“先行示范区”满月 深圳楼市整体保持平稳

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8月18日，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义试验示范区的意见》，刚刚过去一个月。随着优惠政策的出台，深圳房地产市场总体保持稳定，出现了一些新特点。

二手房市场的差异化

“福田广华苑小区拥有一套169平方米的住房。店主只卖了780万元，平均价格不到4.7万元。它以前挂860万元，同一社区的同一套公寓至少要850万元。”房地产经纪人李经理尽力向顾客推销。

二手房市场最能反映真实需求。李经理认为，尽管近日政策利好消息不断，二手房市场总体保持稳定。“不管是二手房还是二手房市场，现在都有些不同。好地段好配套的房价还在涨，但大部分房子基本没变。”

《证券时报》记者在对福田八卦岭地区的调查中发现，近几个月该地区的二手房明显增多。以翠新居社区为例。今年年初，该社区30平方米的单身公寓的挂牌价格约为180万元，现在一般约为220万元。在深圳传统豪华住宅区南山后海地区，许多房地产经纪人告诉记者，这里的房价一直在稳步上涨。以于恒滨城二期为例，今年年初二手房的上市价格还不到20万元/平方米，现在已经在22万元左右，一些业主主动提高了报价。

二手房市场的分化也表现在二手房市场上。在“先进示范区”的光环下，住宅企业似乎已经迈出了进入市场的步伐。与7月份强烈的观望情绪、进入市场的项目放缓以及交易量下降相比，8月份深圳新房供应出现反弹。数据显示，8月份，深圳7个新住房项目获批预售，总面积为214，100平方米，比上个月增长21.44%。仅从8月29日到8月31日，深圳就有四个新市场。自8月18日《意见》发布以来，深圳共有14个楼盘开盘或开盘。以福田区田健天骄南苑为例，该项目共备案587套，公开信息显示其开工率超过70%。

然而，根据深圳中原研究中心的报告，就在上周，深圳有三个项目进入市场，新房开工率不到20%。记者发现，这些新项目位于大鹏、龙岗中心城、松岗等远离市区的地区。然而，在最近几天，购房者主要是改善客户，包括一些外国客户。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳市场近期有望大幅上涨，部分市场交易量出现反弹。从目前来看，深圳的房价收入比等指标显示出很大的压力，这就要求深圳积极解决住房问题，稳定房价的后续措施必须加强。然而，尽管目前深圳房价不容易下跌，但如果考虑到其他住房，如经济适用房、公租房和人才房，未来房价可能会下跌。

以“第一示范区”为使命，深圳房地产市场应以“稳定”为重点已成为各界共识。广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，除了住房制度改革和加强调控政策外，房产税可能会率先登陆该地区。

林深土地拍卖引起了关注

当新房迅速进入市场时，房地产企业可能已经看到了“金九银十”的希望。然而，一些房地产企业似乎并不着急。深圳首个商品房销售试点项目龙华金茂大厦一直是深圳房地产市场的焦点之一，但目前其住宅部分尚未宣布具体的市场进入时间。业内人士预测，如果扣除配套面积，龙华金茂大厦的平均售价需要达到每平方米9.5万至10万元才能获得合理的利润，远远高于周边的二手房项目。

深圳土地资源稀缺，深圳本地房地产企业已将注意力转向周边城市。最近，东莞松山湖终于有住宅用地出售。经过众多房地产企业的竞标，该地块最终以近23.3亿元的价格被深野彭几有限公司中标，地价为24%，相当于每平方米24000元的底价。根据市场信息，多达九家企业参与了竞标，其中包括万科、华侨城、田健等知名深圳房地产企业。

同样的情况已经不是第一次了。今年7月，深圳华侨城房地产有限公司以7.06亿元+10%的商品房面积中标东莞赤岗2019wg021地块。商住区的实际建筑价格达到每平方米2万元，打破了地区纪录，出现了“面粉比面包贵”的现象。有业内人士认为，位于广州和深圳一线城市之间的东莞，已成为许多房地产企业“边攻边退”的首选。房企的高征地价格也证明了房企对这些地区未来发展前景的乐观，尤其是深圳的溢出需求。