集体用地入市破局 北京大兴试点共有产权房

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[摘要]我国农村集体建设用地存量规模约为5000万亩以上。可以看出，集体土地的存量仍然很大。

2005年12月27日，北京市规划和自然资源委员会发布了三个公告，即“大兴区瀛海镇土地使用权出让、区级集体建设用地总体规划”。根据公告，此次出售的三块土地覆盖了约20万平方米的集体建设用地，指定用途是建造共有产权的房屋。

尽管上海和武汉之前也在积极试验集体建设用地进入市场，但现有的尝试是利用集体建设用地建造出租房，以及用于商业和工业用途，而没有尝试共享房产。北京市大兴区瀛海镇试水集体建设用地建设住宅在全国尚属首例。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王向《时代周刊》记者分析说:“农村集体土地改革试点已经三年多了。利用北京市集体建设用地建设共有产权房，从租赁房到共有产权房，无疑是农村集体土地改革的一个非常重要的突破。这表明农村土地改革在理论和法学上取得了突破。这无疑是一项双赢的政策，有利于有效利用集体土地，增加共有财产住房的来源。”

土地新政北京再一次“吃螃蟹”

随着近年来我国住房供应业务和保障“双轨制”的调整，以及保障轨道的多元化探索，公共租赁住房、经济适用房、经济适用房、共有产权住房等多种类型的经济适用房日益进入市场。

尤其是近年来，作为推动我国住房供应体制改革和完善住房供应体系的最重要的政策性住房创新模式，共有产权住房越来越受到重视。

在2018年12月底召开的全国住房和城乡建设部会议上，住房和城乡建设部也提出了2019年全国住房建设“因地制宜发展共有产权住房”的部署。

据不完全统计，北京、上海、广东、福州、淮安等全国各省市已经探索并进入了共有产权住宅项目市场。

以北京为例，2014年4月，住房和城乡建设部发布文件，要求包括北京和上海在内的六个城市成为共有产权住房试点城市。2018年，北京大量共有产权住房项目进入市场。据中原地产研究中心统计，截至去年12月28日，北京共有29个共有产权住宅项目，提供了32446套住宅。

然而，与产权共有的住房项目比重过大形成对比的是，土地供应来源相对单一。目前，大多数城市的共有产权住房的供应来源仍然是城市建设用地的招标、拍卖、挂牌和出让。

此前，北京从2017年开始探索利用企业自有土地建造共有产权房屋。例如，在北京市规划和自然资源委员会公布的最近出售的地块中，还有京山、门头沟和其他地区的三块地块，企业用自己的土地建造共有产权的房屋。

根据北京市大兴区相关转让公告，该三块地块由作为土地转让方的北京兴福寂地资产管理有限公司直接转让。地块性质为绿色工业用地，项目以“三通一平”的方式招标、拍卖、挂牌出让，要求全部建设“共有产权房”，平均售价为每平方米29000元(含装修)。

离项目地块最近的是拆迁房屋——瀛海家园花园。根据安居客的信息，平均售价为每平方米36000元，而另一个商品房项目在龙湖天朗开盘。2017年12月，平均预售价格为每平方米77，100-80，500元。拟建的共有产权住房在住房价格方面有明显的好处。

北京市自律监管委员会大兴分局曾向媒体表示，这三笔土地出让金归村集体所有。使用权出让70年间，村集体从土地出让金中获得一次性收入，不再参与项目的其他事项。项目开发、建设和运营的权利属于投标人。共有产权住房建成后，由大兴区政府专门机构负责运营。

中原地产首席分析师张大伟表示，全国许多地方都试行了集体建设用地，但总体来看，数量不多，而且都是非住宅商业用地。这一次，北京首次尝试了集体土地政策来建设住宅共享产权住房，一旦在全国范围内试点，将带来大量的土地供应。即使只建造经济适用房，也会对房地产市场产生巨大影响。

2018年5月，自然资源部发布的《2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报》显示，中国农村集体建设用地存量约为5000万亩以上。可以看出，集体土地的存量仍然很大。

然而，大兴的尝试引起了其他地区的关注。广东省住房政策研究中心副主任杨晨对《泰晤士报》记者说:“关于推进广东省共有产权住房建设的政策文件，此前已经征求过各方意见，现仍在沟通完善过程中，尚未正式发布。总体而言，广东省的共有产权住房政策倾向于以招标、拍卖和挂牌的形式提供土地。北京建设集体土地上的共有产权住房也引起了我们的关注，但这方面仍遵循城市政策的选择。有条件的城市可以提供各种形式的共有产权住房。在这方面，省一级没有直接针对城市。提出具体要求。”

盘活集体土地稳定市场

大兴区位于北京南五环，毗邻河北，占地面积1031平方公里，也是“离北京最近的郊区”。自中国土地改革开始以来，它一直是试点改革的重点领域。

2015年，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议审议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域内临时调整实施相关法律法规的决定》，决定在大兴区等33个县(市、区)开展土地管理法和城市房地产管理法试点工作。

随后，在这些地区，农村土地征用，建设用地集体管理进入市场，宅基地制度改革试点工作正式启动。

北京市大兴区作为集体土地入市的重要试点地区，不断深化从工业、商业办公、租赁住房到共有产权住房的试点工作。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年2月，北京市大兴区等全国33个县(市、区)被国家列为集体建设用地入市试点地区，2016年1月北京市第一个集体建设用地“小二地块”用于建设租赁住房也是大兴区的。

这33个县(市、区)的试点改革也取得了良好效果，在振兴集体建设用地、增加城市土地供应、为村民、村集体和政府创收等方面取得了预期效果。

以前，当集体建设用地进入市场时，必须首先由国家征收，而村集体只能获得拆迁和征地补偿等好处。改革后，如果减去这一环节，集体作为土地出让方直接出让，就可以获得土地出让收入。另外，村集体是关联公司的股东，可以间接获得收入。

据国务院报告，截至2018年12月23日，全国33个试点地区按照新办法共征地18万亩，集体管理建设用地进入市场面积超过9万亩，土地出让金257亿元，政府收到调整费28.6亿元。

王说:“北京试图用集体土地建造集体产权房，这进一步扩大了集体土地的权限和使用范围，是对集体土地属性的进一步回归。北京的尝试是一项重要的具体举措，代表了农村集体土地改革的未来发展方向，必将对全国市场产生引领和示范作用。更多地区将沿着这一思路进一步推进农村集体土地改革。”

同时，“共有产权房”也将因集体土地的进入而增加市场供给，有利于确保“住而不炒”定位的落实，实现房地产市场的健康稳定运行。王指出。