房地产开发投资增速回落 下半年基建投资缺口待补

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[摘要]在新的专项债务规定的支持下，基础设施投资预计将继续上升，但土地财政却大幅下降。减税和减费使地方政府财政吃紧，地方隐性债务的延续受到严格控制。基础设施投资已经反弹，空的空间有限。

《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

7月15日，根据国家统计局发布的数据，今年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，1-5月增速下降0.3个百分点。

面对房地产开发投资放缓，下半年持续收紧的融资环境会不会恶化？

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)(港股03328)向《泰晤士报》记者指出，与去年的“土地驱动”不同，今年开发投资的高层次运作是“建设驱动”，即项目建设和安装的加速成为支撑高投资增长的主导因素。在此基础上，融资紧缩对房地产开发投资的影响有限。

然而，许多专家仍然建议，我们应该警惕融资紧缩的影响。

恒大集团首席经济学家任泽平表示，由于房地产销售持续降温，融资整体趋紧，特别是近期银监会、NDRC等部门收紧银行贷款、信托、海外债务等主要融资渠道，下半年房地产融资形势严峻，房地产开发投资将继续下滑。

作为固定资产投资增长的“三驾马车”之一，房地产开发投资正在放缓。下半年谁来支撑固定资产投资？

房地产开发投资先升后降

数据显示，今年上半年，中国房地产开发投资呈现先升后降的趋势。今年1-2月、1-3月和1-4月，中国房地产开发投资同比分别增长11.6%、11.8%和11.9%。但在5月份，快速增长的房地产开发投资开始下降。今年1-5月，中国房地产开发投资增速为11.2%，同比下降0.7个百分点。

一季度，地方城市过热，房地产信托和海外债务融资规模不断扩大，令人担忧，房地产和金融政策迅速收紧。

今年5月，首先，央行和银监会对房地产进行了密集的叫嚷，然后有针对性的措施相继出台。5月17日，银监会发布《关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》。通过信托阻断房地产前端融资模式；7月12日，《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》要求，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

通策研究所所长张宏伟向《时代周刊》指出，房地产开发投资的轨迹与今年房地产市场的轨迹是一致的。“年初以来，随着市场流动性的松动和各大房企对二线城市的战略性布局，当地城市的积极性明显提高。此外，在“小阳春”的带动下，3月和4月的楼市交易形势也回暖。然而，《小羊春》并没有持续到五月。”

受政策收紧影响，房企到位资金也有所下降。1-5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，1-4月增速下降1.3个百分点；从1月到6月，这一比例进一步降至7.2%。

张宏伟向《时代周刊》记者指出:“融资政策的收紧对房地产行业有着明显而直接的影响。对于整个行业来说，预计下半年将会谨慎。特别是受资金影响较大的中小房企，房地产投资增速将回落。”

许多专家认为，下半年房地产开发投资数据将难以改善。

银河期货(galaxy futures)分析师李指出，房地产销售放缓影响了房地产新投资。新建筑面积的下降和建筑面积的停滞意味着建安房地产投资可能会继续下降，这两个数据将直接影响房地产投资。

同时，"棚改"的突然刹车也是影响今年房地产开发投资的一个非常重要的因素。7月19日，住房和城乡建设部公布了1月至6月中国棚户区改造数据。数据显示，2019年1月至6月，已开工约180万台，占全年目标任务的62%，投资超过5200亿元。与2018年上半年363万套工棚建设相比，完成投资8600多亿元，今年投资减少3000多亿元。

李认为，近期出台的新政策法规将对房地产企业利用外资和自筹资金产生一定的影响，进而使房地产企业的资金整体处于紧张的平衡状态。

基础设施投资反弹空空间有限

“没有必要过于担心房地产开发投资的放缓。根据以往的经验，每当房地产开发投资放缓时，基础设施投资就会迅速弥补。”张宏伟指出。

然而，基础设施投资的近期表现并不令人满意。根据国家统计局发布的数据，今年1-6月，中国基础设施投资同比增长4.1%，增速比1-5月高出0.1个百分点。然而，与2018年1月至6月7.3%的同比增幅相比，仍下降了3.2个百分点。

万博新经济研究所副所长刘哲指出，从2018年上半年的7.3%到2018年全年的3.8%，中国基础设施投资增速出现明显下滑，主要是因为经过几十年的基础设施建设，中国已经进入了“补缺”阶段。从需求方面来看，基础设施的长期高增长率难以维持，基础设施投资与财政政策支出的进展有关。在规范地方政府融资和促进显性隐性担保方面，

在高质量增长和政府融资规范化的背景没有改变的情况下，下半年基础设施能否支持固定资产投资？

任泽平认为，基础设施投资有望在新的特殊债务法规的支持下继续上升，但土地融资却大幅下降。减税和减费使地方政府财政吃紧，地方隐性债务的延续受到严格控制。基础设施投资有限。

相反，房地产开发投资的弹性更强。根据交通银行金融研究中心的报告，今年房地产开发投资的增长率预计在7%到10%之间。这一增长率仍处于“稳定且不低”的状态，明显快于固定资产投资和基础设施投资的增长率。

任泽平还认为，尽管下半年由于销售持续降温、融资全面收紧，房地产开发投资将继续下降，但在补货和城市政策支持下，房地产开发投资仍将保持一定的增长速度。