政策收紧 供应“围城” 楼市“小阳春”生变

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日前，中央国家机关住房资金管理中心出台了一项新政策，明确对二手房贷款实行“住房和贷款认定”。以前，国家管理的节约储金第二套政策的执行标准是“还房不还贷”。业内人士预测，新的公积金政策实质上不会对房地产市场产生直接影响。不过，这种调整毕竟是公积金贷款再次收紧的信号，从心理角度来看，这肯定会影响目前“小阳春”楼市的连续性。此外，目前房地产市场整体供应充足，尤其是竞争有限的房子正在“压城”，因此之前普遍判断的“小阳春”能否继续令人怀疑。

国有公积金收紧

之前谣传的国家管理的公积金政策的调整终于实现了。4月12日，中央国家机关住房资金管理中心发布了一项新政策，明确规定对第二套住房贷款实行“住房和贷款认定”。第二套住房贷款的首付比例被调整为最低60%，最高贷款额为60万元。贷款期限不得超过25年。新政将从4月15日开始实施，以在线签署日期为准。

中原地产首席分析师张大伟表示，在2018年9月市公积金升级后，中国房地产市场唯一的国有公积金信贷政策开始收紧，该政策是“认房不认贷”。此次政策调整释放了收紧公积金贷款的信号，这将对近期的“小阳春”楼市产生一定的打击。

据了解，国有企业的公积金基本上由国家管理。例如，2017年，北京共发放了57，800笔住房公积金贷款，其中只有6，800笔由中国管理，约占12%。

专家指出，国家管理的公积金的比例很小，但其收紧表明了政府抑制投机性房地产投机的态度，改善市场将受到一定程度的影响。

根据各机构的数据，截至4月11日，北京4月份有4850套二手房在网上签约，3月份有16051套在网上签约，两者均处于调控后的较高水平。

业内人士指出，除了市场确实回暖之外，国家管理的公积金将于3月下半月收紧的消息，确实导致一些对国家管理的公积金的需求提前释放。预计交易数据将在短期内保持在较高水平，但不知道它是否会持续到未来。

有限的比赛场地被堆积起来

除了收紧国家管理的公积金政策之外，目前的高供给也给未来的交易带来了变数。据统计，2019年第一季度，北京市新建商品房预售许可证发放37份，涉及房地产31处，新增房屋12447套。其中，一季度限制类竞赛室数量明显，包括橡树园有限竞赛室等13个项目，共计5507套，占总供应量的44%。

“竞争空间有限的围城”仍在各地上演。包括亦庄、丰台青龙湖、海淀翠湖、石景山土里屯、昌平未来科技城等。他们都进入了很多地方的市场，一些地区的价格战愈演愈烈，竞争异常激烈。

海淀的一位房地产销售顾问今天告诉《北京商报》说，当市场着火时，售楼处里有一句顺口溜:“请排满队，申请商业贷款，并从公积金贷款中拿出一辆共用自行车。”他向记者解释说，对于买家的支付方式，一直存在一种天然的蔑视链。由于公积金贷款的贷款周期长，急于偿还贷款的开发商“反感”也就不足为奇了。然而，现实情况是，许多项目的客户数量不足，甚至用公积金买房的客户也在减少。

“别说挑选顾客，要找到顾客是不容易的。”上述销售人员告诉记者，对于一些暂时有经济困难的客户，他出售的房地产首付比例有所放宽，首付至少可以在3个月内收回，这类似于分期付款，在有限的竞争空间集中的地区很常见。

“现在的重点是留住客户。”石景山一位房地产销售负责人表示，由于他的房地产位于五环路之外，有限的竞争用房供应比较集中，而他的房地产区域板块上又堆积了几个项目，储藏室的来源比例越来越低。该项目刚刚换了一大批客户，第二套房80%的首付确实给一些客户带来了财务压力，因此客户在付款时间上得到了宽限。竞争物业提供更宽松的条件，只要首付款是20%，认购协议将与客户草签。

《小羊春》值得怀疑

“小阳春”能否持续，市场上已经有了分歧。

根据北京市住房和城乡建设委员会发布的数据，北京的二手住宅网数量在3月份达到了16000个，这是自2018年5月以来的最高月值。春节以来，北京楼市成交量稳步上升，价格有所反弹。为此，业内一些人士判断，楼市“小洋春”已经出现。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房价上涨的城市在政策上相对宽松，在过去两年里，基础设施得到了很大改善，房价很容易上涨。

根据中国指数研究院的数据，第一季度，全国宅基地价格停止下跌并逐年回升，一、二线热点城市明显回暖，宅基地拍卖比例也逐月下降，其中3月份宅基地拍卖比例降至1.8%。

然而，《小羊春》能否长久仍有争议。一位专业人士表示，一些城市的房地产市场升温难以持续，尤其是在一线城市。例如，北京的房地产市场明显供过于求，存量巨大，去化学周期延长。楼市整体成交量仍处于较低水平，观望情绪尚未解除。《小羊春》缺乏强有力的支持。

张大伟表示，国家管理的公积金的收紧表明，政府有一个明确的态度，以遏制投机性房地产投资的需求，改善房地产销售将受到一定程度的影响。如果未来没有其他信贷宽松政策，也不排除随后的市场低迷。