信贷收紧+去杠杆压力 促房企开启多元化融资渠道

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在融资市场不断收紧的情况下，住房企业在第三季度交出了一份意外的“成绩单”。

据不完全统计，2019年第三季度，95家典型房企融资金额为3187亿元，同比增长11.6%，环比增长0.85%。住房企业累计融资10940亿元，同比增长1.3%，与去年同期基本持平。由于一些房企在7月初就开始关注发债，7月份的月融资额大幅增加，但随着8月和9月份融资限制的大力出台，融资规模急剧下降。

据《全国商报》分析，在融资紧张、市场低迷的背景下，“促销、回款、保持稳定的现金流”是当前房企的主流策略。预计第四季度企业投资将进一步减弱，征地将更多集中在基本面良好的一线城市和热点二线城市。

资本压力的加剧导致了住房企业融资利率的分化

根据柯睿的监测数据，由于部分房企在7月初开始关注发债，每月融资额强劲反弹，达到1646亿元，仅次于1月份。8月和9月，受融资环境趋紧的影响，月度融资规模降至770亿元左右，处于全年较低水平。然而，一些大型企业如绿地控股(600606)、碧桂园、龙光等成功发行了外债。上述三家公司发行了5亿至7亿美元的优先票据，其海外债券的票面利率均低于7.0%，因此成本得到了很好的控制。

但是，9月份房企债务融资成本结构性下降，主要原因是债券发行数量减少，融资成本较低的房企发行的债券比例较大，整体融资成本保持在较高水平。

这一面反映了一个日益明显的趋势——住房企业融资利率的分化。

2019年第三季度，住房企业融资环境继续趋紧，政府出台了一系列政策，加强对海外债务、信托和开发贷款等融资方式的监管，整体融资成本逐步上升。然而，在这一波“洗牌”中，房企融资利率的差异越来越突出。

数据显示，万科和龙湖的融资率低于4%，中梁和泰和的融资率均在10%以上。据上海证券交易所7月31日消息，碧桂园发行的不超过58亿元(含)的公司债券(二期)票面利率定为5.14%；9月份，宏坤的融资利率高达14.75%；10月16日，凯撒集团控股有限公司宣布将发行4亿美元2022年到期的优先票据，利率为11.95%。

据同策研究院统计，9月份40家典型房企融资金额为689.56亿元，同比增长87.25%。今年，在经历了8月份的大幅下跌后，该指数再次反弹。

从单个企业来看，由于4月份以来政府收紧了融资政策，企业自身也有去杠杆化的需要，近一半的房企融资规模在第三季度有所下降，但50家大型房企的融资规模也逐年增加，其中34家房企的融资规模增加了50%以上，差距不断扩大。

由于房地产龙头企业和2019年企业快速扩张的努力，2019年前三季度融资超过200亿元的企业有17家，与去年持平。

58房屋研究院首席分析师张博在接受《商业日报》采访时表示，总体而言，面对融资紧张、监管不力的局面，房屋企业一方面积极寻求融资渠道，另一方面积极降低杠杆率是明智之举。

今年下半年，人们开始关注去杠杆化和创新融资

从市场前景来看，当融资环境在多个方向受阻时，住宅企业的整体融资压力和成本增加将持续。那么，中小企业如何生存？

“无论是1000亿元以上的房企，还是积极寻求规模的中小房企，更重要的是通过降低杠杆率来降低企业的财务风险，实现自身质量和稳定发展。”张博指出，我们可以看到，今年市场上已经有很多房企，特别是高负债的房企，通过项目转让、谨慎征地、合作开发等方式，积极降低杠杆率，促进回报。

事实上，从企业自身来看，上半年末房企债务规模进一步扩大，整体加权平均净负债率较年初提高了4.29个百分点，达到91.37%，计息债务余额平均融资成本也进一步提高到7.04%，从而加大了整体财务压力。

在这种情况下，房企应该更加重视销售货款，并将在第四季度进一步增加销售货款。同时，重视资产证券化等创新融资的产品建设，加强与金融机构的合作，以更加多元化的融资渠道应对，也是企业寻求突破的关键。

例如，9月27日，首开股份(600376)发布公告，表示首开子公司中耕投资拟向人寿保险资产管理有限公司申请8亿元的债务保护计划，期限为2年，首开股份将提供全额担保。

9月6日，阳光城(000671)为持有100%股权的子公司长兴万依投资提供担保，接受华融荣德向恒丰银行北京分行委托发放的期限为24个月的7亿元贷款。

此前，阳光城市执行副总裁吴建斌表示，克服融资困难的最好办法就是将融资工具发挥到极致。它表示，ipo融资中的股权融资现在可能只去香港ipo，而在内地没有机会；发行股票购买资产可以在内地进行，但审批程序和审批难度也比较大；债务融资，如公司债券。

此外，从项目层面，如公开股权和合作征地；此外，开发贷款、供应链融资、商业票据和保理融资是正常的，与总承包单位的合作也是正常的。吴建斌在接受《国家商报》采访时表示，房企克服融资困难的最有效途径是充分利用现有融资工具，耐心等待，控制预期和增长。