湖北恩施房地产协会发布“止跌令”引争议

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近日，《关于稳定恩施州房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上流传，使得恩施州这个四线城市突然“火”起来。

《通知》详细列举了扰乱恩施房地产市场秩序的10种降价行为，引起了业界的热烈讨论。6月11日下午，国家商报记者联系了恩施市房管局。该局相关负责人告诉记者，这份《通知》是恩施市房地产协会发布的。

事实上，有相当多的城市给出了市场波动的预警，但房地产协会很少发布“红头文件”来禁止房价的大幅下跌。恩施楼市的“止跌令”不仅在业内引起争议，也揭开了四线城市楼市的各种“混乱”。

住房协会发布了10个“停止下降命令”

在恩施市房地产协会发布的《通知》中，有10项降价行为不利于市场的健康发展。前三篇文章直接指出了具体的降价数字:“开盘价高，开盘价低，降价幅度为800~1200元/平方米”“预售与分期销售不同，前后差价为300~500元/平方米”。“没有理由按照市场规则办事，开盘价整体下跌了200。

《通知》的其他规定主要涉及房企的各种促销行为，如“采取低价招徕顾客的方式，这实际上是一种销售手法，造成市场的大幅波动和购房预期的变化。”“不按成本和价格的规律定价，综合成本与实际销售价格有巨大的反差。”“以客户存储为由提前发布低价信息，甚至在没有预售证书的情况下变相收取存款和卡。”“与第三方合作，通过分销和销售的方式降低价格，并进行伪装。变相降价的形式有“工程款扣款房、内部福利特价房”、“以销售价格销售，交易价格明显低于市场价格”、“安排其他销售部门以外的销售人员以不正当销售手段招揽客户”、“违反相关规范，将楼层设计高度降低至2.7米左右，为后期买家留下潜在矛盾”。

对于如此详细的“止跌指令”，一位品牌房地产企业的营销负责人认为，在与价格相关的方面，存在过度的市场干预。“一个社区中的开发商会因不同的住宅景观而造成价格差异，但设定价格下限显然是一种不尊重房地产营销的行为。”房地产企业营销负责人进一步表示，例如，首先设定备案价格下限是为了实施行政控制。

然而，一些业内人士认为，社会对恩施房价暴跌的反应相对强烈。房协列举了降价的10种主要表现形式，对部分房地产进行了调查核实，并采取了相应的4项措施进行引导和纠正，这在本质上是一种有利于市场稳定的行为。

上述房地产企业的营销负责人也直言不讳地表示，政府尚未出台调控政策，只能拭目以待。毕竟，企业的管理是第一位的，企业也应该有资金回报来支付政府的税收和农民工的工资。

《国家商报》记者观察到，发布文件防止房价下跌的城市不是恩施的例子。

今年3月6日，江西省赣州市赣县房屋建设局向房企发出“停止销售特价房”的通知，要求从3月3日起，暂停执行本项目2月份同类型房屋交易单价低于同类型房屋平均交易价格的商品房合同。

然而，恩施“跌停板”的主体是当地房协，这与甘县住建局的行政指令并不相似，更多地体现在警示层面。

58房屋研究院首席分析师张博告诉记者，今年房地产调控的总体目标非常明确，即“三稳定”，稳定房价是“三稳定”的重要目标之一，防止大起大落是政策调控的基调。

今年，全国房地产市场的分化将更加明显。热门的二线城市总是热门的，三线和四线城市的数量正在增加。因此，未来的调控方向将体现“按市决策”的特点。今年下半年，出台房价涨跌限制的城市数量应该会增加。

房地产市场政策背后存在混乱

在通知中如此详细的“止跌”措施背后，恩施楼市的混乱已经存在了很长时间。例如，同一地区的房地产价格差异非常明显。

当地一位业内人士告诉《国家商报》，恩施南部的一个项目以每平方米6900元的价格开盘，但现在价格只有每平方米6000元。与同地段、同户型的其他房产相比，房价也大幅下跌。“有一家品牌房地产企业的当地售价在6100元至6200元/平方米之间，而项目旁边有一个房地产项目的售价仅为5300元/平方米。对于消费者来说，选择最低价格是很自然的，而这个市场很容易出现混乱。”那个人说。

据报道，一般来说，品牌开发商愿意申请的备案价格越高越好，但一些小开发商会选择降价，以便快速交货。值得一提的是，“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。由于一些房地产的征地价格在开始时比较低，后期可以低价拿走数量，所以一些房地产的征地价格比较高，所以不可能对价格想太多，打不了“价格战”。

据《国家商报》记者介绍，目前，恩施开发商的“非常规”促销影响了市场秩序，在操作过程中也存在许多“灰色地带”。根据上述消息来源，虽然恩施市场的一些房地产价格已经下降，但一些项目只收取定金，不签订合同。换句话说，购房者看中了房子，这只能是固定的，但不能真正买到。“现在很多开发商还没有拿到预售证书，他们会大规模地做广告、收定金，提前点燃市场的‘虚拟之火’。”上述负责营销的人士表示，在获得证书后支付定金的买家能否顺利签约，是否存在“差价”的可能性，是一个不可忽视的潜在风险。记者了解到，目前恩施楼市存在一些问题，政府也在出台各种政策解决这些问题。例如，针对预售证书的发放，恩施市政府要求房地产必须有预售证书才能公示。然而，政策是否到位取决于实施效果和具体监督。

当地房企的利润不如以前

从目前的市场情况来看，恩施州一家品牌房地产企业的当地营销总监告诉《商业日报》记者，恩施州的市场在今年之前总体上是向上的，但从去年下半年开始，市场出现了疲态，今年春节后开始明显下降，现在是买方市场。

根据恩施房地产协会的数据，2018年，恩施市批准了48个新的商品房项目，比2017年同期增加了14个；批准面积191.38万平方米，同比增长35.36%；全年新增商品房销售154.46万平方米，同比增长7.29%；累计销售总额100亿元，同比增长26.58%。

今天，“恩施州下半年大约有六七个项目开工，推进的力度不大，明显不如过去。”上述营销负责人表示。

价格方面也是如此。在恩施，2018年房价上涨缓慢。当年新建商品房平均成交价格为6165.58元/平方米，比2017年平均成交价格1176.94元/平方米高出23.59%。

恩施另一家品牌房地产企业的销售负责人告诉记者，虽然恩施的房地产市场与其他地区相比相对封闭，但去年有了明显改善。然而，从今年上半年开始，整个市场开始走下坡路，不同的开发商开始促销。

从表面上看，供大于求是因为开发商供应过于集中。然而，业内许多人士在接受《全国商报》采访时表示，根本原因在于恩施前几年房价涨幅过大，而当地人口和收入基数并没有明显增加，房价提前消耗了红利，存在一定的泡沫。

根据恩施房地产协会的报告，恩施的库存去库存目前不到10个月，仍然有很大的市场潜力；然而，新建非商品房的库存很高，清理现有库存需要大约55个月的时间，因此搬迁压力相对较大。

值得注意的是，空本地房地产企业的利润空间也不如以前。与2017年同期相比，恩施市新建商品房剪刀差增加了167.55%。在市场情绪低落的大环境下，建筑与竣工之间的剪刀差不断加大，刺激了房地产企业的推广。2019年，它将对房价形成更大的下行压力，进而挤压空房企的利润。