美国房地产市场回暖 抵押贷款利率上扬或成重要阻碍

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美国经济正在全面复苏，随着美国经济的复苏，还有美国的房地产市场。对于当前的美国房地产市场来说，供应紧张、价格高企和抵押贷款利率上升是其重要特征。随着抵押贷款利率的上升，抵押贷款申请的数量已经下降。但是美国人对美国房地产市场的未来越来越乐观。尽管积极预期占了大多数，但不可否认的是，当前美国房地产市场仍面临许多不确定因素。

美国经济正在全面复苏，一些经济数据的良好表现促使市场提高了对美联储今年加息的预期。随着美国经济的复苏，美国也出现了房地产市场。美国房地产和租赁信息平台zillow发布的房地产市场报告指出，截至今年2月，美国房价在过去9个月的年均增长率在7.2%至7.6%之间。截至去年2月，房价中位数上涨了7.6%，至210，200美元。

上述报告显示，在过去一年中，圣何塞、拉斯维加斯和加利福尼亚州西雅图的房价涨幅最大，拉斯维加斯的房价中位数上涨了近16%，西雅图的房价中位数上涨了14%。从住房供应的角度来看，齐罗指出，在购买季节，可供购买的住房数量比去年下降了10%，其中圣何塞的待售住房数量比去年下降了近27%，哥伦布和拉斯维加斯下降了24%。

与此同时，在房屋租赁市场，截至2月份，美国的租金中位数在过去21个月中一直以最快的速度增长。租金涨幅最大的市场位于西海岸，包括萨克拉门托、加州、河滨、加州和西雅图。根据上述报告，由于待售住房短缺、房价上涨和抵押贷款利率上升，人们的购买力下降，更多的家庭可能宁愿租房而不是买房，无论是被动还是主动选择，从而增加了人们对租房的需求。

值得注意的是，对于目前的美国房地产市场来说，供应紧张、价格高企和抵押贷款利率上升是其重要特征。总的来说，对于购房者来说，这不是一个令人满意的市场形势。然而，美国消费者对房地产市场的乐观情绪正在不断上升。根据房利美月度情绪指数，美国消费者对房地产市场的信心在今年4月创下新高。此外，越来越多的消费者认为他们的收入明年会增加，越来越少的消费者认为他们会失去工作机会。

根据美国劳工部最近公布的数据，美国失业率在4月份达到新低，降至3.9%。良好的数据表现增强了消费者信心，这并不奇怪。房利美的调查显示，越来越多的美国人不再考虑失业问题，约18%的美国人表示，他们的家庭收入明显高于一年前。然而，这并不意味着潜在的买家有足够的资金来购买房子，房价的增长将远远快于收入的增长。

尽管住房供应相对紧张，但需求继续增加。随着“千禧一代”进入购房年，对住房的需求也在增加。在经历了经济衰退之后，“千禧一代”等待购买住房的时间更长，这意味着他们可能拥有比上一代首次购房者更高的工资。因此，越来越多的“千禧一代”首次购房者选择购买升级版的房子，而不是入门级的房子。

然而，有一个不可忽视的障碍——不断上升的抵押贷款利率。美国金融媒体Cnbc分析称，如果抵押贷款利率继续上升，越来越少的千禧一代能够买得起房子，他们将继续选择租房或与家人同住。根据美国的人口普查数据，在2017年稳步增长后，“千禧一代”的房主数量在今年第一季度出现下降，高房价显然对他们产生了影响。

值得注意的是，随着抵押贷款利率的上升，抵押贷款申请的数量已经下降。在过去的几年里，抵押贷款利率一直处于历史低位，买家仍然能够支付每月的还款。然而，自2018年初以来，抵押贷款利率逐渐上升，这不可避免地让人担心低抵押贷款利率时代即将结束。zillow的高级经济学家Aaron terrazas说，抵押贷款利率显示出明显的上升趋势，这意味着负担得起的抵押贷款利率时代将在历史上终结。当决定是否更换时，通常需要考虑生活中的所有主要问题。然而，一些享受较低抵押贷款利率的房主现在更喜欢翻新他们现有的房子，而不是进入竞争激烈的房地产市场再次买房。更高的抵押贷款利率限制了他们的购买力。

然而，尽管有这些障碍，美国人民对美国房地产市场未来的乐观情绪正在增加。民意调查公司盖洛普(gallup)最近发布的调查结果显示，约64%的美国成年人认为，他们的本地房价明年将继续上涨，在过去两年里上涨了9个百分点。尽管积极预期占了大多数，但不可否认的是，当前美国房地产市场仍面临许多不确定因素。

首先，特朗普政府目前正在世界各地挑起贸易争端。全国住宅建筑商协会(nahb)主席兰迪诺尔(randy noel)表示，对木材、钢铁和铝等建筑材料征收关税将会给住宅建筑商的利润率带来压力，从而增加消费者的住房成本。其次，美国目前正在进行大规模的税制改革，一些分析师担心，此时减税将增加美国经济在未来五年陷入低迷的风险。“税制改革提高了标准扣除额，2018年美国人口袋里的钱将会增加，这将刺激消费，并帮助购房者更快地节省首付款。然而，长期前景并不乐观。有人担心，在这个经济周期节点减税无异于火上浇油，可能导致经济过热。”亚伦·特拉萨斯说。