北京改善型购房者占主流 120万公积金贷款杯水车薪

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“如果你能使用公积金贷款，你必须使用公积金，因为贷款利率低。”像袁女士一样，目前大多数只需要使用公积金贷款的人是因为他们的利率比商业贷款低，商业贷款就是“便宜”。

为了保障购房者使用公积金的权益，四部委出台了相关政策，明确开发商和中介机构不得拒绝购房者的公积金贷款。

但是，公积金贷款在市场上的效率是什么？据《国家商报》采访，目前，北京的新住房市场主要是以改善住房为主，购买量相对较大。120万英镑的最高公积金贷款额对购房者来说是“九牛一毛”。

随着商品房贷款利率的上升，公积金贷款或组合贷款的选择正进一步成为刚刚需要住房的客户的重要资金来源。虽然申请程序和贷款速度进一步优化，但公积金贷款要真正成为只需购房的客户的主流贷款方式，还有很长的路要走。

抵押贷款利率继续上升

《全国商报》记者了解到，春节后，北京地区几家银行的贷款利率再次上调。目前，北京大部分银行已开始将首套住房贷款利率上调5%~10%。除了一些外资银行和少数优质客户外，10%的增幅已逐渐成为北京房地产市场的主流。

荣360发布的报告显示，2018年2月，中国第一套住房贷款平均利率达到5.46%，第二套住房贷款平均利率达到5.79%，这也意味着只需要商业贷款的客户的按揭压力将进一步加大。

事实上，与商业银行贷款相比，住房公积金贷款的利率更低。随着抵押贷款利率的上升，利率稳定在较低水平的公积金对购房者起着非常重要的作用。

记者查看了北京住房公积金管理中心的相关公告。北京市个人公积金贷款1~5年利率为2.75%；6~25年的贷款利率为3.25%。其中，个人贷款期限为1~25年，以家庭为单位，最高贷款金额为120万元，第二套房最高贷款金额为80万元。

记者作为购房者咨询了北京住房公积金管理中心，该业务人员表示，使用公积金贷款购买一手住房可以在10个工作日内完成。目前，北京主要包括交通银行(601328，诊断股)(港股03328)，中国建设银行(601939，诊断股)(港股00939)，中国工商银行(601398，诊断股)(港股01398)，招商银行(600036，诊断股)(港股03966)，八大银行部分网点(港股03988)，农业银行(601288)

此前，四部委联合发布相关政策，保护购房者在使用公积金时的权益，这也给那些有需要的人带来了好处。中原地产首席分析师张大伟认为，对于愿意使用公积金贷款的购房者，他们可以使用利率较低的公积金贷款来降低购房成本。同时，该政策还明确了公积金贷款的期限，减少了购房者的等待时间。

以北京为例，张大伟算了一个账户，公积金贷款的上限是120万元。与商业贷款相比，这也是第一笔住房贷款，贷款期限为25年。公积金贷款月还款额5848元，商业贷款月还款额7290元，月还款额差额1442元，25年期贷款利息差额高达432800元。

因此，公积金贷款的“好处”是不言而喻的。对此，张大伟也承认，公积金贷款对购房者来说非常重要，可以降低很多人的购房成本。

二手房公积金缴存比例提高

中国青年报社会调查中心联合问卷网对2010名受访者进行了调查。调查显示，46.1%的受访者被阻止购买公积金贷款的房屋，55.8%的受访者指出，二手房业主往往因公积金审批时间过长而拒绝接受公积金贷款或组合贷款。

这种调查在市场反应中也比较常见。正如北京市西城区房地产销售经理陆先生所说:“我们选择由城市管理的公积金贷款，而国家管理的公积金贷款则根本不做。”不建议组合贷款主要来自业主。业主一般都希望能尽快收到房款，他们不愿意在银行和公积金中心与购房者混在一起。”

事实上，随着公积金贷款的批准和贷款效率的提高，仅从二手房交易数据来看，2018年1月使用公积金支付的比例就达到了29%。

叶巍我爱我家市场研究总监孔丹直言不讳地表示，对于二手房业主来说，他们一般对贷款渠道不敏感。在他们的意识中，无论他们用什么方式，只要他们能给钱，二手房使用公积金的比例就明显增加了。

然而，在北京新的住房市场中，公积金贷款的使用频率并不像二手房那样明显。新房顾问负责人刘正告诉《商业日报》记者，他们联系的客户中大约有90%~95%没有使用公积金贷款。

据他分析，北京的新住房市场基本上是改善住房，而且购买量相对较大。如果使用公积金贷款，对买家不会有太大影响，基本上也不会帮助他们。

以北京一套总价为500万元的房屋为例，如果使用公积金贷款，扣除首付比例40%和最高公积金贷款金额120万元，其余180万元仍需由购房人发放。刘铮告诉国家商报，如果购房者只选择公积金贷款，这意味着他们需要被动地增加首付，这对那些需要的人来说压力很大。

孔丹坦言，从大数据来看，近期的趋势是总量越来越多，贷款比例越来越小。对于北京来说，120万元的公积金贷款金额实在是杯水车薪。

由于公积金的额度有限，许多受访购房者希望公积金贷款额度以外的部分可以通过商业贷款来完成，以平衡商业贷款高利率的压力。因此，组合贷款也是北京最受客户欢迎的购房贷款形式之一。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，就北京二手房交易的支付方式而言，秋季基本不同，占20%~30%。但是，使用公积金的客户比例与以前相比有了明显的提高，这在一定程度上表明国家公积金政策对那些只需要住房的人起到了非常重要的作用。