喜悲又一年 2018房企八大关键词

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[摘要]今年，房地产行业正处于变革的岔路口，过去带来成功的“高周转率”模式正在经受新的考验。一个企业的基础是否牢固，不能简单地用“去房地产化”来证明。

对于房地产行业来说，2018年是个小年头。

今年以来，房地产调控政策进一步升级，房企融资环境持续收紧，开发商普遍“缺钱”，感觉前途未卜，甚至万科高喊“活下去”的口号。随着这一呼声，市场对房地产的预期也正在被打破，“辞职和裁员”的无奈仍在行业内蔓延。

今年以来，房地产企业的股价普遍受到“伤害”，从年初的峰值跌至年底的底部。

今年，房地产行业正处于变革的岔路口，过去带来成功的“高周转率”模式正在经受新的考验。一个企业的基础是否牢固，不能简单地用“去房地产化”来证明。

然而，积累力量的“建立共识”仍在探索新领域的新未来，如长期租赁公寓和分割房产。当然，在2018年大起大落的房地产大戏中，如果没有中小开发商的“香港上市”，地块和桥梁就会减少。

快乐或悲伤，又是一年。

活着

2018年9月，当万科领导人高喊“活下去”时，行业的焦虑似乎一下子被触发了。

被外界搞糊涂了，连万科都无法生存？

两个多月之后，11月，于亮解释说，因为万科是一个有强烈忧患意识的公司，即使在市场最好的时候，它也充满忧患意识。

四年前，在万科成立30周年之际，于亮也说过类似的话。他警告外界说:“如果你不创新，不建立一个健康、创新的组织，你可能要花不到十年零三年的时间才能从万科手中跌落。”

放眼万科四年后，它已经达到了一个新的发展阶段。这时喊“活下去”显然是在思考如何活得好、活得久。

尽管领先房地产企业的销售增长面临放缓，但数千亿新贵正在逐渐涌现。

忠良地产、阳光城、荣鑫中国(港股03301)等新兴房地产企业每年都保持快速增长。以前，万科花了10多年时间才完成1000亿元的梦想，但只用了5年、4年甚至更短的时间。

新城控股高级副总裁欧阳杰认为，在房地产竞争的四个阶段，即分散竞争、集中竞争、一般寡头垄断和高度寡头垄断，行业目前处于集中竞争阶段。“直到进入高度寡头化阶段，即前八大房企的市场份额超过70%，市场才会稳定，传统房企的上限才会真正到来，但这需要8-10年的时间。”他判断。

对于房地产企业而言，机遇依然存在，中国的城市化进程仍在推进。由此衍生出的住房需求以及相关的衍生需求正等待着想要一个个“活”下去的“万科”来满足。

离职

在“1000亿新贵”不断涌现的背后，是行业去杠杆化带来的痛苦。

虽然停止招聘、精简营销团队和减少土地投资与开发部门的人员是房地产行业常见的抑制行为，但很明显，离开房地产行业并被解雇的人已经从上到下发生了变化。

根据wind的统计，2018年，包括董事长在内的高级管理人员(不包括非独立执行董事)的职位发生了变化，共有85家房企参与其中，创下了2016年的新高。

离开，还是因为对行业的焦虑，对个人发展上限的悲哀。但是对于那些被解雇的人来说，他们就更加无助了。

即使是规模1000亿元的房地产企业，如碧桂园(港股02007)、万科、R&F、华夏幸福、太和集团、徐汇控股等，今年也几乎不同程度地优化了人员。区别仅在于小规模优化或“一个附庸”的背离。

过去对规模的热情不再是领先房地产企业的追求。碧桂园提出缩小规模，反思问题；中国恒大(港股03333)选择放缓投资，注重提高利润率；万科明确提出放慢脚步；融创的关键词包括加强经营、控制投资和降低杠杆。

相反，规模导向仍然是二、三级住宅企业的选择。喊出来的数千亿新兵正在增加。面对日益加剧的行业分化，规模仍然代表着话语权的强弱。

然而，无论是领先的房地产企业还是中小房地产企业，关注利润、关注资产回报、回收资金、去杠杆化和减少负债正成为它们的共性。

这背后是行业发展逻辑的悄然变化。

这条线索可以从一位不知名的中型房地产企业高管对《时代周刊》记者的感受中看出。“房地产开发商没有很高的社会声誉。有了手头的资源，他们也许能过上相对舒适的生活。但是如果你不前进，你就会后退。如果你不辗转反侧，不接受当前变化带来的痛苦，也许有一天你就不会有痛苦的机会。”

缺钱

开发商对资本的渴望贯穿了2018年全年。尤其是在放松金融监管的背景下，这种渴望更加强烈。

今年对房地产企业的财务总监来说是压力很大的一年。业内的嘲笑是，拿钱比拿土地更重要。

虽然借钱很难，但可以借的钱变得很贵。尽管到2018年底融资环境已经回暖，但成本上升的压力依然存在。

根据嘉里研究监测的85家典型房企债券融资情况，2018年房企新增融资成本为6.4%，比2017年增长0.17个百分点。

对比单个企业的融资成本，86%的房企融资成本较2017年全年有所增加，44%的房企融资成本增幅超过1个百分点，其中大部分是扩张型中小房企。

事实上，许多房地产企业的融资利率已经大幅上升，高于2017年的加权平均融资成本。

例如，时代中国即将发行的3亿美元优先债券的利率达到10.95%，华远地产外币融资工具的票面利率高达11%，恒大发行的3张18亿美元优先票据的融资利率分别为11%、13%和13.75%。

即使面临融资成本上升，房企也别无选择。他们所面临的是债务偿还高峰的到来，所以他们必须以新债还旧债。

自2014年下半年以来，国家扩大了发行规模，改革了审批机制，导致住房企业发债规模井喷。这些债务大多具有3+2、2+1年的还本付息期限结构，这意味着它们将在2018年进入集中到期。

国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲对《时代周刊》记者表示:“在防范系统性金融风险的大环境下，国内整体融资环境日益萎缩。对于房地产公司来说，如果他们反应不佳，就会出现流动性困难。”

我怎么能借便宜的钱？这仍然是2019年留给房地产企业的一个命题。

高周转率

除了缺钱，术语“高周转率”在2018年被改写。

由于一系列工程安全事故，“高周转率”的道德审判一度站在舆论的制高点。

高周转率不应该是一个贬义词。这是住宅企业所推崇的发展模式。无论是领先的住宅企业还是中小型住宅企业，都曾将它视为一种大规模的武器。

高周转率的本质是最大化资本使用的效率和流量，通过回收自由资本和项目现金流实现规模发展。

住宅企业的高周转率强调各发展环节之间的联系，这是企业系统能力的体现，涉及到产品、设计、运营、营销和财务等各个维度。

简单算一个账户:基金一旦投资就能获得5%的收益，如果一年周转四次，年回报率将是20%。对开发商来说，这与现金流恢复的周期有关。

然而，在频频发生的安全事件背后，至少有一点可以解释:高周转率并不是房屋企业立于不败之地的法宝。

盲目压缩建设周期或简单地赶上速度而放弃质量是对行业底线的挑战。

高周转率并不意味着积极的增长，但稳定是企业的长期之道。在高周转率的同时，企业还需要跟上控制系统和管理的约束。应进一步关注系统流程是否规范，节点计划编制是否科学合理，现场管理是否安全。

否则，请放慢寻找速度的步伐。

市值蒸发

2018年，房地产企业的痛苦在于市值蒸发。

他们的股票价格在资本市场的经验可以总结为:他们在年初达到顶峰，然后整体下跌，但最糟糕的是他们可能看不到底部。

根据乐居金融的粗略统计，在135只地产股中，只有34只地产股的市值较年初有所上升，而其他地产股的市值则有所下降。整体市值蒸发了近8000亿元，42只股票的市值下降了30%以上。

其中，平安地产(港股00672)、伊尹股份、HNA基金会、万达酒店发展(港股00169)和北辰实业领跌，跌幅超过50%。此外，40多只房地产股票的市值下跌了40%以上。

各种房地产企业的股价都受到了很大的伤害。

2018年底，加入股票回购团队的房地产企业接踵而至。

虽然部分回购尚未进入实质性操作阶段，但业内人士认为，这是住房企业为应对近期股价持续下跌而提振市场信心的一项举措。同时，这也被认为是对《公司法》支持股份回购的积极回应。

安信策略发布的报告提醒人们，全行业a股回购规模已经超过以往任何一年。预计随着制度的实质性优化，a股上市公司股票回购的数量和金额有望在下一阶段进一步增加，“市场需要积极关注即将到来的回购浪潮”。

房地产企业的呼声是:通过提振市场信心、提高股价，或相对放松融资渠道，在一定程度上缓解市场恐慌。

去房地产

从名称中删除“房地产”一词的行动在2018年持续出现。

1月，施琅绿动地产更名为施琅绿动集团(港股00106)有限公司，3月，时代地产更名为时代中国。6月，合景泰富集团(港股01813)取代了合景泰富地产。11月，中国澳远(香港股票03883)房地产集团有限公司-中国澳远集团有限公司的新名称中没有房地产一词..

美的地产于2018年更新为美的地产(香港股票03990)集团。而钟君房地产，连与房地产相关的字眼都没有出现，它直接被钟君集团所取代。

中小型房地产企业以及房地产巨头都是如此。

而看看今年，大连万达商业地产已经改为大连万达商业管理。龙湖地产更名为龙湖集团(港股00960)。保利地产被称为保利发展。深圳万科房地产有限公司是深圳万科发展有限公司..

至于原因，他们中的大多数人正式解释说，他们来自进一步扩大和发展业务的需要。当然，他们仍在做与房地产相关的事情，但他们的名字中没有“房地产”这个词。

那么，在商业领域“去房地产化”的“房地产企业”后来生活得好吗？

例如，许多流行的华丽家庭的主题投资没有明显的改善；中天金融不得不收回上市公司原来的房地产业务。

管理哲学家查尔斯·汉迪的一句话可以作为一个警告。“一家公司最有价值的能力是偏离核心的能力，以及在另一条增长曲线的顶峰时期培育该曲线的能力，而不是在一条难以开辟的黄金大道上无所作为的能力。”

换句话说，所谓的转变不是在危机后临时抱佛脚，而是在危机前做好准备，在新环境中获得适应性和生存能力。

真正的转变可能意味着使企业的生存能力更加灵活和更具可塑性。

在香港上市

门关上后可能会有一扇窗户。2018年，中小房企看到的窗口是香港资本市场。

宏阳地产(港股01996)、美的地产、大发地产(港股06111)、万成控股等。但截至目前，银城国际、德信中国、万创国际和鳌山控股仍在排队。

与全国各地“攻城战”的房地产龙头企业不同，这些房地产企业大多往往只有保持自己“一亩三分地”的实力，更不用说煽动改变房地产行业金字塔顶端格局的实力和野心。

在这一波上市浪潮中，有些被称为“出血”上市。例如，万成控股(香港股票02892)仅获得83%的公开发行认购，总股数为1565.6万股，而在香港发行的总股数为1875万股。

但显然，没有什么比通过上市融资平台更重要了。

一些房地产企业面临的形势往往不容乐观，上市更有可能成为他们最后的“救命稻草”。

例如，大发地产在招股说明书中直接提到，公司不能保证有足够的资金，也不能保证能够按照合理的商业条款获得额外融资，甚至根本无法获得额外融资。大发地产的净经营现金流并不好，2015年为-7.92亿元，2017年为-23.94亿元。

这也是一些房地产企业的共性:融资需求旺盛，负债率高，某个领域的业务有限。当内地融资受阻时，我们只能去香港解困。

当然，在香港ipo也是一种寻求企业后期发展的方式。上市的好处摆在我们面前:它可以降低企业的负债率，改善财务结构；此外，还可以提高企业的市场关注度，进一步推动规模发展。

根据凯瑞的研究和分析，如何做好核心业务，提高估值，增强上市后投资者信心，值得关注。

长祖公寓

长期租赁公寓能否站在风口浪尖上还有待现实的证实。但随着开发商的加入，它正在形成一个大规模的市场。

2018年是开发商长期出租公寓的第一年。龙湖、徐汇、钟君、碧桂园等产品不断出现在市场上。他们不得不面对来自中介、运营商和酒店的竞争。

多方pk的结果会是什么？目前没有答案。但至少从目前来看，开发商经营的长期租赁公寓很少出现仓库爆炸和甲醛问题。

业内人士分析了《时代周刊》记者，称开发商进入的最大亮点是他们可以通过资产证券化套现。

然而，无论何种干预，效率都是资本进入后最重要的问题。如何提高入住率，如何缩短空期，如何尽快盈利也是住宅租赁市场最难突破的问题。

在今年年中的中国长期租赁市场高峰会议上，任志强对长期租赁公寓表示:“我认为，由于资金的涌入，目前的长期租赁模式不可能成为一个有利可图的市场。”这个行业的好日子受政策影响很大。一旦户籍制度发生变化，长期租赁市场可能会发生变化。”