4000亿资本入局 地产商争食新能源汽车产业“蛋糕”

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近日，华泰汽车宣布与R&F地产(港股02777)达成战略合作，R&F地产将参与华泰汽车，共同发展新能源汽车产业。关于此次合作的具体内容，包括如何参股以及各自的分工，R&F置业(02777.hk)和曙光股份有限公司(华泰汽车控股的上市公司600303)没有披露相关公告。

然而，这种略显“低调”的合作仍然引起了业界的广泛关注。这不是房地产开发商第一次进入汽车行业。据不完全统计，近三年来，恒大、宝能、华夏幸福(600340)、碧桂园(港股02007)、万达等十余家房地产开发商纷纷投资汽车行业，尤其是新能源汽车领域。

中国汽车经销商协会有形市场分会常务副会长苏慧告诉记者，房地产开发商介入新能源汽车产业是为了寻求自身的多元化转型，但未来的造车之路并不乐观，这也将给新能源汽车产业带来一定的冲击，加剧产业竞争。

压力迫使住宅企业转型

据《证券时报》记者不完全统计，自2017年以来，已有10多家房地产企业进入新能源汽车领域，涵盖汽车制造、动力电池制造、工业基地或工业园区建设、经销商渠道拓展等。计划总投资已达4000亿元。

为什么房地产开发商近年来会聚集到汽车行业？一位业内人士告诉记者，这与房地产行业密切相关。

中华全国汽车经销商投资管理(北京)有限公司总裁曹禾曾告诉记者:“在过去的三四年里，中国经济的基调是去杠杆化，而房地产是一个特别受宏观调控和政策影响的行业。”

记者了解到，去杠杆化带来的流动性收缩很容易导致风险偏好快速下降、信贷供应收缩、债务违约风险等。，这也将给房地产行业带来一定的压力。

与此同时，严格的限购和“房子是为了居住，不是为了投机”等措施进一步降低了一线和二线城市房地产开发商的想象力。今年7月，在中共中央政治局会议上，再次强调了“无投机住房”的方向，并首次明确指出不应将房地产作为刺激经济的短期手段。一位知情人士表示，未来房地产政策不会放松，房地产行业已经逐渐告别了暴利增长的时代。

近日，中国恒大(港股03333)(03333.hk)发布2019年上半年利润预警，预计净利润同比下降49%，其中核心业务净利润预计同比下降45%左右。

一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，恒大上半年净利润下滑，暴露出房地产行业告别高增长的信号。未来，如果房地产开发商单纯依靠规模扩张，将很难获得高额利润。因此，探索新的盈利模式和多元化布局成为房地产企业抵御压力的重要渠道。

据报道，近年来，许多房地产巨头已经投资了广泛的领域，包括矿产，酒类，娱乐，体育，长期出租公寓，旅游，快速销售商品和其他行业。目前，新能源汽车产业已经成为房地产开发商共同投资的“热点”。

据知情人士透露，以华夏幸福为例，汽车产业研究院成立于多年前，从各权威机构聘请资深研究员，研究汽车产业的实时趋势和未来发展趋势。这位知情人士告诉记者，对于一些房地产开发商来说，进入汽车行业早已在他们的规划之中。

工业蛋糕是巨大的

“房地产开发商进入新能源汽车产业，无非是三个方面，即技术方向、政策和土地。”一位业内人士告诉记者，目前新能源汽车行业正处于一个火热时期，行业本身也有吸引投资的吸引力。

知情人士还向记者透露:“发展新能源汽车是大势所趋。随着产业成熟度的提高，该领域将逐渐面临紧缩和洗牌的局面。因此，房地产开发商正以非常迫切的态度加快汽车产业的布局。这一点可以从恒大的布局看出。”

2018年7月，恒大健康宣布正式进入美国新能源(600617)汽车公司法拉第未来。股权分置后，双方的合作并不顺利，控制权方面存在很多博弈，导致仲裁。然而，这些波折丝毫没有影响恒大进军汽车行业的决心。今年1月，恒大健康以9.3亿美元成功收购了新能源汽车51%的股权，并获得了大部分董事会席位。它还很快以58%的股权收购了动力电池企业卡奈新能源的股份，成为其最大股东。与此同时，中国恒大以144.9亿元人民币成为中国大汽车(600297)的第二大股东，获得其40.96%的股权。

据业内人士透露，恒大在新能源汽车领域投入巨资，由于这块蛋糕够大，所以投资了该行业的各个子行业。根据公安部官方网站，截至2019年6月底，中国机动车数量达到3.4亿辆。新能源汽车方面，中国新能源汽车数量达到344万辆，占汽车总数的1.37%；与去年同期相比，增长了72.85%。其中，纯电动汽车281万辆，占新能源汽车总数的81.74%。

“新能源汽车代表了中国制造业的战略方向，符合政策支持的大方向。从这个角度来看，投资还将得到地方政策的支持，这将使房地产开发商更容易扩大规模，并在一定程度上获得土地。”知情人说。

对此，苏慧认为，国家鼓励发展实体经济，新能源汽车产业是战略性新兴产业，主要是鼓励和支持。因此，房地产企业适时进入汽车行业，满足了企业寻求多元化转型的需要。

此外，一些行业专家认为，“汽车+房地产”模式有利于建设特色汽车城，实现双赢。特别是在一些汽车工业相对发达的省份，大多数工业园区与城市相对隔离，存在一定的“城市病”问题。如果房地产开发商介入，将有助于加强产业和城市的整合。例如，碧桂园看中了汽车城的发展模式，于2017年开始在广东佛山顺德建设新能源汽车城。

跨境难度不小

至于房地产开发商的进入，一些业内人士认为，这将有利于行业的发展。同时，由于一些房地产开发商的介入不仅仅是一种投资行为，他们还会充分参与到汽车制造的运作中，这将进一步推动行业的技术变革。曹鹤告诉记者，大量资本介入绝对是一个好现象，这可以大大缩短中国汽车工业改革的进程。

其他行业专家提出了风险预警，称房地产开发商的跨境可以带来巨大的资本和新鲜血液，但在一定程度上，它加剧了新能源汽车行业的竞争，使行业竞争更加激烈和残酷。

苏慧认为，对于房地产企业来说，在不熟悉的新能源汽车领域，有许多难以想象和克服的困难。目前，大多数房地产企业都处于造车的初级阶段，他们的产品还没有出现，所以未来造车的道路并不乐观。

“造一辆车不是为了赚钱。要真正弯腰，并不是所有的房地产开发商都能完成这样的转变。”一位业内人士告诉记者，目前，房地产开发商进入汽车行业并不总是一帆风顺，不仅进展缓慢，还会遇到一些质疑。据悉，自宝能入股冠智以来，已有80%的经销商反映门店没有盈利，销售情况也没有明显改善。2018年，万通地产(600246)计划以31.7亿元收购星恒电源，上海证券交易所对此进行了询价。据悉，万通地产宣布终止收购。

最近，R&F集团对华泰汽车的参与也引起了业内的深入讨论。行业分析师表示，截至2018年，R&F地产负债超过3000亿元，截至2019年3月底，R&F资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2个百分点。在这种背景下，很难判断新能源汽车产业的未来前景。据知情人士透露，虽然新能源汽车行业的蛋糕很大，但也不排除房地产开发商会效仿。因此，面对房地产开发商涌入新能源汽车行业的现象，行业需要冷静判断，相关企业也需要合理评估风险。