首季社融数据超预期 住户中长期贷款增1.38万亿

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“目前的楼市只能说有所回升，说小杨春有点牵强，至少没有我们想象的那么强劲。”

4月12日，央行发布了《2019年第一季度金融统计报告》和《2019年3月底社会融资规模存量统计数据报告》。一季度，家庭贷款增加1.81万亿元，其中短期贷款增加4292亿元，创历史新高，中长期贷款增加1.38万亿元。

同时，一季度社会融资规模增加8.18万亿元，同比增长2.34万亿元。值得注意的是，3月份新增社会融资规模为2.86万亿元，比去年同期增加1.28万亿元。

远远超出预期的财务数据能支持房地产市场已经完全反弹的结论吗？同一个政策咨询研究中心主任张宏伟对《商业日报》记者表示:“社会金融数据的增加，在一定程度上为房企的正常发展贷款和融资需求提供了有利环境，但仍很难说小洋春楼市是100%成立的。”

房地产市场的整体复苏仍存在变数

在今年前两个月短期贷款减少3亿元，家庭中长期贷款增加9195亿元的基础上，3月份单个月短期和中长期贷款明显增加。

“一般中长期贷款与房地产密切相关。从研究结论来看，住房贷款占家庭部门中长期贷款的70%~80%。短期贷款有许多用途，不能简单地判断为与房地产有关。”张宏伟指出。

事实上，今年第一季度，重点城市的新房交易面积同比下降，直到今年3月，热门的一、二线城市才出现复苏。

根据数据系统的初步估计，2019年第一季度，50个代表性城市新建商品房平均交易面积为2355万平方米，同比下降4.4%。

3月份，由于房企推动市场的意愿明显增强，在部分城市的利好规划和政策微调的推动下，预计购房者将出现回暖迹象，市场成交量规模将相应上升。50个代表性城市新建商品住宅月平均成交面积同比增长近70%，同比增长6.3%。

但是即使三月有一些变暖，也可能与想象中的小阳春不一致。张宏伟分析说，比如厦门，主要是因为几年前对签约的限制。一些交易是在春节后签署的，这导致了3月份交易数据的反弹；在武汉和南昌这样的城市，郊区只需要去市场，市中心的高价是卖不出去的；一线城市上海也有这种情况。最畅销的房产是价格有限的房产，其他项目的认可度一般。

“从这个分析来看，自第一季度以来，销售较好的项目有一些特殊的原因。就连杭州万人彩票项目也有价格原因，开发企业资金不足。为了加快付款速度，要么主动要么被动地选择以价换量。排除这些因素，实际上，市场销售并不乐观。”张宏伟认为。

地价回升，区域差异明显

第一季度，全国土地市场呈现出新的变化。在全国300个城市整体土地供需规模下降的背景下，一线城市住宅交易规模同比增长，部分热点城市交易底价和地价大幅反弹，开始显现复苏迹象；三是四线城市住宅用地交易规模明显下降。

在地价方面，一季度全国300个城市住宅用地平均地价为14.6%，比去年同期下降7.6%，比去年第四季度上升8.1%。从重点城市来看，第一季度，特别是3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市的宅基地市场明显回暖，交易底价和升水率均有不同程度的反弹。

据媒体报道，自3月下旬以来，中国已有55宗住宅用地交易，其中只有17宗的地价低于20%，19宗的地价超过40%，5宗的地价超过100%。

张宏伟坦言，楼市的表现仍大相径庭，长三角和珠三角的土地市场已经回暖，但天津、武汉等城市也经历了拍卖，广大中西部市场仍处于调整过程中。

中原地产首席分析师张大伟认为，无论是二手房还是3月份出售的新房，贷款都没有在4月15日完成。归根结底，信贷首先增加，然后房地产市场回暖。房地产企业也感受到了这一点，他们拿地的意愿明显增强。

住房企业的融资环境略松

数据显示，在融资环境略有改善、资本需求持续旺盛的背景下，一季度房企融资密集，整体融资成本持续下降。

根据通策研究所发布的报告，2019年第一季度，房企融资总量达到新高，仅在3月份，40家典型上市房企的融资总量就在一个月内突破1000亿元，轻松超过了今年1月份创下的近一年高点，然后再创新高。

据张宏伟分析，一方面，春节后，房企的融资环境有所改善，企业发行的债券数量有所增加。另一方面，企业也可以借新债来缓解资金压力。然而，在原则上，一些杠杆，如土地分配仍然受到严格控制。目前，这仍是一种类似“定向宽松”的正常合理的表现。

一些市场参与者也认为，目前房企的融资环境只能说是“略松”，自2019年以来，企业已进入偿债高峰期，各方面仍存在较大的资金压力，这也是全国土地市场未能持续全面回暖的原因。

上海易居研究所专家委员会主任庞远指出:“小羊春市场能否持续取决于今年4月和5月的表现。”房地产市场的近期数据部分支持这一判断，而其他数据则不支持。从市场参与策略的角度，包括个人买家、开发商和其他市场参与者，有必要研究房地产、金融贷款和城市发展数据的微观和宏观数据，以及各种政策调整背后的信号含义，从而形成准确的市场判断和更好的战略安排。

张大伟认为，核心是看信贷政策的宽松程度。此外，最典型的指标是住房和贷款的认可标准是否会改变，以及非普通住房的标准。一旦这些政策改变，市场将明显反弹。