外资青睐中国商业地产 去年投资激增62%

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近年来，商业地产的供给是否过度成为市场关注的焦点。然而，外资在2018年悄悄地席卷了中国商业房地产市场。

根据商业地产咨询公司世邦魏理仕集团(CB Richard Ellis Group)的数据，2018年，外商对商业地产的投资激增62%，达到780亿元人民币(约合91亿美元)，为2005年以来的最高水平。其中，上海占据了全国的一半，而黑石集团和新加坡开发商凯德置地成为两大买家。

最近，凯德置地(CapitaLand)宣布与淡马锡(Temasek)达成协议，以110亿新元收购其子公司新桥腾飞的两家全资子公司的全部股份。交易完成后，凯德置地在新加坡和中国管理的资产将分别增长40%和9%，在中国的资产将达到482亿新元，占集团管理资产的41%。另据报道，凯德置地集团将与一家不相关的第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦东发展大厦约70%的股份，该大厦占地约4.2万平方米。收购完成后，凯德置地将在中国12个一线和二线城市拥有或管理25栋办公楼。

外资在上海商业房地产领域的大规模交易正在蓬勃发展。在深圳，根据高力国际发布的数据，去年11月份深圳有16笔大规模交易，总交易额约为200亿元人民币。根据戴德梁行的数据，与北京、上海和广州相比，外资在深圳大宗贸易中所占的比例相对较小，2018年外资所占的比例仅为2.6%。据悉，2018年上半年，福田中心区国际商会中心四层的成交额仅为5.2亿元，但此次交易被很多机构视为近年来真正进入深圳市场的境外机构投资者，具有象征意义。

此外，2018年，整个深圳零售商业地产首次被出售，该地产已经三年没有交易了。亚洲最大的房地产投资信托基金领导了此次展览，并斥资约74亿港元(约65亿元人民币)收购了深圳益景中心城。据公开信息，益精中心城位于深圳市福田中心区，商业面积近12万平方米。根据高力国际的计算，零售物业是回报率最高的物业类型之一，平均回报率为5%。

值得注意的是，由于养老基金和主权财富基金追求稳定回报，不偏好风险，投资对象大，中国一线城市核心资产因其规模大、周期长、回报稳定而受到青睐。此前，加拿大太平洋投资银行表示，其在华投资达到170亿加元，占其全球投资的4%，未来在华投资将继续增加。龙湖集团(港股00960)去年7月还宣布，将与cppib共同建立一个长期租赁公寓投资平台，投资中国一线和二线核心城市的长期租赁公寓项目。

事实上，从国家的角度来看，商业地产正在经历过剩、存量转型和升级。在去年底发布的《中国商业地产市场年度报告》中，中央参考咨询所指出，2018年中国商业地产整体表现下滑，供过于求的压力依然存在。2018年，商业地产的投资、新建和销售面积均同比下降，标志着商业地产已经告别了粗放式增量开发阶段，高品质开发阶段已经到来。

一些分析师表示，国内投资者实际上在商业市场非常活跃。然而，由于去杠杆化，融资杠杆上升，融资难度加大，外资优势得到体现。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，商业地产似乎在过去两年里有了新的市场信号，尤其是在大城市。对于一些外资机构来说，近几年来房地产投资并不强劲，一些机构还出售了项目，所以资金比较充裕，而商业房地产证券化的金融政策支持也会带来商业房地产投资的增加。