前十大房企土地储备20万亿元 抵一半A股总市值

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2018年过去了，经历了历史上最严格的监管和控制的房地产业仍然取得了辉煌的成就。仅前11个月，商品房销售额就达到12.95万亿元，连续第三年突破10万亿大关。对于房地产企业来说，这可能是最好的时候，也可能是最坏的时候。

据《证券时报》数据鲍统计，去年200强保障房企业规模持续增长，销售额和集中度较2017年同期大幅提高。其中，前10家住房企业集中度达到26.9%，前20家住房企业集中度达到37.5%。然而，前50名和前100名房地产企业的集中度显著提高，分别比2017年提高了9.3和11.3个百分点。

2017年，销售额超过1000亿元的房地产企业只有17家；去年，销售额超过1000亿元的房地产企业数量飙升至30家。碧桂园去年以7286.9亿元的流量排名第一，万科地产和中国恒大去年均突破5000亿元，分别排名第二和第三。在去年房地产企业销售额排名前十的企业中，新城控股增长最快，流量为2204.3亿元，同比增长74.93%；中国恒大增长最慢，仅为7.39%。

一年来，房地产市场集中龙头企业的迹象越来越明显，龙头企业的市场份额持续上升；同时，在严格的控制下，领先的房地产企业拥有资金和规模等多重优势，他们的生存空空间更大。

在销售额排名前十的房地产企业中，新城控股有限公司的市值最低，为535亿元。就市值除以流量而言，绿地控股最低，为19.5%。此外，融创中国、新城控股和碧桂园都低于25%。需要注意的是，流量并不等于实际销售额，一些公司有更多的合作项目。此外，中国海外房地产的市场价值取母公司中国海外发展的市场价值，这可能导致数据存在较大差异。

在收入规模的背后，我们也应该衡量真正的盈利能力。有时我们可能卖得更多，但挣得更少。此外，房地产企业的收益结算进度会影响每个财务报告期的盈利能力，并对市场价值产生不同的影响。

30家房地产企业去年销售额超过1000亿元

《数据报》根据2017年房地产企业总价值排名和去年房地产企业新价值排名，计算出去年房地产企业总价值排名。据统计，截至去年年底，9家上市房地产企业土地储备总值超过万亿元，前10家企业土地储备总值接近20万亿元，相当于2018年底a股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土地储备价值排名第一，碧桂园以3.13万亿元土地储备价值排名第二，融创以2.81万亿元排名第三。

从增长角度来看，土地储备排名前十的企业中，碧桂园、万科、融创和新城均增长了40%以上。世茂地产的增长率最低，为20.42%。按绝对值计算，去年碧桂园新增土地价值达到9987.3亿元，居首位。

越来越多的土地集中在领先的房地产企业。《证券时报》数据鲍统计显示，各大城市房企征地支出1.7万亿元，其中碧桂园、万科、保利地产征地支出均超过1000亿元。前十大房企购买土地总量达到9359亿元，占55.21%，比2017年下降近两个百分点。然而，近年来，这一比例明显上升。2014年，前十大房企购买的土地总量仅占48.55%。这意味着市场上越来越多的土地被领先的房地产企业收购。

一般来说，土地储备意味着房地产企业的可持续发展潜力，这意味着市场价值将增加空空间。土地储备前十大房企中，新城控股有限公司市值最小，去年年底为535亿元。世茂地产、绿地控股和融创中国的市值不到1000亿元人民币。

根据市场价值与土地价值的比率，比率越低可能意味着空.的未来市场价值越大在土地储备最多的10家房企中，融创中国是最低的，土地储备为28065亿元，市值为984亿元，市值仅为3.51%。

去年，香港a股房地产行业市值下跌逾8000亿元

随着行业的不断发展，去年许多房地产公司的市值大幅下降。据统计，去年a股房地产公司市值缩水近7000亿元，而港股房地产公司市值缩水近1700亿元(不含a股h股房地产企业)。

具体到个股，碧桂园去年的市值缩水至843亿元，成为市值最大的房地产企业。万科市值缩水至741亿元，位居第二。此外，扎尔智联、新鸿基地产、HNA基金会等9家房地产企业市值缩水逾200亿元，新湖宝、圣广信、华侨城A等21家房地产企业市值缩水逾100亿元。去年，14家房地产企业的市值增加了100多亿元，华润置地增加了495亿元，中国的海外开发增加了279亿元，排名第二。

从去年底的房地产企业市值排名来看，新鸿基地产和中国恒大在2017年都保持了前两位的排名，而中国的海外发展从2017年的第四位上升到第三位。华润置地排名更高，从2017年的第7位升至第5位。降幅最大的是碧桂园，它从2017年的第三名跌至第六名。

在全球资本市场上，市值排名前十的房地产企业几乎都被中美企业瓜分，有四家企业进入榜单。新鸿基地产全球排名第五，中国恒大、万科和中国海外发展也位列前十。美国电力大厦已成为全球住宅企业中市场价值最高的企业，去年年底市场价值达到4782亿元。西蒙房地产在美国排名第三，市场价值为3566亿元。

每100元财政收入中，有29元来自土地销售

随着房地产业的快速扩张和住宅企业的市场价值，国内经济对土地的依赖越来越严重。按历年商品房销售占国内生产总值的比例计算，2017年这一比例将达到16.16%。从某种程度上说，这一数据意味着每100元国内生产总值中，有16元是由房地产创造的。就房地产投资比例而言，2017年这一比例也超过了13%，这意味着每100元国内生产总值中有13元是由房地产投资驱动的。

2009年，国内商品房销售占国内生产总值的比重和房地产开发投资占国内生产总值的比重有史以来首次超过10%。众所周知，2009年是4万亿经济刺激计划的第一年。从那以后，商品房的销售和房地产投资都放开了。从2008年到2017年，商品房销售仅在2014年有所下降，2017年比2008年增长了433%以上。房地产投资从31，200元飙升至2017年的近11万亿元，增幅为252%。

2018年商品房销售将继续增长。根据国家统计局的数据，2018年前11个月商品房销售额达到12.95万亿元，同比增长12.1%。假设2018年商品房销售增长率为10%，国内生产总值增长率为6.5%，去年商品房销售占国内生产总值的比重将达到创纪录的16.7%。这可能意味着中国经济越来越依赖房地产。根据该公司研究所的统计，当市场出现“28个报价”或“82个报价”时，金融股对上证综指每日涨跌的贡献率平均约为40%至50%，也就是说，如果指数在一天内上涨或下跌100点，大约有40至50点是由金融股的变动引起的。

正是因为房地产在经济中的支柱如此明显，政府的财政依赖于它，土地财政的说法就是由此而来的。据数据报统计，通过对比历年国有土地使用权出让金与国家财政收入，可以发现这一比例近年来一直超过20%，甚至达到34%。例如，2017年，国有土地使用权转让占当年国家财政收入的28.97%。这个数据意味着每100元政府收入中，29元是土地销售收入。