银城生活紧随关联房企赴港上市　盈利能力提升是关键

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“投资者网络”张伟

随着城市化率的逐步提高和产业调控政策的继续，房地产业的黄金时期正在逐渐远去。作为房地产开发的下游，物管公司因为能够持续带来现金流而开始受到资本市场的追捧。

据投资者网调查，自2014年彩生活(01778.hk)成为首家物业管理公司以来，截至今年6月底，已有14家物业管理公司(1家a股和13家h股)登陆资本市场。

最近，一家预计上市的物业管理公司是殷诚人寿服务有限公司(以下简称“殷诚人寿”)。根据公开信息，香港联交所于7月2日接受了殷诚人寿提交的首次公开发行(ipo)申请材料。

值得一提的是，殷诚人寿的关联房产公司殷诚国际控股(01902.hk)今年3月6日才登陆HKEx。前后几个月，殷诚百货的两家公司赴港集资，使得很多人关注这一群体。

物业管理服务占收入的很大一部分

根据招股说明书，殷诚人寿今年前四个月的经营活动现金流为-1631万元，2018年前四个月的指数为-2287万元。与去年相比，公司的现金流状况似乎有所改善。

但有趣的是，殷诚人寿的实际控制人殷诚国际在2018年的银行及其他贷款总额为101.9亿元人民币，比2017年的56.6亿元人民币增加了近一倍，2018年底的净资本负债率为351.5%。

因此，殷诚人寿此时已申请上市，外界也有声音关注殷诚国际的资金链。不过，据业内人士分析，上市筹集的资金是受到监管的，因此殷诚人寿在港上市更像是一次追赶房地产上市浪潮的旅程。

根据招股说明书，殷诚人寿的业务收入主要来自物业管理服务和社区增值服务。财务数据显示，近三年来，物业管理服务占殷诚生活和经营收入的近80%，社区增值服务占20%以上。

截至今年4月底，殷诚人寿共有197个项目，其中住宅项目89个，非住宅项目108个，管理建筑面积约1960万平方米，主要分布在长三角10个城市(江苏省7个，江苏省外3个)，仅南京一地就贡献了殷诚80%以上的生活和业务收入。

虽然项目分布相对集中，但殷诚人寿并不存在“分割上市的房地产行业过于依赖母公司或关联公司输血”的行业通病。

根据财务数据，殷诚人寿2016年、2017年和2018年的物业管理收入分别为1.69亿元(人民币，下同)、2.33亿元和3.68亿元。同期，第三方开发商的物业管理收入分别为1.04亿元。1.58亿元和2.8亿元，分别占营业收入的61.8%和67%

从物业管理收入来看，殷诚国际控股对殷诚人寿的贡献率逐年下降。今年前四个月，这个数字甚至下降到22.6%。

根据投资者网络的研究，在香港证券交易所上市的物业管理公司中，有很多情况下营业收入主要来自附属房地产企业。以7月12日上市的贺红服务(06093.hk)为例，根据招股说明书，近三年关联房地产企业和贺红房地产集团对贺红服务营业收入的贡献率分别高达97.3%、96.3%和95.9%。从这一点来看，殷诚人寿的独立运营能力强于许多同行。

利润率需要提高

尽管殷诚人寿很少依赖殷诚国际控股公司，但其自身的盈利能力需要提高。

根据财务数据，殷诚人寿2016年、2017年和2018年的营业收入分别为2.27亿元、3.06亿元和4.68亿元，同期净利润分别为2300万元、2000万元和2700万元，均不到营业收入的零头。

至于公司利润水平逐年下降的原因，殷诚人寿在招股说明书中表示，它受到劳动力成本上升的影响。殷诚人寿过去三年的人工成本分别为1.28亿元、1.78亿元和2.74亿元，加上行政成本和融资成本等其他费用，吞噬了殷诚人寿的部分利润。

对于殷诚人寿来说，以下因素也将影响其盈利能力。

一方面，殷诚人寿收取的物业费相对较高。根据Jost Sullivan的数据，长三角城市群住宅物业的平均管理成本为每月每平方米1.35元，非住宅物业的平均管理成本为每月每平方米3.51元。招股说明书显示，殷诚人寿的住宅和非住宅服务收费高于长三角地区的平均水平，后期的价格上涨受到空.的限制

另一方面，随着国民经济水平的发展，物业管理人员的平均工资也在不断提高。据统计，国内物业管理人员的平均工资从2013年的3335.5元/月增加到2018年的4992.5元/月。如果物业管理人员的工资继续上涨，也会降低殷诚人寿的毛利率等利润指标。

上市的作用是什么

就收入规模而言，人寿2018年的收入为4.7亿元，远低于碧桂园服务(2018年收入46亿元)和雅人寿服务(2018年收入33亿元)等物业公司的收入。

虽然殷诚人寿的收入规模在业内排名较低，但物业管理行业仍能持续稳定的收入运营，因此许多房地产公司仍然更加关注这项业务，并将其视为新的利润增长点。

统计显示，截至2017年底，全国物业管理面积超过200亿平方米，2009年后年均增长超过10亿平方米。随着城市化率的提高，物业管理面积将进一步增加。

其中，房地产上市集团对其物业管理公司的带动作用更加明显。从14家上市物业管理公司可以看出，除了中奥家园(01538.hk)、浦江中国(01538.hk)和杜南置业(603506.sh)等第三方物业管理公司外，其余11家公司都有其附属的房地产企业。由此看来，殷诚人寿上市后，与殷诚国际控股的协同发展效应可能会更加明显。

另一方面，目前中国的物业管理行业有10万多家股份制企业，还处于初级整合阶段。随着资本的介入，物业管理行业的集中度可能会迅速提高。

据统计，2014年至2017年，国内十大物业企业管理区域年均复合增长率超过40%，远高于百强企业25%的平均水平。就储备面积而言，前100家企业的平均价值从2012年的85万平方米增加到2017年的420万平方米。对于银城生活来说，这里的管理区域并不依赖于附属的房地产企业，一旦有了资金的帮助，空拓展第三方地产的空间将会变得更大。

Investor.com致信殷诚人寿，询问“今后是否有在长三角以外拓展业务的计划，以及如何应对劳动力成本吞噬运营利润的问题”，但未收到回复。(思考金融产生了)■