重庆江津区农房抵押贷款能双赢 吸引两千多人回乡创业

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郭湘辉

在大多数农村地区，农村房屋很难从银行贷款作为抵押。当谈到创业和扭亏为盈时，农民们经常不得不向亲戚朋友借钱。融资困难且昂贵，这使得许多有致富想法的农民很难致富。

重庆江津区作为全国59个试点县、区、市之一，两年多来一直在探索和推进农村住房抵押贷款试点，不断为农业、农村和农民的发展注入金融活水。截至去年年底，全国共发放农村住房抵押贷款12.8亿元，惠及3096户。此外，它还帮助吸引了2000多人回国创业，并增加了22000多个工作岗位。

然而，尽管农村住房抵押贷款给予农民更多的产权，但在推广这项新政策的过程中仍有一些障碍需要克服。

农村住房抵押贷款是有条件的，农民看重低利率

江津永兴镇皮罗村是重庆的一个贫困村。村干部引进了肉牛业，想让每个人脱贫致富。村民刘家树认为这是个好办法，他想自己动手，但一切都准备好了，只需要钱。我该怎么办？在整个村子里，刘嘉树不是一个案例。每个人都想做生意，他们也在考虑向谁借钱。

当时，村干部带领重庆农村商业银行的工作人员召开会议，向大家宣传农村住房抵押贷款。

“我的房子可以抵押吗？”“不需要找公务员担保吗？”"利息可以打折吗？"对于村里的这群企业家来说，这是一场及时雨。

会议一结束，就有26户村民向村委会副主任丁梅登记，刘家树也在其中。经过评估，一周后，刘家树获得了30多万元的贷款，享受了30%的财务折扣。用这笔钱，她养了40头牛。一年多来，刘嘉淑的幸福写在她的脸上。她说:“看着牛长大，好日子越来越近了。”

但是所有的农舍都可以抵押吗？如何定义抵押贷款利率？

“有房地产证或者房屋所有权证、集体土地使用证，并有村集体组织出具的同意将集体土地使用权与房屋一并抵押的书面承诺。我们接受这种农民住房的抵押贷款。”中国农业银行江津支行经理史翠英(音译)表示:“房屋必须是框架或砖混结构，而且使用年限不得超过40年。”农民抵押住房应位于县城或乡镇的主要商业街和主要交通路线周围，且易于实现。”

抵押贷款利率也受到银行的限制。“要综合考虑借款人的信用状况、偿债能力、贷款期限、实现农民住房抵押贷款的难度等因素，最高不超过50%。对于别墅等市场价值波动较大的农户住房，抵押贷款利率将适当下调。”史翠英说。

总的来说，农村住房抵押贷款使农村受益匪浅。“通过这项政策，引进近13亿元支持农村工业发展，种植面积达到30多万亩，饲养畜禽32万多只。据初步估计，江津农民的收入增加了1.3亿元。”中国人民银行江津市中心支行副行长邓说。

永兴镇黄庄的一位村干部陈德辉(音译)表示，村民喜欢这项政策的原因是他们看重贴现利息。农民认为低利率是一项“好政策”。

政府支持好的政策，银行看到了增长点

农村住房抵押贷款的实施不能靠单一的文件来推动。一方面，农民不应该遭受损失，另一方面，他们也应该消除银行的担忧。为此，江津区制定并完善了一整套配套政策体系。

首先，要完善从确认、登记到评估的政策体系。完善权属管理制度，简化认证程序，确保农村房屋认证率达到99%以上；优化抵押登记服务体系，支持第三方机构发展，实现农村房屋抵押业务，降低或按最低标准收取抵押登记费；完善价值评估体系，制定工作规范，完善以政策评估为主体、商业评估为补充的农村产权价值评估体系。

在完善政策的同时，江津区也提供了实实在在的资金支持。银行以基准贷款利率发放农村住房抵押贷款。对于10万元以下、10万元至30万元之间的贷款，财务折扣分别为50%、40%和30%。此外，担保机构和评估机构收取的费用由财政部门按比例补贴。

从参与试点的商业银行来看，该贷款项目是有利的。

“目前，我们压力很大，城市贷款趋于饱和。实施农村振兴战略后，农村工业发展需要大量资金，我们希望这将成为新的增长点。”一名银行工作人员说。

为此，参与试点的多家商业银行积极创新和完善相关工作机制。以重庆农村商业银行为例，建立了专职客户经理包村服务模式。如果贷款金额低于50万元，将实行网上审批，并简化审批程序。对信息和手续齐全的农户，要求在1个工作日内完成审批，在3个工作日内完成贷款。中国农业银行结合精准贷款和快速农业贷款，继续到农村开展宣传。针对乡村旅游热点，推进“农家乐+农村住房抵押贷款”，结合新农村建设探索农村住房抵押贷款新模式。

抵押处置是关键，没有后续安置计划

许多地区实施农村住房抵押贷款的实践表明，这种做法面临的最大问题在于一旦出现不良贷款，如何处置抵押贷款。为此，江津区推进了流通交易机制，创新了抵押处置机制，完善了风险分担机制，强化了风险监控和预警机制，完善了司法保障机制。

“一批咨询调解、一批司法裁决、一批经济补偿，‘三批’有效消化了现有不良贷款，打通了农村住房抵押贷款的主要障碍。买家已经从农村扩展到该地区的农民、农业企业、农民合作社、家庭农场和其他实体，该地区的国有平台公司已经收购并振兴了资产。”邓说:“在江津，目前有23个问题涉及农村住房不良资产，其中17个已经得到处理。目前，不良贷款率低于0.1%。这仍然是在试点开始之前世行自己的探索过程中产生的。”

同时，由于贷款贴息，整体利率较低，农民还贷意愿也较强，这也在一定程度上降低了银行风险。

“在东部一些试点地区，农村房屋很值钱，处理起来并不难。我们主要通过国有平台接管。事实上，它也有影响。有了强制执行的先例，违约率相对较低。还有一个家庭借钱来赎回房子。”邓文综说:“目前，我们仍希望推动农村自然人住房的转让。然而，轻型农舍可能更加困难。如果你能把周围的土地和林地结合起来，你可能想变得更大。”

邓文综说，“另外，后续的安置措施也不是很健全。例如，只有一套住房的农民在农舍被处置后很难重新安置。你可否考虑安排租住公屋

此外，江津区政府出资建立了农民住房产权抵押风险基金。出现不良贷款时，基金和银行按4:6的比例承担损失。“政府承担40%，这是相对较高的。然而，目前，一个处置过程需要大约一至两年时间。作为一家银行，我们认为这一时间仍然太长，我们希望进一步改进。”一名银行员工建议。

《人民日报》(2018年5月10日，第10版)