑是产品实力的最好诠释。2017年，东源集团的整体住宅满意度高达82%，远远超过行业平均水平70%。

“两条腿走路”是马頔股份有限公司董事、副董事长、东源集团董事长罗韶颖提出的方法论，即在保持一定增长规模的同时，根据集团特点，打造差异化竞争力。差异化来自创新，东源创新的原则之一就是能够回馈核心业务，为核心业务增值。

这不是一个矛盾的过程。用罗韶颖的话来说，核心业务做得越好，创新业务就会得到越多的支持，成长起来就越舒服。东源集团的创新体现在各个方面，但社区运作形成了标签式。

东源创新的出发点是解决客户的“痛点”。东源集团经过五年的培育，已经形成了四个社区经营的子品牌，从孟桐的儿童享受到朋友和邻居、快乐和享受、优秀的家庭。其中，孟桐儿童娱乐系统升级为3.0系统，覆盖儿童从家、幼儿园、社区到商务/商务/房间的24小时时段，实现了儿童生活与生活的一体化。

基于社区公众空的痛点，重庆东源d7区于2017年推出了首个线下社区空-original聚集地。杨永喜向时代财经透露，今年东源创新业态的重点将是原有聚集场所，全国将开放8个原有聚集场所。其中，作为华东地区第一个配送社区而建的杭州印度未来原创聚集地于5月5日率先开放。

照片:重庆东源d7区原聚会场所

社区经营的直接效果是产品溢价能力的提高，东源集团很多项目的二手房价格明显高于周边竞争产品。在东源集团看来，创新业务的发展就像一个雪球，核心业务的持续超额盈利是东源的“湿雪”，而一直以来“小步快走”的创新尝试，无形中为该企业的差异化竞争构筑了一个“长坡”。当创新点连接成一条线，然后连接成一个平面，创新的雪球会越来越大。

经营平衡:增加利润，降低成本

对于东源集团来说，2014年是具有里程碑意义的一年。马頔股份全资收购东源22.44%的股权，实现了东源100%的控股，东源集团由此开始了一次全国性的征程，马頔股份也形成了“房地产+军工”的业务矩阵。

房地产是马頔股份最重要的收入和利润来源，对整个上市平台的运营效率起着决定性的作用。在房地产大规模发展的过程中，马頔股票的表现也在上升。

今年一季度，马頔股份净利润1.14亿元，同比增长50.9%，基本每股收益0.05元，同比增长66.67%，经营活动产生的净现金流量达到7.21亿元，同比增长167.44%。

马頔的规模增长和金融安全之间没有矛盾。马頔子公司东源集团通过经营效率的调整，形成了安全边际线，为上市公司的稳健发展保驾护航。

东源集团的高效运作始于投资，从源头上保证了利润的可持续性。“东源的投资质量很好，而且价格很高的很少。如果投资效率和质量得到特别关注，利润就会出现。作为一家公司，东源赚的不是房地产的利润，而是未来的利润。”杨永喜向时代财经强调。

在平衡增长与债务的关系上，东源集团有自己的“方法论”，包括引入战争投资和积极寻求合作。杨永喜坦言，在合理的财务结构下，东源集团会追求一定的杠杆，但在组织内部，东源集团注重的是经营和杠杆。用他的话来说，就是要把握投资效益，调整经营节奏，实现现金与利润的匹配。

成本和利润都在变化。在东源集团的经营和效率提升中，除了从投资方面控制土地成本外，财务成本也是一个重要的调整手段。过去的数据显示，2015年马頔股票的平均融资成本为8.33%，到2017年，这一数字已降至6.85%。

截至今年一季度，马頔短期贷款仅15.8亿元，货币资金达到58.72亿元的新高，流动资产达到376.28亿元的新高。这为东源集团在新阶段的发展铺平了道路。

面对房地产行业政策的收紧和金融监管的收紧，马頔股票也在尝试一些新的方式。杨永喜指出，从整体方向来看，东源集团不会改变，即增加合伙制、扩大股权、尝试包括abs在内的创新融资方式。然而，现阶段东源集团主要追求经营和杠杆。