闲置宅基地＂有条件＂入市 农村土地资源望进一步盘活

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最近，中共中央、国务院下发文件明确指出，要建立集体建设用地市场准入制度，加快农村集体建设用地使用权登记发证，在符合空土地规划、用途管制和合法收购的前提下，按照国家统一部署，允许农村集体建设用地进入市场。

事实上，包括北京市大兴区、河北省定州市、上海市松江区和浙江省义乌市在内的33个县(市、区)已经进行了集体土地开发。近日，国家商报记者赴北京、上海调查当地集体土地入市的相关项目。

这是缩小城乡差距的重大决策。

最近，中共中央、国务院发布了《关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)，指出允许村集体在农民自愿的前提下，将有偿的限制宅基地和废弃的集体公益性建设用地转为集体经营性建设用地，依法进入市场。宅基地有条件的“松动”对农村土地制度显然意义重大。

在接受《商业日报》采访时，许多业内人士表示，在当前城市建设用地指标紧张的环境下，闲置宅基地可以有条件地进入市场，这不仅可以进一步盘活和扩大农村土地资源，还可以增加农民的财产性收入。扩大内需，实现农村振兴；它还可以缓解城市建设用地压力，实现城乡协调合作的一体化和发展。

闲置的房屋有条件地进入市场

《民族商报》记者注意到，《意见》从建立和完善有利于城乡要素合理配置的制度和机制等几个方面对推进城乡一体化做了安排，《意见》中提到的农村土地制度改革尤其引人关注。

在农村土地制度改革方面，《意见》从建立统一的城乡建设用地市场的角度对农村土地制度改革做出了规定，主要包括三大方面:改革和完善农村承包制度；稳步推进农村宅基地制度改革；建立集体建设用地市场准入制度。

“农村宅基地入市”是《意见》的最大亮点。

《意见》明确规定，允许村集体在农民自愿的前提下，依法将闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地转为集体经营性建设用地进入市场。

将闲置的宅基地有条件地转化为集体建设用地，对增加农民收入显然具有积极意义。

据国家统计局统计，2018年城镇居民人均可支配收入为39251元，增长7.8%；农村居民人均可支配收入14617元，增长8.8%。虽然农村居民的收入增长高于城市居民，但他们之间的收入差距仍然不小。

闲置宅基地有条件进入市场，这将扩大宅基地的市场价值，盘活闲置土地资源；另一方面，它将增加农民的财产性收入，挖掘内需的潜力。因此，有条件的宅基地“松动”受到市场的高度关注。

继续这一轮土地制度改革

值得注意的是，《意见》中提出的农村土地制度是2014年以来新一轮土地制度改革的重要内容之一。

2014年12月，中央全面深化改革领导小组审议通过了《关于农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度改革的意见》，启动了新一轮土地制度改革。次年1月，上述文件正式发布，明确探讨了集体经济组织内进城农民自愿退出或转移宅基地的问题。

2015年3月，原国土资源部正式启动农村土地收购、集体管理建设用地入市和宅基地制度改革试点工作；6月，15个县(市、区)确定集体建设用地入市和宅基地制度改革试点，3个县(市、区)确定征地制度改革试点。

2016年9月，征地制度改革和集体管理建设用地进入市场，并扩大到所有33个试点县(市、区)；2017年11月，宅基地制度改革扩大到所有33个试点县(市、区)，试点期延长至2018年12月31日。

2018年中央一号文件进一步要求将宅基地的所有权、资格和使用权分开。这也意味着宅基地不仅具有农民住房保障的功能，还具有资产要素的功能。

“过去，尽管宅基地也被视为集体建设用地，但它们不能作为集体建设用地直接进入市场。这项政策是这一轮土地制度改革的延续。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。

农村闲置土地资源有望盘活

虽然农村宅基地可以进入市场，但仍受到政策层面的严格限制，“租而不卖”的原则没有改变。

国家发展和改革委员会规划司城乡统筹发展处处长刘春雨在解释《意见》时强调:“城市人在农村买房子的嘴巴是打不开的。严格按计划控制土地使用的原则不能被打破。严禁使用农村地区。家园建设别墅大院和私人大厅。”

根据中国社会科学院农村研究所此前发布的《中国农村发展报告》( 2018年),中国“空新村”闲置宅基地的综合改造潜力约为1 . 14亿亩。大量闲置宅基地进入市场显然会给农村和农民带来巨大影响。

然而，许多业内人士也对《国家商报》表示，尽管整治潜力巨大，但这并不意味着所有1.14亿亩宅基地都可以转化为集体建设用地进入市场。

“有条件的宅基地放开将有利于一些城市周边的农村地区，尤其是大城市周边的农村宅基地。然而，有几个底线。一是土地性质不变，属于集体建设用地。其次，它只允许出租使用权。此外，它必须符合国家土地空室的规划要求。”严跃进分析道。

《国家商报》记者指出，根据目前的政策，进入市场，农村土地应由政府征收，并转化为国有建设用地，然后开发商或工业企业应与政府连接，按照招标，拍卖和悬挂的过程。通过招标、拍卖和挂牌，土地增值收益巨大，但村集体往往得不到多少土地增值收益。

允许集体建设用地进入市场的最直接影响是，村集体和村民的收入将翻一番。

事实上，在《意见》颁布之前，北京市大兴区、河北省定州市、上海市松江区、浙江省义乌市等33个县(市、区)已经探索了有条件的宅基地入市。

以上海市松江区为例，其文件规定，在满足规划和使用控制的前提下，农村集体经济组织可以根据《土地管理法》的有关规定，通过规范的民主自治程序，协商收回宅基地。转为集体建设用地或者组织实施集体管理的建设用地进入市场；妥善释放农村宅基地使用权，鼓励社会资本和农民积极参与限制宅基地(农村宅基地)的激活和利用，在保障农村村民基本生活权利和农村公共服务及配套设施的基础上，经农村集体经济组织同意，拓展开发R&D、商业、旅游、医疗、办公等宅基地的非居住功能；严禁非法买卖宅基地，禁止农村村民擅自与社会资本签订宅基地租赁合同，用于宅基地的更新和利用。

显然，农村集体经济组织在进入宅基地或集体经营建设用地市场的过程中直接与开发商联系，政府主管部门不再参与收入分配，而是更多地负责监管。

例如，去年10月，华润赢得了一个占地2.1万平方米的集体建设用地，历时70年。与以往不同，该地块的转让人为“上海市松江区四井经济联盟”。

此前，上海也进行了建设集体经营性建设用地租赁住房的探索。例如，在闵行区七宝镇的“连明雅苑”项目中，村民集资8000多万元建造了400多套套房，由村集体下属企业经营。年末每个村民分红2-3万元，年租金收益率高达15%。

“有条件放开宅基地入市，不仅可以缓解宅基地闲置现象，盘活农村土地资源，还可以进一步扩大宅基地价值，调动村集体经济组织的积极性，增加农民财产性收入。”严跃进告诉记者。

自然资源部的数据还显示，截至去年年底，33个试点县(市、区)已收回约14万户家庭和8.4万亩分散闲置的宅基地；已有1万多块集体建设用地进入市场，占地面积超过9万亩，总价约257亿元。它还提到“增加农民的土地财产收入”和“提高农村土地使用和治理水平”。