免收租金：如此策划不可取

本篇文章2784字，读完约7分钟

《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)规定，自2018年5月1日起，纳税人从事增值税应税销售或进口货物。如果原来的税率是17%和11%，税率分别调整为16%和10%。根据新的规定和案例，本文分析了一个看似合理的不合理的免租期规划。

案例:合作经营与单独核算

A公司是从事货物批发业务的增值税一般纳税人，销售货物适用的增值税税率为16%。A酒店与A公司位于同一市区，是以提供住宿为主的增值税一般纳税人。同时，甲公司和甲酒店的城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%。

1.2018年5月，A公司计划租用A酒店一楼的店面作为分公司，以拓宽销售渠道。经与A酒店协商，A酒店提议让A公司的销售分公司行使其作为销售店的职能，并在佣金的基础上销售其购买的食品，以方便酒店住宿人员。

2.甲酒店店铺租赁采用一般计税方式，增值税税率为10%。月租金市场价格为44000元，折合40000元【44000元(1+10%)】。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《营业税改征增值税试点实施办法》附件1第三十九条的规定，纳税人从事商品、服务、无形资产或房地产销售，适用不同税率或征收率的，应当分别计算不同税率或征收率的销售额；未单独核算的，从高适用税率。

因此，A酒店委托A公司代销的所购食品应与住宿业务分开核算。预计年销售额为92.8万元，不含税收入为80万元[92.8(1+16%)]。佣金按佣金金额的10%计算，为人民币92，800元[92.8×10%]，折算为人民币80，000元[9.28(1+16%)]不含税。

方案选择:签订租赁合同和委托协议

根据店铺租赁和寄售行为，A酒店和A公司的业务人员经过初步协商，提出了第一个方案。

选项一:签订免租期租赁合同

甲酒店认为，根据《国家税务总局关于地价扣除时间征收管理的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条，纳税人租赁房地产且租赁合同约定免租期的，不属于财税[2016]36号文件《营业税改征增值税试点实施办法》附件1第十四条规定的视同销售服务。因此，我们可以委托A公司以免租金的方式销售其自制食品。

1.房屋租赁合同。鉴于80，000元的年佣金相当于两个月的租金，建议签订为期12个月的为期两个月的特许权合同。全年12个月，免租2个月，A酒店年店铺租金收入为40万元(10×4)。

2.寄售食品。建议双方不要签订寄售协议，甲公司从甲酒店购买的食品不要反映在账本上。收款并通过pos机直接进入A酒店账户，A酒店将直接开具食品零售发票并支付相关税费。

3.酒店收入分析。A酒店认为，8万元的租金所产生的财产税、增值税和附加税，可以通过避免将租金作为托运手续的支付对价来避免。公司A还可以避免因收取佣金而产生的增值税和附加税。

分析

甲公司财务人员认为该方案存在委托行为，必须以销售的方式纳税。同时，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或者个体工商户的下列行为均视为销售商品: (一)向其他单位或者个人寄售商品；(二)代销。(三)拥有两个以上机构并实行统一核算的纳税人将货物从一个机构转移到其他机构销售，但相关机构位于同一县(市)的除外，并执行《增值税暂行条例实施细则》；(四)将自产或者加工的货物用于非增值税应税项目；(五)将自产、加工的货物用于集体福利或者个人消费；(六)向其他单位或者个体工商户提供自产、委托或者购买的商品作为投资；(七)向股东或者投资者分销自产、加工或者收购的货物；(八)将生产、加工、收购的货物无偿送给其他单位或者个人的。

综上所述，虽然A公司没有与A酒店签订寄售协议，但实际上它是作为一个寄售方，增值税的销项税额应根据销售商品的销售提成计算。如甲酒店按方案一开具食品零售发票，而甲公司无法再取得甲酒店开具的增值税专用发票抵扣进项税，则应按12.8万元[92.8(1+16%)×16%]的销项税直接缴纳增值税。

经过协商，A公司财务人员和A酒店财务人员及时提出了第二个方案。

选项2:签署委托协议

酒店甲委托公司甲代销食品，必须支付佣金。a公司出租酒店a的店面，没有免租金优惠。

1.房屋租赁合同。租赁期为12个月，甲酒店店铺租金收入为48万元(12×4)。

2.一家旅馆委托以佣金为基础出售购买的食物。双方签订了寄售协议，甲酒店将购买的食品交付给甲公司进行寄售，根据视同销售计算增值税销售额为12.8万元[92.8(1+16%)×16%]，并开具增值税专用发票。

3.公司甲销售寄售食品。取得增值税专用发票，扣除增值税进项税12.8万元；代销食品时，增值税的销项税额按销售额计算，为12.8万元。因此，甲公司销售的食品进项税和销项税相等，应缴纳的增值税为零。公司已获得佣金收入8万元【92.8×10% 】( 1+16%)。

4.酒店税收情况。年食品销售收入80万元，增值税销项税额12.8万元(80×16%)。支付佣金8万元，获得增值税进项税1.28万元(8×16%)。

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、财产税、土地增值税和个人所得税计税依据的通知》(财税字[2016]43号)第二条的规定，如该房屋为租赁房屋，其征收房产税的租金收入不含增值税。店面租金收入48万元，应交房产税5.76万元(48×12%)，增值税销项税4.8万元(48×10%)。

5.公司的税务状况。店铺租金实际支出48万元，增值税进项税12.8万元。手续费收入8万元，增值税销项税额1.28万元。

方案比较:方案一签订免租期租赁合同看似合理，但经分析，实际上是违法的，存在税收风险。方案二，通过签订委托协议，具有合理的程序、合法的行为和可操作性。

案例摘要

1.企业的生产经营与税收密切相关。在制定业务计划时，财务人员应主动参与，在规避风险的同时，充分发挥专业优势，促进产融结合。

2.根据《企业所得税法》第四十七条，企业实施其他不具有合理商业目的的安排，减少其应纳税所得额或收入的，税务机关有权按照合理方法进行调整。《企业所得税法实施条例》第120条规定，《企业所得税法》第四十七条所称“无合理商业目的”，是指以减税、免税或者延期纳税为主要目的。企业应严格按照税收等法律法规的规定进行规划和制定计划。

3.仔细计划这个计划。根据《财政部、国家税务总局关于明确财政、房地产开发、教育辅助服务增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第九条规定，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”的规定征收增值税。如果A酒店销售外卖食品而不是外购食品，则有必要计算和比较对寄售商品适用6%增值税率和16%增值税率的损益，并合理选择方案。

(作者:江西中国烟草工业有限公司)