佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身

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凯撒集团(hk1638)将迎来其在资本市场的第六个上市平台——凯撒地产集团。

6月25日，凯撒地产集团正式向HKEx提交主板上市申请。根据申请文件，凯撒物业有四大业务，即物业管理服务、交付前及咨询服务、社区增值服务和智能解决方案服务。

如果凯撒地产成功上市，凯撒集团将拥有至少50%的凯撒地产。凯撒集团认为，分割凯撒的房产并在香港证券交易所独立上市，可以为凯撒集团及其股东整体创造更高的价值。

事实上，除了凯撒集团本身在香港上市之外，它还有两个上市平台，即在香港上市的明嘉联合和圣生化，以及在美国上市的凯撒健康集团(前美加医药)和南泰地产。

业内普遍认为，凯撒地产的成功上市，不仅有助于公司的物业管理业务做大做强，也拓展了公司的融资渠道。

分割财产清单

随着中国房地产市场慢慢进入股票时代，越来越多的房地产公司开始关注房地产公司板块。截至目前，已有9家地产公司在a股或港股上市，包括杜南地产、彩生活、碧桂园服务、中海地产和绿城服务。

和大多数同行一样，凯撒地产也选择了在香港上市，政策更加宽松。目前，凯撒集团拥有凯撒地产98.6%的股份。凯撒地产上市后，本集团持有的权益将不低于50%，并将保持对凯撒地产的绝对控制权。

凯撒物业成立于1999年，其服务形式涵盖住宅、商业、写字楼、旅游和大型场馆。截至2017年底，凯撒物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市、自治区的36个城市，管理总建筑面积2400万平方米，管理物业119处。

从物业分布区域来看，凯撒的大部分物业业务主要集中在粤港澳大湾区。于2015年、2016年及2017年年底，大湾区管理的建筑面积分别约占总管理建筑面积的42.5%、42.6%及42.1%。同时，来自粤港澳大湾区的物业管理服务收入分别约占物业管理服务总收入的74.9%、69.9%和64.9%

凯撒地产表示:“虽然我们已经进一步扩展到其他主要经济区域，如长江三角洲地区和环渤海经济圈，但我们预计粤港澳大湾区将继续在我们的业务中占据很大比重。”

根据申请文件，凯撒地产负责凯撒集团开发的所有住宅项目，占管理总建筑面积的86.1%。截至2017年底，凯撒集团的土地储备约为2190万平方米，2017年新竣工建筑面积约为430万平方米，这将为凯撒地产后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

在集团公司的支持下，凯撒地产近年来保持了稳定的增长。2015年、2016年和2017年的总收入分别为4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元，复合增长率为18.3%。其中，物业管理服务年收入分别达到1.86亿元、2.09亿元和2.68亿元，分别占总收入的38.9%、38.8%和40.1%。

凯撒集团希望通过分拆提升凯撒地产的品牌形象，并能够吸引战略投资者的投资或与之形成战略合作伙伴。凯撒集团指出，分拆后，凯撒地产拥有专门的管理团队，集团和凯撒地产都可以专注于自身的业务发展、战略规划和更有效的资源配置。

金地高级物业经理谢金龙告诉时代财经，随着传统住宅开发利润的进一步萎缩，许多房地产企业已经进入了物业管理的蓝海。但与此同时，这个行业的竞争更大。社区和商业地产面临许多竞争对手。除了类似于物业管理的供应商之外，还有零售和体验服务供应商，这些供应商将被更细分的企业所分割。

照片:凯撒集团董事长郭英成

六个上市平台

与国内地产股的低估值相比，地产股在香港资本市场一直颇受欢迎。自2018年5月以来，市场对中国的物业管理行业越来越感兴趣，股价表现强劲。平安证券认为，今年以来，国家房地产调控的范围和力度进一步加大，给房地产行业的长期发展带来了潜在的政策风险，而物业管理行业面临的政策风险相对较低。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，与a股市场相比，香港的上市政策更加宽松。在融资紧张的背景下，在香港上市可以为企业带来更好的融资渠道，帮助企业在规模和品牌上做大做强。根据凯撒物业提交的申请文件，截至2017年，凯撒物业的收入在中国物业管理服务公司中排名第14位，约占物业管理服务市场总收入的0.25%。

凯撒集团指出，凯撒地产分拆上市后将拥有独立的融资平台，使其无需依赖集团公司直接接触资本市场进行股权和债务融资，为现有业务和未来扩张提供资金，从而有助于其加速扩张，改善经营和财务业绩。

就财务业绩而言，数据显示凯撒地产2017年的毛利率为30.5%。截至2017年底，公司总资产11.9亿元，总股本3.1亿元，总负债8.9亿元，现金及现金等价物1.1亿元。基于此，时代财经计算出其净负债率为251.6%。

去年3月，凯撒集团得以恢复交易，但过去一年利润的逐步提高并未改变公司因前几年金融危机导致的高负债状况。数据显示，凯撒集团2017年底的净负债率约为300%。

凯撒董事会主席郭英成在2017年中期业绩会议上承认，负债确实很高，并表示他将认真控制和审查这些负债。在2017年度业绩发布会上，他甚至直言不讳地表示:“今年的宏观形势和融资环境肯定比去年更加严峻，融资成本也应该上升。凯撒也在进行一些长期部署。”

上市公司的股票正在成为凯撒的常态。去年，凯撒集团收购了四家上市公司的股份，分别是南泰地产17.7%、明嘉联合21.25%、美加医疗(现称凯撒健康集团)41.24%、上市公司圣生化18.57%。

南泰房地产是一家以工业地产为主营业务的企业。截至6月25日，南泰房地产的总市值为4.2亿美元。在a股市场上市的明嘉联合和圣生化的主营业务分别是新技术和大健康。截至6月25日，总市值分别为43.27亿元和79.87亿元。凯撒健康集团在港上市的总市值为15亿港元。

除了凯撒集团自己在香港的上市平台和计划在香港上市的凯撒地产外，凯撒集团未来将在资本市场拥有六个上市平台，主要业务范围包括房地产开发、物业管理、新技术和大健康。

凯撒表示，收购上市计划的完成不仅有利于凯撒集团多元化业务的发展，也拓宽了公司的融资渠道。