业务集中 人均管理面积过低 新大正物业IPO之路能否顺畅

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2月28日，中国证监会官方网站更新了新大正地产(a18044.sz)的招股说明书。杜南地产登陆a股后，预计a股物业管理行业将增加新员工。

物业管理行业可能对每个人都不熟悉。这是对这个行业的简单介绍。

中国现代物业管理行业诞生于改革开放后。1981年3月10日，深圳市第一家专业涉外商品房管理公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是中国国内物业管理的第一步，标志着这一新兴产业的诞生。

然而，2003年后，物业管理行业真正开始高速发展。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》生效。据中国物业管理学会统计，截至2018年底，中国的物业管理面积约为208亿平方米。

资料来源:中国物业管理学会

一方面，它得益于中国城镇化率的逐步提高；另一方面，中国现有房产公司的覆盖率较低，一些地方政府正在积极推动在旧房中引入物业管理。在未来几年，中国的物业管理仍将有一个大的发展/0/房间。据估计，到2020年，中国基本物业管理的市场规模将达到1.2万亿元。

资料来源:郭盛证券研究所

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资料来源:郭盛证券研究所

然而，资本的不断涌入并没有威胁到总公司，而是强者与强者的竞争格局加剧了。前100家房地产企业的市场份额逐年上升，从2014年的19.5%上升至2017年的32.42%，前10家房地产企业的市场份额从2014年的4.37%上升至2017年的11.06%。

目前，国内各大物业管理公司已经上市，主要是港股。香港上市公司包括绿城服务、中海地产、碧桂园服务等，而杜南地产是唯一一家a股上市公司。从经营收入规模来看，新大正物业属于物业管理行业的二级梯队，与龙头企业仍有差距。

资料来源:思维金融是根据风能数据组织的

通过对新大正地产招股说明书的具体分析，财务数据并没有太大的缺陷。2016年、2017年和2018年，公司分别实现营业收入6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元，保持增长趋势。近三年来，净利润总额达到2.17亿元，满足深圳证券交易所对净利润的要求。

此外，新大正地产的现金流也保持良好。2016年、2017年和2018年，公司经营活动产生的净现金流量分别为6609万元、8040万元和11352万元。

资料来源:新大正物业招股书

毛利率是证券及期货事务监察委员会首次公开招股审核过程中最受批评的问题之一。根据招股说明书披露的数据，新大正地产2016年毛利率为21.52%，21.34%，分别为23.40%，21.52%和21.34%，保持稳定，与行业平均水平相差不大，不会成为公司ipo的障碍。

资料来源:新大正物业招股书

良好的财务状况并不意味着你可以有一个稳定的ipo。根据投资者网络的研究，新大正地产存在很多问题。

首先，新大正地产的业务过于集中。2016年、2017年和2018年，公司主营业务收入按地区划分，重庆分别占87.77%、85.09%和82.52%。虽然逐年下降，但比例已经超过80%。

资料来源:新大正物业招股书

以另一家a股物业管理公司杜南物业为参照，杜南物业三次提交招股说明书，第一次是2016年6月22日，第二次是2017年7月5日，第三次是2017年10月27日。前两次被拒的原因之一是业务过于集中。

资料来源:杜南房地产招股书

从上表可以看出，2015年，杜南地产在杭业务占比高达77.26%，2017年上半年迅速下降至58.10%，2018年初成功登陆a股。同样，如果新大洲地产想尽快实现ipo，降低其在重庆的业务份额将是非常重要的。

其次，悬而未决的诉讼案件也可能成为新大正地产ipo的绊脚石。根据招股说明书披露，目前公司及其子公司作为被告的未决诉讼案件有9起，其中劳动争议3起，劳动争议2起。

资料来源:新大正物业招股书

近年来，中国证监会加大了对上市公司劳动争议的审查力度。如果新大正地产不能迅速处理这些诉讼，将不可避免地对上市进程产生不利影响。

此外，新大洲物业的人均管理面积太低，不容批评。2017年，新大正员工总数为13，751人，人均管理物业面积为4，400平方米，低于绿城服务的6，700平方米。2018年，该值进一步降低，人均管理面积仅为3500平方米。

新大正地产在其业务发展目标中明确表示，将加快全国布局，迅速扩大经营规模。既然我们要去全国，就必然要面对绿城服务等物业公司的竞争，人均管理面积的差距太大，我们怕在竞争开始前就被打败。

如果这些问题得不到解决，或者无法给出令证监会满意的解释，新大洲地产将很难进行ipo。(思考金融产生了)■