物业公司不赚钱？未必！毛利率：绿城18.4%，中海23.9%

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◆记者孙洛南济南报道

谈到物业，一些业主会不断抱怨，但一些物业公司也抱怨和喊损失。

另一方面，越来越多的房地产企业针对庞大的房地产股票市场进行分拆上市。

那么，房地产公司是在赚钱还是在赔钱？

毛利率不低

上月，新城控股(601155)旗下的房地产服务公司新城悦控股向HKEx提交了一份招股说明书。碧桂园今年3月还宣布，计划将房地产板块拆分为港股。

“房地产开发商正在做增量。目前，随着中国房地产业的发展，空的增量越来越小合肥辉煌山东分公司副总经理许传明16日对《经济导报》记者表示:“从长远来看，空的股票越来越大，房地产业务的剥离也是一个战略前景。”

合肥黄辉去年6月宣布，可能发行物业管理业务的a股。合肥黄辉主要从事一、二级物业代理和物业管理服务。截至2017年底，物业管理面积已达3000万平方米。

迄今为止，已有6家房地产公司在HKEx上市，1家在a股上市。从目前的角度来看，房地产企业下独立上市的房地产部门移交了什么样的成绩单？

根据绿城房地产的房地产部门绿城服务公司2017年的年度报告，《经济先驱报》记者发现其毛利率为18.4%。其中，物业服务毛利率为11.2%，略高于2016年的10.9%。

中海地产的毛利率也不低。根据中海地产2017年年报，毛利率由上年的23.3%上升至23.9%。物业管理服务分部的毛利率由上年的21.1%轻微上升至21.3%。去年，中海地产收购了120个物业管理项目。

一些房产依赖补贴

从披露的毛利率来看，上市房地产公司显然是在赚钱。然而，许多房地产公司仍然抱怨成本太高，入不敷出。

济南东部奥运体育区一家大型房地产开发商的相关人士告诉《经济先驱报》记者，根据济南目前的物业收费标准，他们正在赔钱，但由于目前仍有新房子出售，他们依靠开发商补贴运营。新房子卖完之后很难说。

“物业公司隶属于开发商的物业公司，利润主要来自主营业务的补贴，这占了很大比例。”许传明告诉《经济导报》记者，物业公司主要有两种类型，一种是开发商的物业公司，另一种是纯粹的第三方物业公司。对于前者来说，在一定程度上，维护旧项目和向开发商出售新项目是有帮助的。“开发企业需要一些增值服务来维持品牌价值。”

"因此，许多开发公司对他们的房地产公司有更多的补贴."许传明表示，一些第三方物业公司的盈利能力远远好于开发商拥有的物业公司，主要是因为没有太多的补贴，更多的是纯粹的市场化运作。相比之下，一些一线品牌开发商拥有的物业公司控制运营成本的能力相对较弱，因为紧迫感不强。

成本控制很困难

一位曾经在物业公司工作过的人告诉《经济导报》记者，事实上，旧社区确实有亏本经营，管理成本相对较高，物业费征收普遍较低，一些物业公司不愿进入。其中，人工成本是一笔不小的开支。另一方面，“水电损耗也是很大的一部分。”

“旧社区存在线路和管道老化等问题，而且还会有泄漏。”上述人士告诉《经济导报》记者，此外，路灯产生的电费和绿化灌溉产生的水费都使得水电费用占运营成本的很大一部分。此外，还有垃圾清理费、外墙污面维护费、材料工具费等费用。

该人士告诉《经济先驱报》记者，鉴于这种成本压力，该物业只能降低自身成本，如减少照明和草坪灯的数量，减少花草树木的浇水频率，有时甚至看天气预报和其他降雨来节省水费。"他们都是一点一点被挤出来的."

但是，在一定程度上，物业预算可能会牺牲管理服务的质量。

《经济导报》记者在走访济南的一些建筑时，还发现小区里有不少路灯，但晚上只有少数几盏灯亮着，小区里很多地方晚上都是漆黑一片。主人只能用手机的灯光出门或回家，有些人甚至自带手电筒。

你能在多大程度上谨慎管理你的财产？济南物业管理行业告诉《经济导报》记者，“一些物业预算将在今年上半年准确购买几桶纯净水。如果你不仔细计算，利润就会消失。毕竟，物业费是政府指导价，议价能力不高。”

主要依靠增值服务

许传明告诉《经济导报》记者，小型房地产公司依靠成本控制。对于大型物业公司来说，主要考虑的是如何保证相对较高的物业服务标准和控制成本，以实现盈利。

“房地产确实是一个可以赚钱的行业，但在操作上仍有一定的门槛。”许传明告诉《经济导报》记者，从长远来看，这是一个有足够盈利能力的市场；在短期内，如果管理模式是错误的，它可能不仅不赚钱，而且还会继续付钱。

财产的利润点在哪里？中海地产在年报中表示，毛利率增加的主要原因是来自以薪酬为基础的物业管理服务的分部收入比例增加；加强合理的成本控制；增值服务收入占总收入的比重增加。

对于毛利率的提高，亚人寿表示，这主要是由于规模经济；有效的成本控制；营业税和附加费降低；其月平均每平方米住宅物业管理费从2016年的2.94元增加到2017年的3.01元。

"房地产公司的盈利能力主要取决于增值服务。"许传明表示，在基本的物业管理中，人力、水电的成本实际上是刚性的，物业公司更多的利润是在增值服务上。“随着行业的发展，一些传统的增值服务已经由第三方来完成，物业增值服务的形式也在发生变化。现在一些房地产公司也为社区业主组织旅游。”

根据年报，中海地产增值服务板块的收入占中海地产总收入的7.8%，该板块的毛利率去年上升至53.9%，2016年上升至52.2%。据中海地产称，这主要是由于其在线和线下业务的持续推广以及社区租赁和销售的扩大。

此外，增值服务也是雅生活的重要利润来源之一。其所有者的增值服务去年获得1.02亿元，比2016年增长86.4%；非业主增值服务收入4.53亿元，比2016年增长113.7%。非业主增值服务主要包括合作营销、物业代理、房检服务和广告。