土地市场由热转冷 多重压力下房企如何稳住“粮仓”

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从今年3月到第二季度，各地土地市场一度火爆，频频出现“地王”。然而，进入第三季度以来，各地土地市场明显降温，土地拍卖地块数量明显增加，土地交易升水率也频频下降。

中智研究所的报告显示，2019年1月至9月，全国300个城市的土地供需总量与去年同期相比略有下降，平均底价和总出让金同比增长近20%。今年前三季度，转移支付总额超过3.55万亿元，同比增长17%。

从季度趋势来看，第一季度总体供需指标同比下降，只有一线城市的供需同比上升；在第二季度，它开始略有回升。总体供求指标同比上升，二线城市土地供应步伐加快，四线城市土地出让金和平均底价上升；第三季度，全国土地市场整体供需略有下降，一线城市底价下降，地价环比下降。

在市场下跌周期下，哪个地区的土地市场能够保持热度？哪些房企会逆势而行？房地产企业会被动地调整策略吗？

全国土地市场大幅降温

据国家统计局统计，今年1-8月，全国房地产开发企业征地面积为1.2236亿平方米，同比下降25.6%；土地成交价6374亿元，下降22.0%。

中国研究院的“中国300城市土地市场情报”显示，从今年1月到9月，全国300个城市的平均地价为15%，比去年同期下降了1%；住宅用地平均地价为17%，也比去年同期低1个百分点。

就城市而言，前9个月，一线城市土地供应步伐加快，土地出让金总额同比增长近30%。平均底价得到有效控制，与去年相比有所下降；二线城市供需同比略有增长，平均底价同比增长16%，位居一线城市之首；三是四线城市总体供应量同比略有下降，交易量下降，保险费率同比下降3个百分点。

中国指数研究院R&D中心研究部副主任曹晶晶向《商业日报》记者指出:“最近土地拍卖率有所提高。虽然没有达到去年第四季度的高点，但从监测数据来看，9月份有300个城市拍卖的数量占成交额的7.4%，今年5月以来也逐月增加，整个土地市场明显降温。”

数据显示，自今年3月以来，土地市场已逐渐复苏。从各城市的土地交易情况来看，1-9月，一线城市共开展土地交易460笔，交易面积2241万平方米，同比增长32%。二线城市启动土地项目7426个，成交6462笔，面积2.8804亿平方米，同比增长7%。3.四线城市共启动土地项目13050个，土地交易10956笔，面积4.298亿平方米，同比下降8%。

曹晶晶首先分析了土地市场降温与大环境密切相关。在这一政策背景下，市场情绪和各方观望节奏都明显从需求方面进行了调整。尤其是经过市场调整后，预计第三季度将会走强，未来仍处于相对紧张的状态。

其次，住房企业融资方面的总体压力相对较高。当货币政策环境宽松时，房地产行业的资金监管不断加强，总体处于紧缩状态，短期内不会有太大变化。RRR今年的几次降息对房地产金融(包括整个房地产行业)的好处有限。

从个人角度来看，曹晶晶认为，尽管今年以来房贷利率已经连续六个月下调，但总体水平仍然相对较高。而对于整个房地产行业来说，短期内是很难降低的，利率对需求、购买力和市场预期都有一定的影响。

一、二线城市转移额领先

2019年1-9月，全国300个城市土地出让金总额为35511亿元，同比增长17%。其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)总出让金30392亿元，同比增长21%。前三季度，杭州的总转移费用超过2239亿元，连续两年在40个城市中排名第一。

在中国40个主要城市中，三亚、兰州和大连涨幅居前三位，只有9个城市的土地出让金同比下降。

根据《2019年1-9月中国土地交易十大城市》，一、二线核心城市是房企征地的重点，中西部城市土地市场火爆。

中国指数研究院R&D中心研究部主任顾超在接受《商业日报》记者采访时表示:“从企业征地角度看，长三角和中西部地区仍是房企布局的重要区域。例如，从1月到9月，长三角地区土地城市的受欢迎程度没有下降，前10家征地企业达到3000亿元，居该地区首位。中西部城市经济的加速发展也成为企业投资的热点。顶尖企业收购的土地量已超过2000亿元。从城市来看，一线城市和二线核心城市也是房企投资的重点，中西部一些城市的土地交易市场十分火爆。”

《2019年1-9月中国住宅用地交易价格总排名前10位》显示，土地交易价格水平同比有所上升，杭州市上城区的一处住宅用地被新世界(600628)以97.92亿元的总价中标，排名第一。与去年同期相比，该榜单的总金额增长了8%，上榜门槛也提高到了66.6亿元。超过一半的上市地块获得了超过70亿元，而排名前三的地块的总价超过了90亿元。

根据中智研究院的报告，所有上市的地块都位于一、二线重点城市，许多地块都被名牌房企收购。近年来，一线和二线城市的征地门槛一直在提高。品牌房地产企业具有较强的资本运营和开发能力，在重点城市的土地收购中更具优势。

龙头住宅企业和中小住宅企业采取土地差异化

作为“粮仓”，土地的规模和结构对住宅企业的绩效影响越来越大。凭借获得土地资源的优势，住房企业负责人继续扩大其地盘。

前九个月，房地产龙头企业继续充分发挥土地资源优势。1月至9月，万科、碧桂园和保利占据了土地收购金额排行榜的前三名。根据中国手指研究所的数据，万科在前九个月以1381亿元的总征地量位居第一，碧桂园和保利分别以1166亿元和865亿元的征地量位居第二和第三。

同时，行业集中度进一步显现。前9个月，前10家企业征地总额达到7789亿元，占前100家企业的35.7%；前30家企业累计征地13907亿元，占前100家企业的63.8%。前10家企业获得土地的门槛已升至463亿元。

进入9月份后，保利拿走了土地，继续发挥实力，收购土地金额超过180亿元；万科一个月收购土地约50.3亿元；华夏幸福(600340)在武汉以116亿元的总价收购了两块土地。

诸葛房产数据研究中心的分析师岳告诉记者:“行业集中度上升是房地产行业的发展趋势。大型房企的融资渠道更为优越，尤其是在融资渠道紧张的情况下。中小住宅企业的资金链脆弱，抵御风险的能力低，获得土地更加困难。预计未来行业集中度将进一步提高。”

然而，据韩毅智库统计，从1-9月新增商品累计价值来看，虽然整体增速超过10%，略高于1-8月，但企业投资实力不如往年。前10名、前20名和前30名梯队住宅企业的同比增长率分别下降了22%、11%和4%，而前50名和前100名梯队住宅企业更为活跃，分别增长了5%和77%。

与此同时，韩毅智库指出，一线城市的土地交易热潮反映出住房企业补仓的意愿增强。然而，在融资压力下，企业更倾向于布局高价值区域，这也意味着此类城市土地市场的竞争日益激烈；一些具有经济增长潜力的四线城市，尤其是四线城市，将会有机会。

住宅企业进入精细化竞争阶段

为合理布局高值区，中智研究所土地处副总经理刘分析了碧桂园近期的一系列布局。“根据数据库显示，从2014年到2019年，碧桂园以1968块土地(包括土地面积)遥遥领先于行业，在百强企业中排名第一。然而，根据土地收购的晴雨表，碧桂园并不总是采取积极的态度，而是在2017年第三和第四季度更加积极。

从2014年到2019年，四线城市碧桂园新增用地占74%。我也曾试图在北京等城市获得土地，但土地主要集中在一线城市的远郊。可以看出，重点在三线、四线和五线城市。

在地价方面，碧桂园在三四线城市的征地地价达到41.29%，远高于其他地区，表明它反而是三四线城市中当地城市最好的土地。碧桂园基本上选择了一个小城市的核心区域，占地100-300亩，建设地方优质项目，所以它的覆盖面和进入城市的机会都远远高于其他百强企业。

刘也坦言:“对于小型房企来说，最大的问题是‘没钱’和‘没地’。”

对于上一季度的走势，顾超判断:“未来，在持续的政策调控和融资渠道全面收紧的背景下，行业竞争也将加剧。住房企业应在第四季度采取一定的对策，一方面，加强销售回报。降低杠杆控制债务总额；另一方面，要加强对营销的重视，把握营销节奏，积极推动市场加大营销力度，抢抓资金，确保充足的现金流。”

“此外，企业应加强与金融机构的合作，注重创新融资产品的建设，积极拓宽融资渠道。在重视征地现金流的基础上，根据自身财务状况管理征地周期，保持充足的现金流。”顾超说道。