深圳严禁开发企业私下进驻城中村 房企：介入旧改将更慎重

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在深圳，可能很难看到几个开发商同时“抢”拆迁户。

6月11日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深化城中村改造促进城市优质发展的若干办法》(以下简称《若干办法》)，要求加强城中村改造的服务和监管，进一步规范集体资产管理，禁止开发企业私自进入城中村，防止开发企业私自倒卖，降低改造成本和社会风险。

一位前十大房企的老改扩建负责人在接受《国家商报》采访时表示，《若干办法》的出台将使房企在介入旧城改造项目时慎重考虑，并在前期对自有资本投资进行更严格的控制。

旧改革项目的混乱局面有望结束

通过招标、拍卖和挂牌方式获得土地更加困难，成本也更高，而旧改造项目的利润相对较高，这使得城市更新项目成为开发商的“热点”。

据《国家商报》记者报道，长期以来，深圳的一个城市更新项目往往是由两个或两个以上的开发商同时进驻，以收集拆迁意愿，这往往导致开发商之间的纠纷和拆迁补偿标准的提高，其中有许多知名的房屋企业。

例如，2015年，神华a(000020，sz)及其控股股东武汉中恒集团和万科联合开发了深圳市光明新区法华工业区旧改造项目。然而，仅仅一年后，申花A要求万科退出，理由是由于拆迁进度落后，万科改变了计划。万科就武汉众恒集团未能按时履行合同提起仲裁申请。2017年的一项裁决显示，万科赢得了这场纠纷，申花和武汉中恒集团需要向万科支付违约金。

值得注意的是，2016年12月，在上述纠纷未得到明确解决的情况下，武汉中恒集团开始与华侨城合作，包括光明新区法华工业区旧改造项目。

另一个例子是深圳罗湖碧波花园社区的旧装修被推迟了8年。联美实业发展有限公司(以下简称联美实业)和恒大城市更新项目部(以下简称恒大项目部)正在开展碧波花园社区的城市更新相关活动。

截至2018年8月，罗湖黄贝街道办事处的纸质报告显示，联美实业已提供相关材料证明其为合法合规市场主体，并被授权在社区内开展各项工作；恒大项目部负责人表示，碧波花园将停止一切旧城改造业务活动。

房企在干预农村改革时会更加谨慎

《若干办法》指出，必须公开透明地选择市场主体。涉及以集体资产为主的旧城改造项目，由原农村集体经济组织在区政府的监督下，本着公平、公正、民主、透明的原则，通过公开招标选择市场主体。整个招标过程将防止少数“村官”和开发企业操纵集体决策，确保村民的真实意愿得到体现。

何仪旧城改造集团董事总经理罗宇在接受《商业日报》采访时表示，过去，村集体资产通过平台交易选择合作主体，往往采用竞争性谈判方式。但是，这一次明确要求采用公开招标，是否取消竞争性谈判值得市场高度关注。在村庄改革前的干预之窗关闭后，有必要探索一种新的村企合作模式。对于开发商来说，可能无法提前介入村庄改造项目，更难以提前锁定项目的发展权。

深圳当地一家房地产企业的一位老改革家也同意这种观点:“无法直接与拆迁居民沟通，无法大规模了解他们的想法，也无法通过动员会的方式广泛宣传。”但是，由于企业只是在尝试探索城市更新项目，所以影响不大，而依赖旧改造项目的企业影响更大。

罗宇还指出，从《若干办法》的规定中可以看出，新政策不仅重申了有计划清理的要求，而且迫使市场主体加快有时限项目的实施；同时，也提出了积极面对拆迁问题、寻找解决办法的办法，甚至要求严禁旧房倒卖。可见，加强项目成熟的专业能力，改变短期投机倒把的思维和模式是必然的选择。

上述十大房地产企业对记者表示，《若干办法》的出台，将使他们慎重考虑项目干预，并在前期对自有资金的投资进行更严格的控制。由于城市更新中最困难、最不可避免的问题是项目的拆迁进度，对项目了解不深的公司，无论招标方案如何制定，在哪个阶段开始招标，都不敢贸然投标。“今后，我们将更加重视项目合作伙伴的拓展。毕竟，许多外国房地产公司缺乏升级和成熟的经验和资源。如果有高质量和可比的合作伙伴，我们更愿意进行低风险的二次开发。”

事实上，外资房地产企业与有经验的本土房地产企业合作已经成为一种趋势。今年5月，阳光城市与凯撒签署了一项战略合作框架协议，由旧变新。双方共同成立项目公司，积极推进粤港澳大湾区及周边地区房地产开发领域的合作。此前，滨江集团还与深圳安源控股合作，在深圳龙华开发了一个产业改革项目。

编辑朱昱