史上最严调控一周年 哪些城市房价真跌了？

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那些有钱有资格的人怎么会错过一步一步买房呢！

资料来源:众议院

自2016年11月以来，房地产市场的监管已经持续了一年半；自去年3月房地产市场监管再度加码以来，“历史上最严格的情况”已经持续了一年。

在过去的一年里，市场上有很多传言。房价没有下跌应该是一个简单的事实。然而，在这方面，政府和人民有自己的看法，专家和看房者的态度大相径庭，看房者和看房者的心情则相反。

清除迷雾，消除各种人为的数据干扰，我们直接去干货:在过去的一年左右，哪些城市真正看到了他们的房价下跌？

官方数据:10个城市的房价已经下跌

国家统计局每月发布一套房价数据，覆盖70个大中城市，包括一手住房和二手房的环比数据。我们参考二手房数据。

在这里，我们使用二手房而不是一手住房数据的原因是，当限价成为正常规则时，一手住房数据的失真程度远远高于二手房数据。如果你在哪个城市的官方统计中看到二手房的价格偏差，一个上升一个下降，那么二手房可能更接近现实。

根据统计部门发布的最新数据，从最高点到现在，10个城市的房价都有所下降:

这些城市基本上都是热门的一线和二线城市。其中，北京和厦门跌幅最大，分别达到6.6%和5.08%，相当于房价从最高点分别下跌4000元和3000元。

然而，与过去两年超过100%的增幅相比，这种下降只能被视为部分调整。它不能有效减轻购房负担，但对扭转市场预期、缓解市场恐慌有积极作用。

值得注意的是，大部分房价调整信号来自一线和二线城市，而四线城市不在其中。根据官方统计，四线城市的房价仍在上涨。

原因是这些城市的货币化改革仍在推进，大规模的拆迁和建设仍在支撑着房价暂时的上涨趋势。显然，随着未来棚改的完成和退出，这些城市将面临极其严峻的考验。

2市场数据:北京、天津和上海下跌，深圳下跌，二线城市保持稳定

由于众所周知的原因，统计数据可能会失真。有时它削弱了上涨，有时它加强了下跌，所以我们不妨引入第三方市场数据作为参考。

对于以上10个城市，通过比较连锁家园和方天霞的数据，可以看出北京、厦门、天津、上海和厦门都经历了大幅的下降，而其他城市的价格相对稳定，而济南、南昌、郑州和南京的价格仍在上升。

1.其中，北京跌幅高达15%。自去年3月出台有史以来最严格的房地产市场监管政策以来，北京房价已进入下行通道，一路下跌，没有逆转。受此影响，北京周边房地产市场的房价也出现下跌。此外，限购和贷款的实施是正常的，缺乏本地需求支持的环保房地产市场跌幅甚至超过北京。

2.在天津，尽管房价今年后有所反弹，但由于去年房价不温不火，累计跌幅高达10%以上。在这背后，天津经济增长严重下滑，人口面临外流。数据显示，截至2017年底，全市常住人口为1556.87万人，比上年减少5.25万人，降幅0.34%。

3.厦门的房价仅次于北方，高于广州。自去年以来，厦门房价一直在调整，下降了约8个百分点。2015年，厦门和深圳的房价率先反弹，这得益于土地资源不足和外国买家的涌入。随着限购限销政策的推行，厦门的外需受到抑制，房价不可避免地会受到影响。

4.最近几个月，上海房价刚刚微调，下跌了约5个百分点。和北京一样，上海也在努力控制人口数量，但两地的常住人口数量同时出现了逆转，这影响了房地产市场的人气。

5.在以南京和郑州为代表的二线城市，无论官方统计还是市场数据，这些城市的房价都没有大幅下跌。一些城市正在高位盘整，房价只是暂时波动，尚未进入下行通道；一些城市仍在上涨，市场情绪没有改变。

6.对于公众普遍关注的深圳，尽管官方宣称深圳房价已经连续17天下跌，但这毕竟只是一个数字游戏。去年2月，深圳的房价是54778元，今年2月，这个数字是54191元。一年之内，它只跌破600元，这总比没有强。当然，这也显示了本地精确的数字控制能力。

三四线城市:总体上升，但也有隐忧

第三，在四线城市，由于市场交易数据不完善，二手房交易不够频繁，我们以国家统计部门的新建商品房数据作为参考。

在过去的一年里，在中国70个大中城市中，有47个城市增长了5%以上，其中大部分属于四线城市。此外，如果将统计数据中可能存在的水分考虑在内，这些数据就被大大低估了，但这并不影响分析。

第三，四线城市房价上涨的原因其实很简单。总之，一方面，在一、二线城市严格限制买卖后，资金被转移到四线城市；另一方面是正在四线城市广泛推广的货币化改革。

从地方政策来看，棚改货币化将继续推进，四线城市房价将上涨，这可能得到进一步支持。然而，随着去库存化的完成和货币化分房改革的结束，四线城市的最大政策效益将不断减弱。

资料来源:▎益州研究所。

根据该计划，从2018年到2020年，中国将再改造1500万套棚户区。这项任务低于2015年至2017年1800套棚的目标。

那时，这些城市必须面对缺乏人口支持的现实。如果他们买的房子根本卖不出去，那么这个资产只是空.的一座城堡

四大趋势:一线和二线的高度整合，以及三线和四线的最后狂欢

今年市场环境发生了许多变化，有三个主要方面可以选择:

首先，反风险去杠杆化已成为政策的基调，宽松的环境不再是过去；

第二，许多部门一直在重申监管政策的连续性，不应在短期内放松限制购销的政策；

第三，市场预期已经改变，房价之所以在高位盘整，是因为空人多，市场情绪摇摆不定。

因此，对于一线和二线城市来说，高度整合可能是一个高概率事件。

至于三四线城市，只要货币化改革继续进行，房价可能会继续上涨，但这只是最后的狂欢。