海南“全域限购”可行可鉴

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张国栋

海南省22日晚召开紧急新闻发布会，宣布房地产调控升级，并从当晚起实施全地区限购。非居民家庭在新增限购区购买住房，必须提供至少一份家庭成员在海南省累计缴纳个人所得税或社会保险24个月以上的证明，之前已实施限购的地区需提供60个月的相关证明。此外，实行严格的贷款限制、转让限制和价格备案管理。

这条新闻被一些媒体贴上了“重新闻监管”的标签，引起了各方的关注。近年来，随着全国房地产市场成交量的活跃，海南商品房成交量正在加速增长。投资和税收均占50%以上，领先于其他行业，已成为当地的支柱产业。例如，2017年商品房成交量同比增长82%。在钟芳智库2017年发布的中国30个城市房地产依存度排名中，海南的三亚和海口位列前两位，三亚的房地产开发投资甚至高于其gdp总额。

然而，人们普遍认为，房地产作为海南的支柱产业是不可持续的，世界上没有一个国家或城市把房地产作为支柱产业。另一个共识是，海南的房地产市场似乎有很大的潜力，但事实上，其中大部分并不只是必需的。根据调查报告，海南71%的购房者来自岛外，岛外的大多数购房者在海南买房是为了旅游、度假和养老。它们属于“候鸟”型顾客，每年冬天飞来停留，春天飞走。其中，70%以上的人每年只在岛上使用一次房产，而空广场的现象十分突出。

换句话说，当地人的购买力有限，他们中的许多人依赖外国房地产投机。此外，土地资源非常有限，不可再生。这些“共识”表明，海南即使地理优势明显，房地产“钱”也好不到哪里去。这一定是一个强壮的男人，他折断了手腕，彻底改变了自己，紧急刹车。

这一次，在现有的房地产调控措施的基础上，我们升级并实施了全球限购，正是出于这个原因。据分析人士称，从广度上看，海南出台的限购政策不仅因城市政策不同于其他城市，而且全球限购的实施也非常罕见，条件极其苛刻，包括户籍、社保、贷款、年限等多重控制措施。这意味着，几年内，外地新的房地产资金很难进入海南房地产市场，前几年流入海南房地产市场的数千亿房地产资金正面临“关门打狗”的尴尬局面！

“关门打狗”的比喻可能听不到，但作为一种不同的、罕见的措施，全球限购几乎阻断了房地产投机者在海南任何一个城市的投机之路，这反映了当地降低对房地产的经济依赖、防止海南成为房地产“加工厂”的决心。这是完全可行和必要的。“全球限购”、“五年限购”等举措也给全国各地的房地产投机者上了“最严厉”的一课，让房地产投机者认识到，虽然房地产调控将对国内生产总值和财政收入产生影响，但地方政府已下定决心遏制房地产投机。如果有必要，它将牺牲“最严格的武器”，房地产投机者将通过房地产投机获利。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出，我们要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有房住。从这个意义上说，作为贯彻落实海南省第十九次全国代表大会精神，特别是坚持“住房无投机”的有效措施，全球限购对其他省市具有借鉴意义。虽然各地的具体情况各不相同，但在减少甚至摆脱对房地产的依赖、防止投机、维护市场稳定、让所有人都生活、都生活这一重要问题上，形成适当的共识并采取切实可行的措施是合理的。