政策定调改革土地管理制度 专家称短期对楼市无直接影响

本篇文章1712字，读完约4分钟

业内专家认为，允许集体建设用地进入市场是《土地管理法》修订的最大亮点，也符合“改革土地管理体制，提高土地管理灵活性”的政策方向。

“改革土地管理体制，提高土地管理的灵活性”是8月26日召开的中央财经委员会第五次会议强调的重点内容之一。

同日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《土地管理法(修正案)》。修订后的《土地管理法》对农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地管理的法律规定进行了一些调整，废除了集体建设用地多年不能直接入市的双重制度。

《证券日报》采访的许多行业专家认为，允许集体建设用地入市是《土地管理法》修订的最大亮点，也符合“改革土地管理体制，提高土地管理灵活性”的政策方向。

消除体制障碍

“长期以来，农村集体土地必须依法转化为国有土地，才能作为商业建设用地出售。虽然集体管理建设用地以前曾在个别地区进行试点，但尚未完全实施。”住房研究院首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，这一调整一方面标志着土地市场供给格局由单一向二元发展，同时也意味着在城镇化率不断提高的同时，从土地层面为城乡建设发展一体化扫清了制度障碍。

城市国有土地和农村集体土地的分离一直是我国城乡二元结构的重要表现。随着近年来各项改革的深入，现行农村土地制度与社会主义市场经济的不相容性日益突出。在此背景下，2014年底，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于农村土地征收、集体管理建设用地入市和宅基地改革试点工作的意见》，将农村土地制度改革试点工作部署到全国各地。

“由于试点突破了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，2015年2月，全国人大常委会决定授权国务院暂停在33个试点县行政区域内实施《土地管理法》和《城市房地产管理法》的五项规定。1条。”自然资源部法规司司长魏丽华表示，自2015年以来，33个试点地区的农村土地制度改革取得了显著成效，为《土地管理法》的修订奠定了坚实基础。

从这部法律的修改情况来看，增加了一条新的规定:“在土地利用总体规划中确定为工业和商业的集体所有的建设用地，应当依法登记，允许土地所有者以出让或者租赁的方式将建设用地交给单位或者个人使用。”

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，尽管修订后的《土地管理法》并未将集体建设用地纳入居住区，但它允许集体建设用地直接进入工业、商业和其他商业领域，而无需政府征用，并允许土地所有者通过出让和租赁等方式让单位或个人使用，从而打破了二元土地制度的坚冰。其最大意义在于进一步增加要素的市场化流动性，提高要素的利用效率，推进二次城市化进程，有利于进一步挖掘经济增长潜力，实现高质量增长。

对房地产市场没有直接影响

随着集体建设用地的法制化进入市场，业界最担心的是其可能对土地市场和房地产市场产生的影响。

张博认为，从长远来看，集体建设用地进入市场确实会对土地供应模式产生重大影响，促进土地供应模式从单一性向双重性发展，但这种影响是渐进的；如果仅仅从短期和中期来看，它对土地市场的影响是非常有限的，因为进入市场不是无条件的和随机的，它不仅必须符合计划，而且还必须有相应的土地进入市场总量的年度计划。

徐小乐还表示，由于修订后的《土地管理法》没有将集体建设用地纳入住房领域，目前不会对城市房地产市场产生太直接的影响。

值得注意的是，虽然修订后的《土地管理法》正式删除了国有土地或原集体土地征用为国有土地必须用于非农业建设的要求，但实际上，它打破了集体建设用地在进入市场前必须被征用为国有土地的要求，并在两年前率先“露脸”。

2017年8月，原国土资源部和住房和城乡建设部确认首批13个城市试点建设集体建设用地租赁住房。随后，自然资源部和住房和城乡建设部于今年初联合发布了《关于福州等五城市集体建设用地租赁住房试点实施方案的意见》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等城市集体建设用地租赁住房试点实施方案。到目前为止，利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市已经增加到18个。

徐小乐预计，未来集体建设用地将逐步从房屋租赁市场向房地产开发开放，实现中央政府提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。