房地产销售逼近15万亿再创纪录，2019年楼市会回暖吗？

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监管频繁，融资全面收紧，大量土地被出售，房价整体下跌...2018年是艰难的一年，领先的房地产企业也高喊“活”。然而，作为国民经济增长的支柱产业，房地产业依然是百花齐放，油火共烧。

根据国家统计局1月21日发布的数据，2018年全国房地产开发投资为120264亿元，比上年增长9.5%。同期，固定资产投资(不包括农民)同比增长5.9%，国内生产总值同比增长6.6%。相比之下，在艰难的市场环境下，房地产开发投资继续高速增长。

与房地产开发投资的发展态势相似，全国土地市场也呈现平稳、弹性增长。据国家统计局统计，2018年，房屋企业征地面积为2.9142亿平方米，比上年增长14.2%；土地收益16102亿元，增长18.0%。

土地市场一直被认为是未来房地产市场的风向标，这些土地的进入将为2019年乃至未来几年的房地产市场变化带来想象。然而，随着国内经济下行压力逐渐加大，连续几年保持投资快速增长的房地产市场前景也令人困惑。

房地产投资逆市场增长

2018年被称为“监管最严格的一年”。据不完全统计，2018年，全国发布了超过438项监管政策，创下新纪录。然而，在强有力的调控下，房地产开发投资表现出一定的发展弹性，尤其是征地面积和金额增长迅速。

这不是2018年的独特现象。国家统计局2016年和2017年的相关数据显示，全国房地产开发投资同比分别增长6.9%和7.0%；征地面积2016年同比下降3.4%，2017年同比上升15.8%；就土地收入而言，2016年增加了19.8%，2017年增加了49.4%。

这使得2016年9月底以来的房地产市场调控呈现出不同于以往的周期。此前，一旦房价受到监管，房地产投资也会下降。这可能与去库存化带来的存储需求有关。中国工商银行投资银行部房地产小组负责人时代财经在接受采访时表示，经过近三年的去库存化，房地产市场库存创下57个月以来的新低，总共减少了约1.8亿平方米。"库存见底，使得房地产公司对未来销售复苏持乐观态度."

“另一方面，房企仍以规模扩张为主要发展模式，逆市扩大土地储备可以为未来发展积累资金。因此，房企对短期市场持谨慎态度，但从长期来看，他们仍愿意储备土地，尤其是优质土地。”

土地拍卖数据直观地反映了房企对土地的慎重考虑。根据国土资源局的数据，2018年，全国主要城市共进行了1808次土地拍卖。其中，一线城市拍卖21次，二线城市拍卖519次，四线城市拍卖1268次。拍卖数量不仅比去年同期高得多，而且是近年来的新高。

中国工商银行投资银行部房地产组表示，土地拍卖是多种因素相互作用的结果，比如提高招标拍卖门槛，以及房屋企业在征地时趋于谨慎。“但总体而言，土地供应量也有所增加。因此，尽管拍卖的土地数量有所增加，但住房企业获得的土地仍在增加。”

然而，值得注意的是，2018年新开工和竣工住房面积的增长率仍然不同。新开工面积20.93亿平方米，比上年增长17.2%，增长10.2%。竣工面积9.36亿平方米，比上年下降7.8%，上升3.4%。

此外，自2018年以来，建安投资增速(即不含购地费的投资同比增速)也一直处于负值区间，从1月至11月同比下降3.37%。“可见房企现在不想开工。此外，自2018年9月以来，房地产开发投资增速逐渐回落，增速降至个位数。结合当前国内外经济形势，我们认为，2019年房地产开发投资增速全年都有可能回落。”中国工商银行投资银行部房地产集团告诉时代财经。

房地产市场会在2019年复苏吗？

如房地产投资数据一样光明，2018年，商品房销售达到新高，达到149973亿元，增长12.2%。销售高峰的背后是行业趋势的变化。“中国房地产的爆炸式增长期已经结束，但稳定的增长期还会继续。”在最近举行的2019年中国房地产行业领袖新年峰会上，阳光资产管理公司首席战略官邱晓华如是说。

在峰会上，R&F集团董事长李思廉和合景泰富集团董事长孔建民将房价上涨的预期时间定为2019年底。他们认为进入市场的最佳时间是2019年第一季度。“2019年下半年，房价稳步上涨，到年底将稳定并正常发展。”孔建民说道。

2019年，房地产市场受益的消息似乎逐渐增多。1月4日，央行宣布金融机构存款准备金率将于2019年1月下调1个百分点，1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。在此之前，2018年，央行四次下调RRR利率，释放了近3万亿流动性。

RRR一再定向降息释放了市场流动性，带来了充足的市场资金，也导致抵押贷款利率下调。荣360数据研究所的数据显示，2018年12月，中国首笔住房贷款平均利率为5.68%，较上月下降0.53%，这是23个月来中国首笔住房贷款平均利率首次下降。

2018年，频发的“融资难”问题似乎有所缓解。据中原地产研究中心统计，自2019年1月以来，房企融资数据持续大幅上升。世茂、融创、新城控股、金科、利高集团、电建地产等不同梯队的房企相继宣布融资计划，共30余宗，总规模超过800亿元。

在资本市场之外，政策层面也显示出放松的迹象。自2018年12月18日山东省菏泽市取消限售房政策后，北京、广州、青岛、珠海等城市相继放松调控。然而，中国工商银行投资银行部房地产小组表示:“从中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议来看，2019年的房地产市场调控仍坚持‘无房无炒’的原则，分类指导和城市专项政策。至少在3月份之前，这种基调不会改变。”

他们认为，由于失去了货币化安置的大力支持，四线城市过去几年的房价上涨趋势将无法持续，或将首先做出反应。短期内，一线和二线城市的房价仍将受到冲击的影响。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联合会主席顾云昌告诉时代财经，“自2018年9月以来，房地产销售明显下降。2019年，国民经济下行压力加大，房地产也处于下行通道，至少上半年没有复苏迹象。2019年房地产投资增速将放缓，销售增速可维持2018年水平。”