“两房”松绑在即 股价开年翻倍

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进入2019年后，在场外交易系统(otcbb)上市的美国抵押贷款巨头房利美(fannie mae)和房地美(freddie mac)的股价一直在持续上涨。

1月18日，房利美股价上涨33.89%，收于2.41美元，为2017年12月以来的最高水平；自2019年以来，该股已上涨127.36%。房地美18日上涨31.49%，收于2.38美元，也是自2017年12月以来的最高水平；自2019年以来，该股已上涨124.53%。

据媒体报道，美国联邦住房金融局(fhfa)高级官员透露，美国政府计划在近期出台一项住房融资改革计划，由政府管理的“两房”状态预计将彻底结束。即将到来的“放松”是房利美和房地美的股价大幅上涨的直接驱动力。

政府接管的状态或终止

早在2018年12月中旬，房利美和房地美的股价就发生了变化。美国财政部长努姆钦暗示，特朗普政府希望与国会合作，结束政府对房利美和房地美的收购。在接受彭博(Bloomberg)采访时，他表示:“我想让他们脱离监管，我倾向于做一些有立法支持的事情。”

据报道，作为房利美和房地美的直接监管部门，美国联邦住房金融局代理局长约瑟夫奥丁(Joseph Odin)上周在一次内部会议上表示，住房融资改革计划可能会在“未来几周”公布，其中包括“提议彻底结束”房利美和房地美被政府接管的状态。联邦住房金融局的一名发言人表示，该机构确实讨论了终止政府对房利美和房地美的收购，但否认有任何时间表或细节。

分析师表示，如果房利美和房地美要放松，关键在于联邦住房金融局尽快推出相关措施。特朗普总统提名副总统伯恩斯的首席经济学家马克·卡拉布里亚(mark calabria)担任联邦住房金融局局长，但该提名尚未获得参议院批准。阿尔法资本(Alpha Capital)分析师表示，目前，奥丁可以制定“任何他、财政部或白宫急于制定的早期准备措施”，但在卡拉布里亚的提名获得批准之前，“任何大胆的改革措施都可能被搁置。”有各种迹象表明卡拉布里亚的提名可能在一两个月内获得批准。

在“放松”之后，还是迎来了重组

房利美成立于1938年，是一家由私人投资者控制、但得到美国政府支持的特殊金融机构。该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他贷款机构购买抵押贷款，并在证券化后将一些抵押贷款打包出售给其他投资者。其主要目的是重振银行资产的流动性。后来，市场各方都觉得只有一家公司从事这项业务，没有竞争。所以在1970年，房地美诞生了，它的主要业务几乎和房利美完全一样。

美国次贷危机爆发后，房利美和房地美面临破产，被美国政府于2008年9月成立的联邦住房金融局接管。美国财政部通过购买房利美和房地美的优先股向它们注入资本，总投资近1900亿美元。房利美和房地美需要向财政部支付10%的利息。2010年6月下旬，“两房”双双从纽约证券交易所退市，转到场外交易系统。2012年，房利美和房地美再次开始盈利，美国政府改变了股息条款。两家公司的大部分利润必须以股息的形式移交给财政部。

随着美国房地产市场的复苏，美国政府最初的救助取得了可观的回报。2017年，美国财政部同意房利美和房地美应保留30亿美元，但所有剩余利润都应上缴。由于房利美和房地美已经还清了最初的救助资金，他们也给政府带来了800多亿美元的净利润，他们还在不断地向后者输送现金，这引起了房利美和房地美原股东的强烈不满，并不断要求尽快“松绑”。

与此同时，为了确保次贷危机的错误不再重演，美国各地都在无休止地呼吁废除或改革房利美和房地美。在奥巴马政府期间，它向国会提交了一份“逐步缩减房利美和房地美的规模”的草案，希望私人资本能在抵押贷款市场发挥更大的作用，但国会一直搁置该草案。具有明显亲商业特征的特朗普政府上台后，要求房利美和房地美结束政府接管状态的呼声再次高涨。预计房利美和房地美将在“放松管制”后进行重组，这可能会取消它们的一些原有特权，但保留它们的大部分业务，并向新的竞争对手开放整个市场。在私人资本支持的竞争对手赢得住房抵押贷款市场份额之前，“两房”仍将由美国政府控制，但这一过程可能要经历许多年。