浙系房企借势突围

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[摘要]事实上，近年来，浙江一些房地产企业发展迅速。以忠良、翔盛为代表的房企已晋升为1000亿元新贵，500亿元规模的房企也活跃起来。浙江房地产企业的格局也在悄然改变。

被边缘化多年的浙江房地产企业再次出现了崛起的迹象。然而，在限价的背景下，如何实现利润和规模的双重提升，已经成为浙江房地产企业面临的一大难题。

8月26日，绿城中国董事长兼首席执行官张亚东(03900港元)(3900.00港元)在回答《时代周刊》的提问时承认，价格限制并没有让绿城充分发挥其产品溢价优势。

人们普遍认为，产品的溢价意味着销售方面净利润和毛利率增加的可能性。焦虑也在行业内发酵，因为净利润下降正成为一种普遍现象。然而，这并不意味着浙江房地产企业放弃，每个家庭都在采取不同的方式来提高自己。

浙江领先的住宅企业以及浙江的中小住宅企业都是如此。

8月20日，德信中国(港股02019) (2019.hk)执行董事兼董事长胡也在杭州向《时代周刊》等媒体表达了同样的观点:“公司不是追求短期利益的百米冲刺，而是以马拉松式的经营理念发展，做好产品和服务。”德信以航拍精工西湖为自己的基调。此前，该公司提出在2021年实现1000亿元。

事实上，近年来，一些浙江籍的住房企业发展迅速。以忠良、象升为代表的房企已被提升为规模1000亿元的新贵，规模500亿元的房企也活跃起来。浙江房企的格局也在悄然改变。

浙江房地产企业赶上规模

限价并没有降低浙江房地产企业的规模。

绿城被公认为浙江房地产企业的老大哥。过去，尽管绿城的创建时间比滨江集团(002244，诊断)晚了三年，比翔盛和中良地产晚了两年，但它至少在11年里一直是浙江的第一名。

绿城在2016年实现了1139亿元的销售额，直到2018年，两个浙江房地产企业——忠良和象升才加入了1000亿元的房地产俱乐部。

向下看，截至2019年上半年，绿城的743亿元销售额仍居浙江房地产企业之首。

然而，新成立的浙江房地产企业与绿城之间的差距也在缩小。典型代表是忠良，上半年销售额为636.7亿元，仅比绿城低106.3亿元。

这与绿城近两年的销售增长放缓有关。数据显示，绿城2017？2018年分别为1463亿元和1564亿元，同比分别增长28.4%和6.9%。

另一方面，是中梁本身的快速增长。2016年？在2018年的三年中，该公司的销售额几乎每年都呈爆炸式增长，分别为190亿元、649亿元和1015亿元。近两年的销售增长率分别为242%和56.4%。

忠良的成长速度能持续吗？

“几年前，公司从四线城市的发展中攫取了红利，并迅速成长。现在这些市场相对稳定，公司的发展速度也会相应下降，但中良在投资能力和标准化能力方面的优势依然存在。”在8月23日的业绩发布会上，忠良控股(港股02772)首席执行官兼执行董事黄春雷回应称，未来忠良将保持前20名房地产企业的平均增长率。

绿城今年的销售目标是2000亿元，这意味着与去年相比，增长了27.8%，重回高速增长的轨道。

8月26日，绿城集团董事长张亚东表示，今年的销售目标很有可能实现。他进一步解释说:“下半年，当去污率达到55%时，可实现2263亿元的价值。目前，新开工项目的拆除率一般在70%以上，老项目的拆除率为60%。”

事实上，追逐者一个接一个地来了。滨江集团被外界认为具有很强的竞争力，甚至与杭州绿城同名。根据公开数据，滨江集团的2017年？2018年，销售额增长了近40%，从615亿元增长到850亿元。

此前，滨江集团董事长齐金星在接受《时代周刊》采访时表示，2019年，滨江应该在保持宏观政策不变的前提下，继续保持平稳运行，卖出数千亿元人民币。

此外，翔盛地产也处于快速增长期。根据Cree 2018年的数据，绍兴诸暨房地产公司的销售额为1029.2亿元。虽然它还没有上市，但和忠良一样，它在过去几年经历了爆炸性的增长。2015年？2017年，销售额分别为109亿元、325亿元和620亿元。

再往下，还有许多活跃的500亿元规模的房企，如华虹家信、大发地产(港股06111)、宁波橡树园地产、大佳地产、仲达大学和中安。

寻找价格限制的优势

在限价环境下，浙江房地产企业如何突围？

在齐金星看来，这恰恰凸显了浙江房地产企业的优势。

"此时的滨江是一个大师."他曾经告诉《时代周刊》记者，为了保持相对利润，滨江的原则是保证质量；二是保证质量控制成本；第三是确保品牌竞争利润。

现实证明是可行的，正是因为过去对产品质量的认可，滨江的产品将成为消费者同等价格的首选之一。这通常会导致更高的项目淘汰率，从而确保现金回报。

此外，滨江也加快了发展周期。例如，杭州滨江未来海岸和滨江新希望(000876)仅用了半年时间就从纳迪开始销售。在开发周期中，它保证了公司相对较低的利息成本。

8月23日，滨江集团的一位高管告诉《时代周刊》记者，公司已经完成了前期设计计划，团队经常在征地后第二天出现在齐金星的办公室汇报计划。

“该公司在2017年开始发挥实力。今年是滨江第一年大丰收。”8月23日，该高管向《时代周刊》表示，公司2018年净利润为12.2亿元，预计随着项目陆续进入结算周期，净利润复合增长率将继续上升。

同样，当绿城保持平均销售价格上升时，其利润率和毛利率也在上升。

绿城的平均售价从以前的不到2万元/平方米逐渐上升到去年的2.4万元/平方米，现在已经超过2.5万元/平方米。公司净利润的提高也非常明显。2019年上半年，净利润为16.5%，较2018年同期的9.3%大幅增长；毛利率为32.0%，与去年同期的18.1%相比有大幅增长。

另一方面，忠良通过精确的逆周期投资实现了利润率的进一步提高。据黄春雷介绍，今年的3？今年6月，公司在一些城镇化率较低的中西部城市收购了一些利润率较高的地块，以提高未来的整体利润率。

忠良今年上半年的收入增加了。根据半年度业绩报告，上半年营业收入为205.57亿元，同比增长111.2%；实现净利润18.99亿元，同比增长近126.88%；上市公司股东应占核心净利润12.32亿元，同比增长88.4%。

坚持区域深度培育

坚持深化长三角布局是浙江房地产企业成长的基础。

以绿城2019年上半年的销售部门为例，浙江省的合同销售额占46.6%，远远高于环渤海、江苏和上海、珠三角、成都和重庆等地区的绿城。

这也可以从绿城的土壤储量分布中反映出来。据《时代周刊》记者估计，在绿城3412万平方米的土地储备中，仅浙江省就占39.7%，长江三角洲的估计值为66.3%；虽然忠良5300万平方米的土地储备已分布在23个省市，但其中23%仍集中在浙江省。

“在过去几年中，三四线城市引入了去库存化和货棚货币化改革，使得浙江部分三四线城市的改善需求非常明显。浙江房地产企业凭借自身的产品优势和本地优势获得了快速发展。”8月24日，一位不愿透露姓名的分析师告诉《时代周刊》记者，浙江房地产企业的成长轨迹与近年来出现的忠良、象升、华虹嘉信等是一样的。

与此同时，随着周期性的行业分红，浙江房地产企业也在加紧优化内部管理。

例如，绿城正在优化提高质量和效率的管理和控制模式。

张亚东表示，绿城上半年在控制人费“双控”方面取得了显著成效，项目没有增加。上半年，人均效率提高11.5%，在建面积从7665平方米/人增加到8547平方米/人。同时，绿城还推动管控模式从141个项目向25个项目组转变。

“如果你想变强，那就继续变强，想变瘦。”张亚东将绿城的“健身计划”描述为包括完善激励机制、建设骨干队伍和优化人才配置。

河滨将在安全可控的范围内增加杠杆。据《时代周刊》记者在滨江的匿名人士介绍，公司遵循两条红线:一是计息负债不超过净资产的两倍；此外，它是为了保持总资产和账面现金之间的平衡。例如，账面现金下总资产1000亿元不低于100亿元。

在消除杠杆率的背景下，滨江之所以这样做，是因为以前的“两留两降”做法:保持现金流和销量，减少贷款和负债。