亚太商业房地产格局日渐生变

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房地产服务机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的《2018年亚太房地产市场展望》指出，瞬息万变的商业环境、创新技术的应用以及改善用户体验的需求将日益成为影响亚太商业房地产市场发展方向的重要因素。

该机构预测，2018年，亚太地区大规模房地产投资市场将继续活跃，私人房地产基金和亚洲机构投资者将有较强的投资意愿。跨境资本的流入将抵消长期利率增长带来的租金收益率上升压力，租金收益率将大致稳定，波动幅度保持在10~15个基点以内。

世邦魏理仕亚太区首席执行官Steven Sverdro认为，随着空租金回报率下降，增加租金收入成为资本增值的关键。投资者除了在租金上涨的市场中寻找机会外，还应注意通过资产管理和升级实现房地产租金的增长，释放资产的潜在价值。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)预测，新加坡、日本和中国广州核心写字楼市场的租金增长前景是乐观的。中国一线城市的高标准仓储和物流地产、长期租赁公寓和不良贷款资产等结构性投资机会将吸引投资者的注意力。

弹性办公室工作很受欢迎

世邦魏理仕认为，在亚太地区，2018年对高品质写字楼的整体需求将保持稳定，金融和科技行业的租户仍将是主要的租赁力量。甲级写字楼新增供应量预计将超过550万平方米，比2017年增长26%，创历史新高。其中，70%的新供应位于印度和中国，大多数位于非核心地区。

在供应压力下，租金增幅将低至2%。新加坡、悉尼和澳大利亚墨尔本的高品质写字楼租金将呈现正增长趋势。在中国市场，广州的写字楼租金涨幅居前，而北京的租金涨幅有限；受新一轮供应高峰的影响，上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。

世邦魏理仕亚太研究部主管金伟表示:“面对亚太市场结构的变化，租户企业正寻求制定更灵活、适应性更强的企业房地产战略，以确保有效应对不断变化的外部环境。与此同时，日益激烈的人才竞争也促使员工体验成为房地产决策中更重要的影响因素。”

消费者体验是关键

在电子商务持续增长的同时，2018年亚太市场的零售额将保持稳定的势头。餐饮业和娱乐业将引领市场的租赁需求，健康相关消费的持续升温将显著推动体育用品零售商、健身中心等商店的需求增长。2018年，优质零售物业租金将保持小幅上涨，优质项目仍将是推高市场租金的主要动力，而低质量、低运营水平的项目仍将面临困境。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)预测，亚太零售市场将继续经历重大的结构性变化。零售商将加速全渠道战略，以建立竞争优势，并从竞争转向线上和线下的整合。在创新和技术的帮助下，网上购物-实体店提货和店内购物-快递到家等线上线下零售模式不断发展。此外，弹出式商店或快闪活动以及基于体验的旗舰店等新模式也将在提高实体店的客流量方面发挥更重要的作用。业主在项目运营中会更加注重消费体验，引入能够聚集客流、提升人气的租户。

物流空室需求量很大

在亚太地区，电子商务行业的持续增长将在2018年继续创造强劲的物流需求。在中国一线城市、东京、日本和韩国首尔，由升级需求带动的租金扩张和搬迁活动预计将呈现上升趋势。由于全球和亚太地区经济的稳步复苏，该地区整体物流租金将继续增长。中国一线城市、墨尔本和奥克兰将引领增长。

世邦魏理仕预测，业务的快速增长将继续推动中国电子商务企业扩大经营规模和物流业务布局。大型电子商务企业不仅通过收购物流配送服务商或建立独立的物流系统进行逆向整合，而且不断加快扩张步伐，增加海外市场份额。例如，2017年，阿里巴巴进一步投资东南亚最大的电子商务公司拉扎达，将其持股比例提高至83%。

随着消费者对配送速度要求的不断提高，“最后一英里”配送越来越成为人们关注的焦点，从而推动了城市物流配送和仓储需求的不断增长。激烈的市场竞争将促使租户使用创新技术来提高运营效率，以及自动化、智能制造、自动存储和检索系统、无人配送系统等。将在市场上广泛使用。