去年全国房地产销售额近15万亿元 再次刷新纪录

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1月21日，国家统计局发布了2018年1-12月全国房地产开发投资销售情况，显示1-12月全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上年同期下降0.2个百分点，同比增长2.5个百分点。12月份，房地产开发景气指数(以下简称全国住房景气指数)为101.85，比11月份低0.09点，连续第三个月出现回调。

2018年，全国商品房销售面积17.1654亿平方米，销售149.973亿元，同比分别增长1.3%和12.2%。

“全国商品房销售再一次创历史房地产销售新纪录，12月份的月销售额也创历史新高。”中原地产首席分析师张大伟表示:“除非政策突然转变，否则2018年的房地产销售记录将很难打破。”从2018年最后几个月的销售数据来看，市场上涨势头疲软，房地产市场的转折点已经出现。”

历史上第一次，它每月售出2万亿元

根据国家统计局发布的近四年全国房地产开发投资数据:2015年，全国商品房销售面积为128495万平方米，销售额为87281亿元；2016年，全国商品房销售面积为157349万平方米，销售额为11762.7亿元；2017年，全国商品房销售面积为169408万平方米，销售额为13370.1亿元；2018年，全国商品房销售面积为171654万平方米，销售额为149973亿元。

2018年12月，随着房企的年终销售冲刺，单个月的市场销售面积和销售量也创下新纪录，月度销售额首次达到2万亿元(1月至11月商品房销售额为129508亿元)。从地区来看，中西部地区的销售增幅远远超过市场平均增幅。

张大伟表示:“二三线城市的脱产改革等政策带来的高峰期依然存在，一些城市仍在关注去库存化。”从全国市场来看，虽然分化趋势仍在继续，但上升趋势仍是主流。一线和二线城市的调控政策很强，但新兴城市的数量仍然很大。”

从2018年的市场趋势来看，增速已经连续几个月明显放缓。虽然12月份短期sprint销售额有所增加，但从9月份到11月份，交易面积同比明显减少。“市场峰值已经过去，增长速度明显放缓。它在2019年不可避免地会被下调。”张大伟说。

土地采集数据降低

2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，1-11月增速下降0.2个百分点，同比增长2.5个百分点。

其中，住宅投资占房地产开发投资的70.8%，为85192亿元，同比增长13.4%，1-11月下降0.2个百分点，同比增长4个百分点。

在次区域，中部地区降低了全国平均水平。中部地区投资25180亿元，增长5.4%，1-11月增速下降0.5%；东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速下降0.4个百分点；西部和东北地区投资增速继续加快:西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增长0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增长1.3个百分点。

除中部地区外，全国房地产开发投资仍处于较高水平，但值得注意的是，全国土地收购量和价格均有所下降。

2018年，房地产开发企业征地面积为2.9142亿平方米，比上年增长14.2%。从1月到11月，增长率下降了0.1个百分点，比上年下降了1.6个百分点；土地交易价格为16102亿元，同比增长18.0%，1月至11月下降2.2个百分点，同比下降31.4个百分点。

"如果这一政策在2019年保持不变，市场将出现重大调整."张大伟预言。

售楼处为住宅企业的资金链提供高水平的支持

2018年，房地产开发企业资本金达到165963亿元，同比增长6.4%，但1-11月增速下降1.2%，同比下降1.8个百分点。

与1月至11月的数据相比，住房企业国内贷款和利用外资的下降幅度进一步扩大；自筹资金、存款和预收款增速放缓。房地产开发企业2018年国内贷款24005亿元，同比下降4.9%；利用外资108亿元，同比下降35.8%；自筹资金55831亿元，同比增长9.7%；存贷款55418亿元，同比增长13.8%；个人住房抵押贷款总额为23706亿元，同比下降0.8%。

张大伟认为，高销售水平支撑着房地产企业的资金链。房地产贷款额度中的抵押贷款明显收紧。在市场成交量仍创新高的情况下，抵押贷款收紧导致抵押贷款利率明显上升，部分市场的不合理购房行为受到抑制。

至于房地产开发贷款余额的快速增长，他分析说，这主要是由于经济适用房贷款额度的高增长。对于房地产市场，开发商的信贷(不包括经济适用房)明显收紧。房地产杠杆降低政策将继续保持稳定，住房企业的财务压力仍然相对较大。